【看中国2023年6月9日讯】1985年，有个尖锐的问题被经济学家刘树成提了出来：“社会主义经济有没有周期？”
他真正想拷问的，其实是更重要的一个问题：1949-1985年35年间中国经济发展的起落，在多大程度上受到决策的影响？
经济的波动，是决策者干预的结果，还是周期的自然规律，这个问题经济学家们遮遮掩掩地讨论了好多年。到了1992年，南开法学经济学院副院长还发文《社会主义存在经济周期的理论观点应予否定》……直到2003年11月的中央经济工作会议，第一次使用“经济周期”这个词，争论才算结束。
一个周期有多长，倒是有很多说法。康波周期长达50年，是最长的一个波；芝加哥地产中介霍伊特说一个周期是18年；得了诺贝尔学奖的库兹涅茨则说，周期大概是15-25年——误差度高达十年，也不知道诺贝尔奖评委是怎么想的。
房地产的周期更短些，北上广深大约五年为一个轮回；很多三四线城市的人们，其实刚刚经历了第一个完整的楼市周期。
经济周期更像是一种自我实现的预言。凯恩斯认为，人类大部分的经济活动都源于自发的乐观情绪，而并非是是数学上的预期。从乐观到悲观再到达观，就正好是一个周期。
中国有两个城市，周期一度失灵了。
一
上周，杭州未科未来悦一套89平的房子过户网签，网签价只有320万，折合单价仅3.6万/平米。这个价格，已经和未科核心区新房限价持平了。而一年前，有人是以6.5万/平米买入未来悦的。那位高位接盘的业主在社交媒体发言：邻居已经跑路了，留下他在风中凌乱。
很快，这张截图传遍了全国人民的微信群，杭州楼市在舆论中已经崩盘了。两年前，一张成交截图可以带火一个小区；现在同样也可以带崩一个小区。
2022年初，和一位前阿里P9吃饭。前P9手里有三套杭州房子，他问我怎么看杭州楼市，我对他说，赶紧卖房吧。回去后，他把阿里园区对门的房子，降价卖了一套，一个月后500万成交。他还想卖其他两套，但被老婆严厉喝止了。前几天，中介打电话给他，其他两套是一样的户型，中介张口就给他报价380万。一年多时间，同样的房子，总价降了一百多万。
这两个月成功套现的杭州房东们算了下，只有把挂牌价调低15%-20%，才可能有人来看房。和房东相比，开发商就更惨了。政府不让降价，他们只能送金子。
去年年底开始，杭州远郊临安的华发峰荟推出黄金返现活动，只要买六号楼的房子就送黄金，最高可送50万。今年，所有房子都开始送黄金。年初，119平最高送1000克黄金，现在100平就送1050克。
这可是实打实的2斤多宁波银行的金条。1050克，相当于返还购房者47万元！
临安优惠力度最大的还不是华发，越秀归悦里送双车位、送装修、送家电、送十年物业费，房价还打9折，算下来，优惠差不多有60万。绿地柏源晶舍备案价95折，返现20%、优惠税点9个点，层层优惠折算下来，房价相当于打了76折，首付最低只用付：1.75万。
一番骚操作猛如虎，临安花样打折后，房价基本回到了2019年的水平。
没办法，一周前，官方统计的临安可售房源有10131套，按照5月一周差不多百套的去化速度，要25个月才能卖完。而这些项目还是是属于资质好的。华发峰荟距地铁仅100多米，2公里内有幼儿园、小学、初中、高中，还有医院和公园。
一位购房者今年2月刚在临安核心区买了次新毛坯房，入手价格是216万。4月底，同小区一套房子送精装、送双车位只要200万。税费、精装、车位都算进来，两个月时间已经血亏近50万。
从远郊到近郊，再到主城区，杭州的限购正在一点一点松绑。此前看起来很确定的板块，比如笕桥、运河新城、崇贤，现在也都开始迷茫了。
