房地产开发商债务危机未解，求生存之路难见尽头。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2022年2月19日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国多个地方政府的楼市政策出现实质性松绑，首套房贷首付比例降至20%等。而房地产开发商债务危机未解，求生存之路难见尽头。
2月18日，据《中国房地产报》报道，山东菏泽四大银行下调了个人住房贷款首付款比例，名下“无房无贷”的购房者首付比例从此前的最低30%，降至最低20%，房贷政策出现实质性松动。
菏泽因这一举动，再次被媒体冠以“打响2022年楼市救市第一枪”的城市。
事实上，菏泽几年前就存在救楼市的冲动。早在2018年12月，菏泽率先宣布取消限售，当时引起巨大争议。但是，菏泽当时并未撤回有关取消限售政策的通知，随后引发了一些三、四线城市效仿。
根据中国房地产指数系统（CREIS）的百城价格指数，截至2022年1月，菏泽新房价格已经连续下跌16个月，房价下行压力较大。
一位房地产行业分析师表示，菏泽代表了中国广大四线城市的基本情况，由于这些城市的财政收入过度依赖土地财政，严控房地产市场带来了较大的财政压力。
另据官媒《上海证券报》报道，重庆、江西赣州不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。据房地产业内人士透露，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地的住房、金融职能部门共同决定调整。
《21世纪经济报道》从房地产中介人士处获得的一张银行贷款利率表显示，截至2月16日，包括工商银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、中信银行、光大银行、华夏银行、重庆银行的首套房首付均可低至20%。
国际投行高盛最新报告预计，3月份的“两会”后料有更多的地方政府将推出楼市宽松政策，例如，放宽购房限制、降低商业抵押贷款的首付比例、放宽转售限制等。
保银资本管理公司首席经济学家张智威则对《路透社》表示，2021年土地出让占地方政府财政收入的43%左右，土地出让疲软可能会给地方政府支出带来压力，“地方政府可能面临越来越大的稳定房地产市场的压力。”
张智威认为，房地产行业的政策宽松可能进入了一个新阶段。中央的反应值得关注，如果中央不要求恢复政策，预计会有更多城市效仿菏泽降低首付比例。
事实上，为了挽救楼市，不少中国二线、三线城市一直想办法放宽房地产限制。例如，黑龙江省的省会哈尔滨市，去年10月就发布了多项措施稳定房地产市场，包括降低预售许可的标准、放宽二手房公积金贷款房龄年限、向大学生提供置业补贴政策等。
自2021年四季度以来，中国已有多个城市调整房地产相关政策，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、降低房贷利率、发放购房补贴等。
不过，房地产开发商的债务危机，让购房者心有余悸。
2月2日，据中国官媒《证券时报》报道，在河南省的省会郑州市，不同楼盘的销售人员不约而同的不断重申项目优势：“不会爆雷”。大品牌、年底交房、没有烂尾风险……都成为楼盘项目的附加价值。
《彭博》认为，中国房地产市场债务紧缩引发开发商违约浪潮，一年来仍正在为生存而战，情况恶化，目前已经看不到尽头（No End in Sight）。
中国最大的房地产开发商之一的万科，其董事长郁亮敦促员工为一场可能决定公司成败的战斗做好准备。他说：“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”
房屋销售继续下跌，借贷成本上升让许多房地产开发商无法进行离岸再融资，全球机构正在下调对房地产债券的评级。
《彭博》指出，中国房地产开发商今年必须找到近1000亿美元来偿还债务，即使该行业的收入来源正在萎缩。
根据中国房地产信息集团公司（CRIC）的初步数据，中国100家最大开发商的销售额在1月份年减约40%，而去年12月下降了35%。
尽管北京当局已要求国有资产管理公司参与对曝险开发商的重组，但尚不清楚这种支持对债券持有人意味着什么，即其利益是否有保证？
