【看中国2020年9月14日讯】最近，楼市的热点新闻慢慢多起来了，放出的招也越来越大。今天主要给大家讲的是中国北方一直辖市楼市大跌的事情，而且是刚刚发生。
一
讲这个之前，先给大家看看开发商打折抛房的事情。最近比较火的应该是恒大连夜出来的7折售房消息，其实，恒大这几年都有打折卖房的促销活动，一个是在农历新年档期，一个是在“金九银十”，这次也不例外。恒大推出了9月7日起至10月8日全国600多个楼盘的促销活动，计划单月回笼资金1000亿。只是之前折扣是7.5折，这次是7折，折扣比往年更大。
但是有人细算了一笔账，以一套原价100万的恒大房子为例，如果享受所有折扣优惠，现在购买只需要58万左右。这意味着恒大房价的折扣不是7折，而是5.8折，几乎可以算是腰斩卖房了。
9月6日深夜恒大地产推出7折降价全国促销活动（网络图片）
据说，在如此大力度促销的背后，恒大的目标显而易见——抢销售、抓回款、降负债。毕竟，近2万亿元负债的恒大，可以说是“负”可敌国。而这两年又正是还款的高峰期。加上最近，中国政府对房地产企业的融资进行了新的限制。8月20日，住建部、央行在北京召开了重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，可以说是釜底抽薪。恒大踩债务太高，踩了三条红线，未来融资力将受到极大限制。对于资金密集型的房地产企业来说，这几乎是灭顶之灾。所以，恒大提前抢跑，降价回笼资金，降负债，是当务之急，关系到恒大的生死存亡。
而就在9月10日，排名前三甲的另外一个房企巨头碧桂园也传出降价的消息，在国内引起震动。9月10日，据路透社报道说，消息人士透露，在恒大宣布全国楼盘降价后，碧桂园正在考虑在购房方面提供更大的折扣，但计划尚未敲定。随后碧桂园向媒体回应说该消息“完全不属实”。虽然碧桂园否认了，但是相信开发商比拼降价卖房也不远了。恒大的5.8折卖房只是刚刚开始。
二
比恒大和碧桂园打折卖房消息更劲爆的，是近日开始在国内各大媒体、论坛和民间自媒体上发酵的天津房价大跌的消息。9月10日，天津市区一平米普遍下跌5000元的消息不断发酵，自从2016年天津房价的高点以来，天津市区房价跌幅在20%-40%，其中市区跌幅在20%左右，郊区跌幅高达40%，天津房价普遍跌幅在30%以上，一套房子跌价百万都很正常，有的房子两周降价72万。这个消息确实非常劲爆，可谓是惊心动魄。特别是大户型、总价高的房源，降的最凶猛，郊区的跌得也非常厉害。之前主要是很多人为了落户天津，选择在郊区的房子，一旦这一波浪潮消退后，当然就会跌得比较凶。而且，郊区的房子在学区资源、生活便利上当然不能和市区比，这就像北京燕郊的房价暴跌是一样的道理。
天津房价的高点是在2016年，那一年涨得很凶猛，泡沫很大，随后就一直走下坡路。2016年之后买房子的基本都亏了，如果算上利息、物业费等房产持有成本，亏得更多。在今年楼市调控的大环境下，根本看不到房价止跌的迹象。
近年来天津房价持续下跌引起广泛关注（图片来源：Adobe Stock）
和天津一样，这几天，河北省会、京津冀的重要支点石家庄这个城市再次登上微博热搜，相较于去年因无门槛落户登上热搜，这次的话题显然有些苍凉——石家庄房价跌回三年前了。
以石家庄一个热门市区为例，2017年10月份出台政策前夕，房价一度炒到近2万元/㎡，随后从高空坠落，一路跌到现在13500元/㎡，相当于跌去30%多。按照一套100㎡的房子算，相当于跌去60万，再加上这几年物价上涨，以及货币贬值，妥妥跌去一个多首付。纵使这样，石家庄依旧是有价无市。
石家庄房价下跌的话题引来上百万流量，底下黑压压一片评论，当然更多的是网友对石家庄这座城市的吐槽。
其实，整个京津冀房价都跌了，北京跌了2成多，环京楼市跌了四五成，基本上腰斩；天津平均跌了3成。但在全国一、二线城市中，还是天津跌得最狠。之前一直没有报道，这次被捅出来了。
实际上，2016年那波热炒，全国一、二线城市的房价基本都翻倍了，很多都还不止翻倍，但好像没哪个一、二线城市的跌幅比得上天津。天津房价自由落体式的下滑，除了调控太严之外，我觉得主要是经济衰退、财政压力大、市场信心不足等导致的结果。
就我个人看，这次天津、石家庄、北京房价的下跌，和京津冀地区的经济衰退有很大的关系。