勾庄翠宸里开盘，竟然有271组家庭弃选，愣是剩下一套房子没人选；运河新城河映云集去年8月开盘，现在还没有卖完；崇贤已经开始送软装了，也不好卖。
二
另一个热衷炒房的城市深圳，五月二手房成交同比减少了13%，新房减少了20%。
深圳楼市比杭州早冷了两年，房东们已经进入自救模式。为了快速卖房，龙岗一小区业主拉了一个500人的群，里面都是中介。他还推出奖励措施：带看奖励51.8元；谈判奖励888元；随手礼以及免费饮料和矿泉水。
海月花园有位业主自己做了卖房宣传单，印得像烧烤店开业大酬宾，上面写着开放日发福利，他诚邀集中带看，卖掉房子可得2023款120iM运动版宝马一辆，或者20w高佣。
万科臻山海女业主把卖房广告包装成征婚启事，说自己身高168，魔鬼身材，天使面容，陪嫁臻山海127平房产一套。她的征婚对象有两个条件，年满18岁和彩礼1270万。试婚期内不满意可随时分离：房产归男方，彩礼归女方。
对于中介来说，业主发红包已经见怪不怪，现在比的是谁发的多。比如,桂香园的业主只发28元，就被中介鄙视了。他们说南山、福田带看，红包都是100、200的。
眼下深圳大部分二手房价格回归到2018年水平，相比2020年高峰时期，单套房源总价普降50万至100万元左右。华润城润府三期150平米的三房，2021年的成交价是3288万，今年2月的成交价是2380万；跌去了908个W。
现在，深圳的在售二手房有效房源已经超过五万套，创下了近几年来的新高。而年初时，挂牌量还不到3.5万套。
推崇打新的深圳人也在消失，今年深圳推出40多个新房项目，整体去化不到三成半。10%佣金的住宅楼盘也出现了，是龙岗的缙悦城。中介卖一套79平米的三房，能挣到将近30万的佣金。
前几天，有深圳中介说，罗湖有套评估价570万的回迁房，业主房子太多打算低价卖，卖520万：你负50万买罗湖。
活久见，这辈子竟然还能碰到负首付，而且还是在深圳--当年那个不验资不给看样板房的深圳楼市，一去不返了……
三
浙江，尤其是杭州，其实是拨弄周期的高手。
从2016年到2022年，杭州房子的成交量和成交价连续7年保持高位运行。天量土地，源源不断地供入市场，似乎购买力不会枯竭。过去四十年，这种事情还是第一次发生。“需求决定供给”这条规律，早就被杭州市场推翻了。
期间有三四年，杭州的卖地收入，一直是全国第一。房地产的玩法，也几乎被杭州人玩到头了：人才、摇号、限售、倒挂……
后来，这座城市出现了第一个万人摇号的楼盘，然后是第一个两万人摇号。收集乡下亲戚的房票，成了很多杭州人的爱好。连院士都受不了诱惑，投身于这场游戏中。
朋友说过，人才就是VIP通道、摇号是刮彩票、限售就是营造稀缺感、倒挂就是营造性价比。营销人爱用的逼定、催单手段，都能在杭州见到，每一招都把客户拿捏得死死的。
赌性深扎于中国人骨子里，这事连芒格都知道。现在人们不用去澳门金沙厅，在杭州楼市就能体验一把。融合了积分排名+摇骰子+刮彩票玩法，为杭州楼市续命了很长时间。
但周期总会来临，用朋友的话来说：技巧总有用尽的时候。
前几天，罗永浩开始在杭州直播卖房了。他卖出了杭州一套精装修公寓，原价332.1万元，以6.18折的折扣售出。房子卖出后，底下高赞评论是：压垮杭州楼市的最后一根稻草，终于出现了……
任何市场都有周期。弗里德曼过，经济周期是一种自然现象，它们会来临，然后又消失：人为干预只会加剧波动。
深圳去年到了，杭州牛市周期六年了，现在也无可阻挡地即将迎来自己的周期。那些试图延长周期的努力，都有暗自标好价格的结局。
