楼市做为大类资产，在经济中起到举足轻重的作用。（图片来源：daizuoxin/Adobe Stock）
【看中国2019年4月14日讯】楼市做为大类资产，在经济中起到举足轻重的作用，即使不投资也要时不时聊一聊。如果这波楼市大周期从2000年开始算起，现在已经18年牛市了，这18年发生了什么，大致回顾一下。
1、2000年人口12.6亿，2018年人口13.9亿，增加了1.3亿人，差不多10%人口增量。
2、2000年城市化率36.4%，2018年59.6%，提升了23.2%。
3、基于1和2，中国城镇人口从2000年的4.56亿增长到2018年的8.28亿，人口增长82%。
4、2000年统计局计算城镇人均住宅面积21平米，大约对应城镇住宅面积96亿平米。过去18年统计局的住宅销售面积计算，大约18年卖了140亿平米，年均销售7.8亿平米。
5、如果用（96+140）亿平米/8.28亿计算，2018年人均城镇住宅面积28.5平米，而统计局是人均35平米，这部分数据对不上，一种可能是统计局没计算流动人口，第二种可能是差额的54亿平米住宅是小产权房，没统计到商品住宅中。
6、2000年商品房平均销售价格1900元/平米，好像也挺贵，应该是当时主要建设在一线和二线城市。2018年商品房平均售价8600元/平米，增幅450%。
7、2000年人均GDP 8000元，2018年人均GDP大约6.4万，增幅大约800%
总结，过去18年楼市大牛市是依靠人口增加，城市化率大幅提升，人均GDP大幅增加，叠加住宅建设强度不足造成的，也就是供不应求。
展望未来20年
1、人口，每年增长小于500万人，可能10年后开始负增长，20年后估计人口数量和现在接近。
2、城市化率，预计从60%增加到80%
3、人均GDP，估计20年后到人均15万人民币，叠加人民币升值估计在人均3万美元。
4、住宅建设强度，预计未来20年年均住宅建设不低于10亿平米，超过过去18年平均住宅建设强度。
所以供需逆转是必然的！