中国的经济历来都是南强北弱。自南宋以来，这种格局基本上就没有变过。前几年，“投资不过山海关”的东北经济大滑坡就是很好的例子。东北的产业衰退，外迁，人口流失，顺带着也是房价下跌。后来是轮到中国第三经济大省，北方第一经济大省的山东，GDP造假挤水分，和劲敌江苏的差距越拉越大。山东财政开始出现赤字需要国家填窟窿，前几年热议的“六省一市的财政养国家”里面都没有山东的名字。而这一次，京津冀房价下跌的背后，首先体现的就是以北京、天津为中心的北方经济的全面衰退。
拿天津为例来具体说一下。北京、天津和河北在全国的地理位置上是一个绝对特殊的安排，北京天津作为两大直辖市在河北省境内形成两大明珠和经济支点，从而对河北经济形成带动作用，但事实上却是北京和天津一强一弱，大城市对周边的虹吸和带动作用却体现为北京对天津的反噬，两大明珠成了一明一暗。天津对河北的带动反而成了河北对天津经济的分流。
这就导致天津在与北京、河北的三方竞争中处于一个非常尴尬的境地，本来平起平坐的两个大哥却演化为天津在北京面前是二哥，在河北面前则是兄弟。
从北京经济的发展看，2012年到2016年五年间北京全市地区生产总值年均增长7.3%、生产总值达2.5万亿元，人均GDP达到11.5万元；2019年北京GDP比上年增长6.2%左右，GDP总量达到3.5万亿。反观天津，从2005年至2015年近10年来的GDP总量和增长速度来看，2015年天津GDP总量为16500多亿，同比增长9.3%。无论是经济总量和经济增长速度都无法与北京相比。2019年天津地区生产总值增长4.8%，比北京低1.4个百分点，天津地区的经济总量和北京差距继续扩大，2019年天津全市GDP只有14000多亿，远低于2015年的1.6万亿，还不到北京3.5万亿的一半。我们再从另外一个角度对比，2011年深圳、天津、苏州、重庆4个城市GDP突破万亿，基本上在同一个水平。去年，深圳的GDP已经高达2.6万亿，重庆2.3万亿，苏州1.9万亿，而天津只有1.4万亿，甚至被成都、武汉和杭州超过，排名第十。
虽然GDP排名不能完全说明问题，但是可以看出天津经济在快速衰落，而且北京的经济增速和绝对量也和上海的差距越来越大，被深圳在快速追赶，整个北方的经济都在快速衰退。这也是这次北方城市房价失去支撑，先出问题的主要原因。
三
房价走势，长期看的是人口。除了宏观经济，人口断崖也是天津楼市出问题的主要原因。就像东北楼市的衰败是伴随着人口下降一样的道理。前两年西安、武汉、成都、天津等城市的抢人大战也是这个逻辑。
天津的人口流入能力不足以支撑天津住房的增量需求，与其它一线城市的巨大人口流入相比，天津简直是微不足道的。毕竟，人口流出是房价下跌的主要原因，全国目前已经有12个城市的一套住房价格在10万元以内，7万元一套的住房、2万元一套的住房也已出现在各种新闻里。
北上广深四个一线城市的房价之所以坚挺，就是因为大量人口流入的存在。有数据显示，2001年到2010年这十年，北上广深四个一线城市的人口年均增量分别为60.4万、62.8万、27.6万、33.5万人。2011年到2015年的五年里，北上广深的人口年均增量分别为41.86万、22.74万、16.06万、20.42万人。
与此同时，天津的常住人口增量从2011年的56.7万人下降到2016年的2.4万人。截至2019年末，天津市全市常住人口1561.83万人，比上年末仅仅增加了2.23万人。
没有持续有力的人口注入是天津房价难以持续上涨的先决条件，而落户天津的人一般是以天津作为跳板。在天津落户而在北京工作和生活是很多天津-北京两地人的生活状态，而有些人则是奔着天津的高考优势去的。落了户，纯粹是为了孩子去考试的。这些都是天津房价缺少支撑的主要原因。
2018年5月天津推出“海河英才”计划以来至今年8月中旬，天津市人社局公开说，2年多来，该市共引进人才近30万人。2018年引进13.3万，2019年11.5万，也就是说今年到目前为止引进人才也就5万左右，全年人才引进数据估计会很惨。去年天津的常住人口只增加了2.23万人，这就应该是天津房价下跌的重要原因。
四
除了宏观经济衰退和人口流失，房价的走势当然和地方财政的恶化有很大关系。天津也是一个很好的例子。
