专家提醒，尽管美联储近期降息，但不意味着房贷利率会立即大幅下降，购房者仍需谨慎对待当前市场形势。（图片来源：Pixabay）
【看中国2024年9月24日讯】（看中国记者高芸编译）近日，美联储宣布大幅降息，并暗示未来可能有更多降息措施，这一消息让许多购房者欢欣鼓舞。然而，专家提醒，尽管这是积极信号，但并不意味着房贷利率会立即大幅下降，购房者仍需谨慎对待当前市场形势。
据美联社报导，房地产网站Realtor.com的首席经济学家丹妮尔・黑尔（Danielle Hale）表示，今年的大部分宽松措施已经实施，利率可能会先小幅上涨，然后再次下降。
抵押贷款利率情况如何？
回顾过去两年多，30年期房贷平均利率经历了剧烈波动。从2021年9月的不到3％攀升至去年10月的7.8％（创23年新高），目前已回落至6.09％。
即便是小幅的利率下降也能为购房者带来可观的长期节省。以美国上月41万6700美元的房屋中位价为例，在洛杉矶购房并支付20％首付的买家，相比5月时每月可节省约312美元。
现在是买房的好时机吗？
尽管利率下降增强了购房者的能力，但对许多美国人来说，6％左右的利率仍然偏高。主要原因是过去五年房价飙升了49％，远超工资增长。由于多地房源短缺，房价仍维持在接近历史高位的水平。
除非利率回落到三年前的超低水平，或房价大幅下跌，否则许多人仍难以负担房屋。但这两种情况短期内都不太可能发生。
经济学家和抵押贷款行业高管预计，至少在今年，房贷利率将维持在目前水平附近。房利美（Fannie Mae）预测，30年期房贷利率在今年第四季度（10月至12月）将平均为6.2％，明年同期可能降至5.7％。
房贷利率受多种因素影响，包括债券市场对美联储决策的反应。发现家庭贷款（Discover Home Loans）副总裁罗布・库克（Rob Cook）表示，未来的经济数据将决定利率下降的速度。如果经济放缓超出预期，美联储可能会更积极地降息，从而带动房贷利率下降。
现在买房，还是等待更低利率？
美国二手房市场自2022年以来持续低迷，上月销量下降2.5％。目前，利率下降尚未引发明显的市场反弹。
面对当前市场情况，潜在买家和卖家陷入两难：是现在入市，还是等待可能的更低利率？以尼克・杨（Nick Young）为例，这位律师今年从凤凰城搬到科罗拉多州常青城，选择先租房观望。他和妻子的购房预算在100万至150万美元之间，正在寻找适合三个孩子成长的五居室房屋。除了关注利率，他们还考虑通胀、整体经济状况和总统选举等因素。
从凤凰城到佛罗里达州坦帕，许多房产经纪人表示，不少购房者在等待利率降至6％以下。有些人甚至希望利率能回到三年前的低点。
“尝试做的是让他们回到现实，”芝加哥Re/Max Premier的经纪人迈克・奥皮德（Mike Opyd）说，“如果真心想买房，现在就应该行动。”
等待明年利率可能进一步下降可能会让买家面临更激烈的竞争。同时，潜在卖家可能仍然按兵不动。
eXp Realty的首席执行官利奥・帕雷哈（Leo Pareja）说：“76％的现有抵押贷款持有人的利率低于5％，这可能导致短期内供需失衡进一步加剧。”
再融资热潮
近期，首次置业者德鲁・亚伊（Drew Yae）夫妇在华盛顿州贝灵厄姆购入了一套两居室带1.5浴室的联排别墅，他们的经历颇具代表性。
亚伊是一名薪酬分析师，今年2月初次接触时，获得的房贷利率报价高达7％。到最终成交时，利率仅微降至6.63％左右。
他希望未来能以5％或5.25％的利率再融资，但不确定这一目标何时能实现。亚伊说，若能将他的40.7万美元房贷再融资至5.5％的利率，每月还款额将减少约300美元。
业内普遍认为，考虑再融资时，新旧利率之差应达到0.5到0.75个百分点才值得操作。
目前，房贷再融资需求呈上升趋势。据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）统计，上周再融资申请量激增24％。
面对约一年前利率创纪录攀升至8％左右的情况，贷款机构纷纷推出创新产品。他们采用“利率与时俱进”策略，将原始贷款与再融资激励捆绑，为购房者提供未来摆脱高利率的途径，以缓解买家的顾虑。
MBA首席经济学家迈克・弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）说：“这种做法正受到越来越多关注。对首次购房者而言，永远被锁定在7％的利率确实令人望而却步。”
海军联邦信用社（Navy Federal Credit Union）于2023年推出了广受欢迎的“无再融资降息”服务。购房者只需支付250美元费用即可降低利率，同时保持原贷款其它条款不变。
科罗拉多州莱克伍德CrossCountry Mortgage分行经理达里克・托尔内（Darik Tolnay）观察到，许多购房者正青睐临时利率回购和免费再融资方案。
托尔内说：“大家都渴望拥有自己的家。如果有人提出能让房子更容易负担的方案，考虑到当前普遍情绪，人们会迫切地寻求这样的选择。”
