中央警告香港地产商“游戏规则已经改变”，此前风传的“共同富裕”、“港版土改”似乎已降临香港。（图片来源：Ruby Tang/看中国）
【看中国2021年9月27日讯】路透社报导中央警告香港地产商“游戏规则已经改变”、“不再容许垄断行为”，触发地产股集体暴跌，此前风传的“共同富裕”、“港版土改”不再是山雨欲来，而是急风暴雨、雷电交加。此时，港媒再报导习近平2018年在内部会议明言“香港商界影响中央治港政策的日子已一去不复返”，矛头直指地产商。有评论指，香港俨然有一个地产“深层政府”足以左右中央对香港的管治。值得探讨的是，如何影响？透过“谁”影响？新的游戏规则又是什么？
选委会选举 地产商“造王者”出局
习近平当局要整顿香港地产商非空穴来风，从刚刚结束的行政长官选举委员会（选委会）选举可以窥见。北京实施《国安法》后再出手“完善”香港选举制度，重点是将投票选特首的1,200人选委会扩大至1,500人，直接砍掉民主派板块之外，在原本的“四大界别”上加入人大政协和全国性团体主导的“第五界别”，杜绝商界过去透过中间票左右特首人选的可能；又限制大地产商家族只能派两名成员参选，地产商“造王”拣选特首之路已断绝。
因此，正当选委会选举尘埃落定之际，北京不再容忍地产商“垄断行为”、“游戏规则已经改变”的信息几乎在同一时间传出，引发了地产股股灾，是巧合吗？
亲中港媒《香港01》日前还引述消息指，习近平早于2018年在港澳工作协调小组内部会议上，明确指出“香港商界影响中央治港政策的日子已一去不复返”，消息人士称习近平所指的正是地产商。
小圈子选举才是香港土地问题祸因
商界要“影响中央治港政策”，自然是透过小圈子选举“造王”，选出能维护其利益的“代理人”特首。特首上任后，土地房屋政策向地产商倾斜，换取连任筹码，形成“官商勾结”的利益链，一直备受港人诟病。
不过，正如官媒将2019年的抗议浪潮归咎香港楼价贵、年轻人“上车难”，来掩盖其破坏香港法治自由的祸因；地产商能“影响治港政策”，岂不是1997年主权移交时“小圈子选举”的政治制度设计使然？
中共过去一直透过笼络香港地产大佬、商界支持特首，以巩固中央对港管治。2003年50万人上街后，国家副主席曾庆红兼任中共中央港澳工作协调小组组长，同年9月，霍英东、李嘉诚等82名香港超级富豪及家眷上京，获胡锦涛和曾庆红亲自接见。陆媒报导这个超级富豪访京团的规模，有约14对父子、父女兵，6对夫妻档，新世界郑裕彤父子更连孙儿也带上，风光一时无两。
发展商如何左右香港的房屋政策？透过跟官员“摸底”，发展商提早得知政府将在何处发展新市镇、用公帑修桥建路搞基建，便事先大量囤积土地；港府容许新界乡事派把丁权卖给发展商的灰色操作，变相纵容囤地。数据显示，恒基地产在新界囤地4,490万平方呎、新鸿基地产囤地3,100万平方呎、新世界地产1,660万平方呎、长实1,279万平方呎⋯⋯
政府在规划公私营房屋供应量和发展新界时，不采用港英时代新市镇的政府收地模式，而是跟发展商协商“换地”建屋，转化成政府的房屋供应量；港府严格控制土地供应量，建屋量长期不足，造成楼价飙涨，地产商是最大受惠者，这才是地产商“垄断行为”的实质。这套地产“深层政府”的特殊权力结构下，再多的楼市“辣税”，也无阻香港楼价继续节节升高，普通民众更难负担。
习近平谈“一去不复返”有深意？
那么，为何习近平在2018年讲出“香港商界影响中央治港政策的日子已一去不复返”？2018是习近平重新当选国家主席、修宪废除连任期限的一年，对香港而言却是风平浪静，反送中风暴尚未爆发，当年七一游行人数只有5万，创2003年以来新低。其中一件较轰动的大事，是“首富”长和系主席李嘉诚以89岁之龄宣布退休，标志着一个时代的落幕。同样“一去不复返”的，就是刚在前一年不再连任、提早下台的前特首梁振英。
梁振英打着反对“地产霸权”旗号上台，当年让一些港人心存幻想。但他本身就出身地产界，也是测量师，跟地产商和新界势力渊源深厚。在他的任内，港人对上述“官商乡勾结”垄断土地发展的愤怒达到了高峰。