今年上半年，天津的地方一般预算收入跟去年相比，从正增长15%，到下跌10多个点，半年收入还不到1000亿元。而这又进一步加剧了天津的财政赤字，财政危机加剧。其实，这几年天津的财政赤字一直在恶化。
财政恶化后政府往往想到的是多卖地，然后新房供应量增加，然后房价下跌；房价跌了，地不值钱，为了多卖地补贴财政，只有继续加大土地供应量，多盖房，然后房价继续跌。
两个人口差不多的城市深圳和天津相比较，2016年天津市新增住宅供应量23万套，深圳市从2016年至2018年新增住宅供应量分别为4.04万套、2.58万套和2.94万套，三年累计增加住房9.56万套，而天津2016年一年的住宅供应量就相当于深圳3年供应量的2.4倍！
2019年，天津一年出让了155宗地，土地成交面积达到了1810万平米，创出历史新高。根据天津统计局的数据，去年天津土地收入1361亿。这只比天津地税收入（1634亿）少两百多亿，成了天津财政的第二大收入来源。天津今年在土地收入这块的预期是要增长27%，达到1800多亿！看起来卖地是停不下来了。
从全国消化去库存的情况看，全国去库存的效果已经非常明显。数据表明，2019年初全国商品房待售面积5.24亿㎡、同比减少11%，当前待售面积已经相当于2014年4月的水平。而北京、天津全年供应量大增，2018年可售面积北京同比增长41.1%，天津同比增长53.3%。
一方面是需求难以持续增长，另一方面是库存量持续增加，自然就是住房价格的下跌和二手房交易的持续下跌。天津二手房交易量2017年比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%，今年1-7月比去年同期又下降了23%。而二手住房成交价格方面，2020年二手房成交均价较2017年下跌了9%。
这样的趋势还没有停下来的意思，只会加速。要制止房价下跌，要么就是放松楼市调控政策，但在当前国家调控越来越严的情况下，天津是不敢顶风作案的。除此之外还有一个办法，就是减少土地供应量，但这对于等米下锅的地方财政来说，也是远水解不了近渴。如果天津的土地一直这么卖下去，供给量无限，这房价就不是跌5000元的问题，而是跌几个5000元的问题了。目前天津经济增速很低，财政入不敷出更加严重，这种卖地缓解财政压力的模式，暂时是停不下来了。
截至2019年末，天津市的政府债务率有99.58%，在全国省市排名中位居前几名。像全国很多地方政府一样，天津区一级的财政很多已经破产了，很多区连公务员工资都发不出来，由天津市政府托管。目前天津市政府财政也是自身难保，不排除拖不住一起垮掉的可能性。
在实体经济不景气，企业税收锐减的情况下，除了卖地，还有更好的办法来弥补财政窟窿吗？也有，那就是卖家当，甩卖国有企业资产来度过危机，但是这种办法显然不能长久。2020年3月，天津产权交易中心公开拍卖60个国企混改项目股权，最高可出让100%股权，等于是可以全卖了。
天津市去年公共财政收入2410.3亿元，同比增长14.4%。其中地方税收收入1634.2亿元，增长0.6%，这个指标其实反映的就是天津经济的惨淡；非税收入776.1亿元，增长61.2%。说明天津市的财政主要靠非税收收入在支撑。非税收收入除了收违章费、停车费等行政收费这块外，天津官方的解释是还有其他收入，他们说非税收入增幅较高，主要是盘活变现政府资产，全面推进国企混改，转让部分国企政府持有股权收入大幅增长。说白了，其实就是甩卖国有资产，卖了几百个亿。但即便这样疯狂卖资产，我们看到去年天津的财政收入也只有2400多个亿，而支出却高达3500多亿，这1100多个亿的窟窿怎么填呢？除了负债，可能中央政府也兜不了底。
天津财政已经到了山穷水尽的地步，实在无路可走了，只能先把国企这些家底都卖了，再加大卖地的力度，防止债务不崩塌。只是这样一来，必然就要牺牲房价！而这样的选择也只是权宜之计，最终结果会是房价和财政都保不住。
这不仅是天津的结局，也是包括北上广深在内的全国其他所有城市的结局，甚至是整个中国的结局。只是天津、石家庄等北方城市先行一步而已，最终的结局都一样！
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