【看中国2021年5月24日讯】美国正在向左转，搞社会主义，你我都是从社会主义过来的人，知道社会主义下经济不会好，今天就谈谈通货膨胀状态下的理财之道，不过要说明一点，我可不是理财经纪人，也不是房地产经纪人，只是多年来一直制作财经类节目，有观察和积累，具体的理财投资策略，还得参考执照经纪人的意见。
美国房价见涨，而且是全国范围内普遍见涨，由于需求旺盛而且供应不足，房价上涨的现象短期内不会结束。根据全美地产经纪人协会的统计，在美国183个大都市地区，有182个中线独立屋房价超过去年，其中几乎90%的大都市地区，房价增长幅度超过10个百分点。疫情中很多人在家上班，郊区的大房子颇受欢迎，再加上贷款利息低，更是给火热的地产市场火上浇油。因为疫情，许多屋主不愿意早早的卖房子，免得接触太多来看房子的人，五月初在Realtor.com上待价而沽的房子，跟去年相比减少了52个百分点。许多房子一上市，几天之内就接到好几个购房申请，三月份的时候，房子成交速度是平均18天，有史以来最快的时候。去年的房屋成交规模是自从2006年以来最高的时候，这个趋势今年第一季度还在持续，虽然情形有点类似2008-2009年金融危机前夕次贷市场崩盘，地产泡沫破裂前，但是这一波地产价格上涨不是泡沫，因为申请贷款的人财务基础扎实，贷款公司的标准没有降低。经济学家相信，房价要到年底或者明年初才会缓解下来，一个是市场趋于饱和稳定，另一个是贷款利率上升。
四月份，美国消费者物价指数增长4.2个百分点，如果不把食品和汽油价格算在内的话，也就是核心消费者物价指数，上涨了3个百分点，二手车涨价10%，玉米价格比去年增长125%，食品价格上涨2.4%，蔬菜和肉类涨价幅度更大。美联储不是希望出现通货膨胀么，这下来了不是，但是美联储主席鲍威尔说，涨价是暂时的，就业市场还没有完全复苏，这就意味着，宽松的银根政策不变，换句话说，钱越来越不值钱，物价继续上涨。
那么，现在是买房的时候吗？对已经有房产的人这不是问题，卖了现有的房子买新的，反正房价都在涨。但是对许多年轻人，第一次买房的人就有点吃不消了。但是在面临通货膨胀的时候，买房子还是明智的，房价的增幅不会低于通货膨胀，如果用来出租的话，还有固定的收入。但毕竟投资房地产金额不小，现在房价涨的厉害，是不是捉襟见肘的也得买，砸锅卖铁的也得买房子呢？
建议你考虑以下这些因素。
第一，买多贵的房子。一般来说，每个月的按揭支出应该在你收入的四分之一到三分之一之间，如果加上维修费、地产税、保险的话，费用在你收入的35%到45%之间。也就是说，你不能把钱都放在房子里，总得留给自己日常开销的部分。当然作为华人来说，这个比例普遍的会高一些，华人更注重房地产投资。举例说明，如果你年收入十万美元，每个月的按揭费用不超过2千5百美元，根据这个按揭费用，你可以倒推出来贷款金额，贷款金额加上你预期的首期款，应该就是你能买得起的房子的价格。
第二，贷多少款。现在利率那么低，当然是贷款越多越好，不过在经过了金融危机之后，现在贷款公司吃一堑长一智，严格审查你的收入水平，根据你的实际收入决定贷款金额，一般来说，就是最大胆的银行顶多也贷款到你50%的收入，也就是你每个月的按揭费用不超过每个工资的一半。首期款付得越多，贷款金额越少，20%的首期款是最标准的，如果低于20%，你可以需要购买贷款保险，10万美元的贷款，每个月的保险费在30到70美元之间。你要给自己留至少半年的生活开销费用，也要留下可能的维修房屋的费用，比如屋顶漏水，这可是不能拖延的维修费用。
第三，生活方式的改变，你准备好了吗？疫情中很多人的生活方式发生了改变，这也是造成目前地产市场火热的原因之一，大都市居民开始外流，在郊区或者更远的地方迁移，目前美国中等城市，特别是山清水秀的旅游地区，发展最快，房价上升幅度最大，你也是其中的一员么？如果是，你得想好了，这是生活方式的巨大改变，原来居住在大都市的公寓，公共交通发达，散步、购物方便，中小城市就不一样了。现在房价涨的厉害，也许你每个月花在房子上钱要多许多，你愿意为此而改变自己的消费习惯么？这话好说不好做。你不妨看一看疫情发生前半年的消费记录，看看有多少可以节省的地方，也许你会发现你买不起原来认为可以买的房子，或者会反过来，你发现你可以买更贵的房子呢。
第四，是不是现在就要买房子？那得看你住在什么地方，如果你居住的城市工作机会增长迅速，人口增长迅速，比如德州休士顿这个地方，那你现在就得买，房价在相当长的一段时间内上涨。并不是所有的地方都象休士顿那样，不少地产市场供不应求，是因为很多人不愿卖，房子不上市，不上市的一个原因是害怕传染病，减少跟外界的接触，如果随着疫苗的普及，经济的恢复，现在口罩也不需要强制戴了，可能不久的未来，很多房子会上市，也不会有抢房子的现象，那你不妨等个半年一年的，那个时候房价趋于正常，比如迈阿密。房价不会直线上升，会有起伏。
如果你钟情投资公寓楼，我得特别提醒你一下，拜登政府提议修改地产投资税收条例。你投资地产，房价升高了卖出去，赚的钱是需要缴纳投资赢利税的，跟股票赚了钱是一样的，但如果你把卖房子赚的钱又去买了其他的房产投资，那么你的赢利不需要缴纳投资赢利税，这就是地产投资的1031物业交换优惠。不止是公寓楼投资，任何房产投资都是一样的，只不过公寓楼投资领域，这种现象更为普遍，2019年是公寓楼投资规模最大的一年，1千8百40亿美元，其中三分之一的资金来自于投资赢利，来自于1031物业交换。拜登的提议是给1031物业交换设置一个上限，最多五十万美元，除此之外，投资赢利税也要从现在的23.8%上升到43.4%。
再强调一下，我不是地产经纪人，如果你有具体的地产投资计划，请跟你的专业的经纪人征求意见。
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