【看中国2021年2月19日讯】2020年之前，深圳的楼市调控“手术”都是针对新房，比如说新房实施备案价，对买房资格进行限制，因为去年年初深圳出现过“众筹打新”买新房，抢到新房转手卖出就赚500万这样天方夜谭的事情。所以去年的楼市调控，打击的基本都是购买新房的行为。
而就在今年2月上旬，深圳住建局对二手房也限价了，并发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格，直接为二手房交易制定定价的参考标准。
深圳市住建局建立二手房成交参考价发布机制的通知（网络图片）
和目前市场成交价相比，深圳政府发布的二手房成交指导价基本上都打了5-8折，导致深圳很多二手房交易网站上把挂出去的二手房全部都下架了，成为奇观。比如，人尽皆知的华润城市场成交价在18万/平米左右，政府指导价13.2万/平；深圳湾恒裕滨城成交价已超过30万/平米，政府指导价也只有13.2万/平，基本上连腰斩都不止。
这个二手房指导价的依据是什么呢？其实就是根据周边新房备案价，或者是之前的二手房网签价格。
深圳市政府在解释二手住房成交参考价格形成依据的时候也作了解释。解释文件中说，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
华润城四期在2020年底开盘时，新盘限价就是13.2万/平，所以政府对二手房的指导价也定在了这个水平，基本可以说这次定价主要是参照周边一手房的价格来制定的。
因为新房二手房价格严重倒挂，很多人买了新房后就去以二手房的名义倒卖出去，出现了巨大的套利空间，所以去年年初的投资打新非常狂热。这种情况不仅出现在深圳，在全国很多其他城市里都出现过。
那朋友们可能会问，如何消除套利空间？
这个其实并不难，正常只有两种方式：第一，取消新房限价，让新房涨价，追上二手房的价格；第二就是让二手房降价，向新房比较低的价格靠拢。如今看来，深圳当局选择了第二种方式：限制二手房，就是让二手房降价，向新房价格靠拢。所以，2月9日深圳贝壳网上二手房连放盘价都没有了，估计是政策刚刚出来，系统还在调整数据。
现在的问题是，市场实际成交价和政府指导价相差这么远，政府指导价会对实际成交价有强制性的影响吗？是不是意味着之后市场就必须按政府指导价对二手房进行交易呢？当然不是，至少目前还不是，中国政府还没有蠢到以政府人为制定的价格来干预市场交易价格这一步。如果真这样就回到了过去计划经济的定价机制了，会带来价格的混乱，后果不堪设想。
个人认为，参考价格对于中介和二手房卖家而言，意义不大，因为只做参考的价格，只强调引导而不强制。说句实在话，没有二手房卖家会真正放在心上，多数二手房买家也不会以此作为绝对标准要求对价格进行限制。卖方市场的状况不会改变。
这个指导价的关键是看银行的房贷。银行会按照什么价格去评估来放贷款呢？银行到底是选择哪一个价格来评估呢？但如果这次的参考价对银行按揭产生影响，那就有助于压低二手房房价。因为一旦银行贷款以此作为贷款的价格参考，就会按照参考价发放贷款。那以高于参考价的成交价达成交易的房子，就只能提高首付，买家的资金成本会陡然提高，对买家的现金流要求也越来越高。这对于限制二手房房价，是有作用的。
如果是按政府的指导价评估，就是明显的降杠杆了，势必对深圳房价构成影响。那会不会引发一些高杠杆的人资金链断裂呢？
说白了，如果银行以此来执行，相当于在金融上抓住了二手房的七寸。房地产短期看金融，搭配近来大城市对于银行房贷的严格审批和控制，深圳的二手房市场一旦没有了金融这个“源头活水”，想必会凉一阵子了。
当然，这一切能不能实现，得看深圳的调控决心以及是否能严格执行。深圳的楼市，是一个全靠杠杆撬动的市场，各种经营贷、抵押贷，全款买房再贷款7成出来去打新的现象比比皆是，而且很多都是北方南下的资金和外地的资金。因为在几个一线城市中，深圳的商品房是最紧缺的，有炒作的空间。如果二手房跌价，跟新房价差缩小，没有了套利空间，投资者的月供压力大，而这两年买入的房子又限售卖不了，不知道最后会怎么样。
在深圳，月供没有上十万，就不算是一个成功的投资客，很多炒房者都是靠高杠杆撬动的，都是从银行贷款滚雪球。打击投资客是没有问题的，但同时也伤及到了刚需，银行在执行的时候会不会考虑到伤及无辜而首鼠两端，有所顾虑？可行性有多大？比如华润城一套82平米的2房，最后市场真实成交价是1500万，原来首付是3成，450万，可以贷1050万，但政府指导价只有1082万，如果银行按照这个价格来评估，那就只能贷757万，也就是说实际上的首付要出1500-757万=743万了，比原来多了293万。这样一来，首套就不是首付3成了，直接变5成了。
这对刚需来说，购房压力陡增，直接买不起，接盘的人就少了。当然，炒房者的资金成本也会快速提高。假如说银行按照政府指导价评估，那我敢说这对深圳楼市百分之百有影响，相当于直接给楼市降杠杆。所以，这一次对二手房的限价最终对于市场影响的大小，取决于银行会不会按政府指导价来评估发放贷款。
深圳近期出台的楼市新政如果成真，对于楼市的打击可说是致命的（图片来源：Adobe stock）
试想，如果深圳出台这个政策，假如银行还是按市场价评估发放银行贷款，放贷金额还是很大，起不到压水阀的作用，那出台这样的政策又有什么意义呢？所以，就我个人的观点来看，这次政策的出台，不可能是强行对二手房进行价格限制，将二手房在市场价基础上打5-8折，而非常可能是为银行压缩贷款提供依据，这样，很多人的首付就要从3成增加到5成了，这对于深圳楼市打击可以说是致命的。
深圳楼市新政的官方文件里也说了，这次二手房成交参考价格的作用，就是要引导银行合理发放二手房贷款，防控个人住房贷款风险，稳定市场预期。完整的说法是这样的：“发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。”
只有按照市场房的理性价格发放银行贷款，个人住房信贷风险才可以控制。否则，实际价格只有100万的房子，如果银行按照200万的评估价来发放贷款，到时出现房价下跌，购房者选择断供的话，银行的坏账就是金融炸弹了。
深圳市政府这次制定的指导价，可能就是深圳房价的合理位置，也就是目前市场价格的5-8折。深圳市政府就是要通过提高房贷首付来打压房价，最终让房价降低成为预演的自我实现。