梁振英竞选之初，获二线地产商撑腰，但未获得长实李嘉诚等一线地产商支持，唯当初提名唐英年的新世界集团郑家纯公然“跳船”支持。梁振英上任后，竟绕过公开招标程序、直接把“星光大道”活化计划等批予新世界负责；香港《成报》2016年揭发梁振英介入的元朗横洲发展，明益在公屋旁持有土地的新世界集团，让其乘政府以公帑为公屋范围兴建道路及接驳电缆、水管之便，发展私人住宅项目。
梁振英任内“官商乡治港”达高峰
梁振英上台后做的一件大事，就是加速推动《新界东北发展计划》，推倒从九七前港英时代一直到前特首曾荫权时代发展“新市镇”的模式，不再由政府收回土地再公开拍卖，改为“公私营合作”，即地产商与政府闭门商议土地契约修改条款及补地价，在原址换地建屋，当年引起巨大争议。皆因几大地产商都在新界囤积了大量农地，梁振英提拔心腹亲信陈茂波任发展局局长负责《新界东北发展计划》，陈茂波却被揭发在发展区内囤积了农地1.8万呎。
以“横洲公屋发展项目”为例，政府原计划在农地及工业用地上兴建1.7万个公屋单位。在梁振英政府两次与代表乡绅地主的乡事派“摸底”之后，竟大减建屋目标，改为在绿化带兴建4,000个单位，引起全城哗然。恰巧在同年2016年8月，梁振英到天水围出席论坛时遇民众抗议，竟发生“江湖大佬”屏山乡事委员会主席曾树和率领一众疑似黑帮成员到场、恐吓和追打示威者一幕。梁振英任内出现的“爱字头”维稳力量如针对法轮功的“青关会”、2014年雨伞运动头殴打市民的黑道力量，都被揭有新界乡黑背景。
在这场“官商乡勾结”风暴中，梁振英被揭发自上任以来，“几乎每星期都主持跨部门会议，推动二、三十个中、长期大规模土地开发项目”，又成立特首主持的跨部门小组，原本由财政司司长曾俊华领导的土地供应督导委员会也被架空。
地产商揭“曾庆红做过梁振英学生”
梁振英的特首仕途，提早在2017年嘎然而止，舆论普遍认为与梁振英的派系背景有关，促使习近平出手阻其连任。
2016年12月，《明报》观点版作者应正亮曾引述《明报》及《星岛日报》于2007年7月13日的报导：“曾庆红做过梁振英学生”，爆料者是地产商恒隆集团主席陈启宗。陈启宗在一场回归10周年论坛上透露，有次与曾庆红及梁振英吃饭，曾副主席说“20多年前，我就听过梁振英讲课！”陈启宗当时在论坛上大赞梁振英有先见之明：“振英兄真聪明，那么早就懂得去内地讲课！谁知道听你讲课的有天会是谁？”
其后梁振英在论坛上侃侃而谈自己在内地讲学的经验，指他在1980年代加入专业人士促进现代化协会，之后便到深圳向内地官员讲地产制度。香港《端传媒》2016年曾报导，梁振英把香港“限期出售使用权”的土地模式教给大陆。报导中提到，“1986年9月，一支上海考察团奔赴香港，成员来自规划、土地、社会科学院等部门，由时任上海市委常委的曾庆红任顾问。”1987年年底，深圳、上海相继出台土地管理改革方案，其中上海聘请了7名香港顾问，最主要的正是香港仲量行主席梁振英。
应正亮的文章写道：“难道梁特的‘一课之恩’，就埋下他踏上特首路的伏线？”梁振英的无法连任，是否“还是那‘一课之恩’骤然变成‘屠狼之根’呢？”
“游戏规则改变”实为权力交接
梁振英2012年7月上任特首，习近平2012年11月“当选”总书记，对长期是曾庆红利益地盘的香港管治插不上手，梁振英代理的自然不是“习中央”利益。到习近平2018年完成第一任期时，已在香港拿下了江派白手套肖建华、阻止梁振英连任，说出“香港商界影响中央治港政策的日子已一去不复返”。接下来的香港再无平静日子，2019年爆发反送中风暴，成为习近平当局掌控香港事务话语权的契机；2020年的《港区国安法》和2021年的“完善”选举制度落实“爱国者治港”，革除地产商的“造王者”地位，也是社会运动爆发与否、也早已写好的剧本。
习近平在进入第三任期前，终于明示香港地产商“游戏规则已经改变”，下旨要他们“支持北京利益”和解决房屋短缺。“游戏规则改变”，说白一点是昭示权力的交接，要地产商认清谁是话事人。放在前面的所谓“北京利益”，也自不是以升斗市民“人人有屋住”、“告别㓥房、笼屋”为优先。中央9月初刚刚公布将前海合作区总面积扩大逾7倍；港澳办副主任8月来港宣示香港要配合十四五规划，进一步融入粤港澳大湾区。扫清对这些发展布局的障碍，相信才是“北京利益”所在。
到这一步，地产商应已心领神会。特首林郑月娥再讲白一点：发展商持有私人土地，政府在“有需要”时可运用公权力收回。地产商未来的日子不会好过。
