全德健:投资房地产是非常低效没有价值的行为（图片来源：Fotolia)
【看中国2017年10月22日讯】“就算没有泡沫，投资在房地产方面，也是一个非常低效低回报的行为”，谈及中国房地产的问题，新加坡大华银行高级经济学家全德健表示。
中国特色经济层面而言，很大一部分可能在房地产市场。全世界的房地产有涨有跌，中国似乎只存在上涨上涨再上涨。
出来混总是要还的，中国房地产是否是人类的奇迹。答案显然不是。
国家统计局日前发布2017年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况，2017年1-9月份，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积738065万平方米，同比增长3.1%，增速与1-8月份持平。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%，增速比1-8月份提高2.1个百分点。1-9月份，商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%，增速比1-8月份回落2.4个百分点。
中共中央总书记、国家主席习近平在10月18日的十九大报告中也强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
全德健指出，房价涨得太快，工作收入追不上，永远都买不到房子，会造成社会问题，“比如说我大学出来工作，再怎么努力都买不起房子，那就会绝望，走其他捷径，增加社会风险。”
中国房地产的香港模式
具体分析中国房地产问题，全德健称，中国房地产开放是1990年代，采取的模式就是香港模式，香港涨成那样，大陆也是同样的问题，它采取的都是半市场化，不是说没有干预，是在操纵。
“为什么香港房价涨个不停？新加坡房价已经连续跌了四年，把两个地方放在一起比较，能同样是小地方，人口也不是很少，可是为什么一个地方涨个不停，一个地方还在跌？新加坡80%的居民住在政府的公屋，商品房只占20%。也就是说，政府的政策会影响商品房，香港是反过来的，政府的公屋是非常少的，所以，政府的政策根本影响不了商品房。”
全德健还说，中国房地产如果不控制住的话，一定是不停地涨，跟香港的情况相似。二十年前，IMF已经告诫新加坡，房子超过你所需要的呢，对社会就带来了很低效的投资，就是寻租的行为。
在他看来，中国的需求是非常旺盛。但房子投资，是不可以过渡去鼓励，只需要买自己需要的就行了。就算没有泡沫，投资在房地产方面，是一个非常低效低回报的行为，比如一个人买一个房子，或一个人买10个房子，买了之后，是没有创造价值，创造不了价值，就是一个投机的投资，等于买了一堆砖头。这样怎么得到回报？就是从租金了。这对全社会是没有价值的。就是将财产从一方到另一方，类似一种寻租行为。
新加坡制度规划
全德健举例新加坡说，年收入和房价比，在新加坡政府的公屋，年收入和房价比是3倍到4倍左右，商品房新加坡在7倍左右。“如果我们回头再看，一个中国普通员工，正常收入可能要20倍30倍才买得起。这个差距也看出需求非常强盛，所以价值往上走，但主要因素还是供应不足，在供应不足的情况下靠市场去调节，是无法调节的。”
他进一步分析，为什么在中国的廉租房没有很好效果，因为制度执行方面不完善。要怎么去完善制度很重要。新加坡的三到四倍公租屋，执行效率是非常高的，只能以家庭为单位的夫妇购买，个人是买不了的，一个家庭只能买一个单位，只能一次而已，也就是说，我的家庭单位要卖的话，不可以再回头向政府购买。“这就造成了没有需要不卖，而且，也有限制，如果我住在公屋，去买商品房，要搬去那边住，是不可以把现在住的地方租出去的，要向政府申请才可以。因为这是政府租屋，是政府的产业。”
