中央督察組進駐上海 ：房地產巨頭成清查對象

8月20日，上海市政府有關官員透露，由國土資源部、國家發展和改革委員會、監察部、建設部、審計署五部委組成的10個聯合督察組，已經分別奔赴第一批督察對象：上海、山東、山西、黑龍江、江西、吉林、內蒙古、河北、青海和廣西。「聯合督察組將用兩個月的時間對全國土地市場秩序治理整頓進行檢查，部分部委的部長親自參加了督察。」

　　國土資源部官員強調，五部委高官聯合帶隊督辦，就是要從土地規劃和供應、產業政策和計畫立項、建設管理、資金設計、幹部監督等若干方面聯手整頓土地市場。

　　當記者問及督察組在上海的督察結果時，該官員非常謹慎地表示：「這只是例行檢查，結果還沒有完全出來，現在還不是向外界宣布的時候。」不過，他同時表示，「這次檢查力度前所未有，看起來不像是『走過場』。」

　　一些大型項目、房地產巨頭成了清查對象

　　「督察組非常震驚，因為他們查出了不少問題。」一位比較接近上海市政府相關部門的房地產開發商私下告訴記者，「現在上上下下都非常緊張。」

　　消息人士告訴記者，督察組這次清查「重點鎖定了青浦、嘉定、松江、奉賢這四個區」，「發現一些項目不符合國家有關規定，包括一些大型娛樂項目、豪宅開發項目和大型工業項目。這些項目在上海都非常有名氣，有的甚至在全國也有很大的影響力。」

　　8月21日，按照消息人土提供的線索，記者來到其所提到的位干某區的一個大型工業園區內的一個工業項目前發現，這是由國內某大型電子公司打算斥巨資興建的一個規劃用地1000多畝的通信設備製造產業生產基地。

　　不過，該工業園區的管理委員會的一位副主任表示：「我們都是按照國家有關法規來行事，並沒有什麼不妥之處。」該電子公司負責這個項目的一位辦公室主任非常不耐煩地說：「我不太清楚這個事情，你可以到上海市政府和我們公司總部去問問。」

　　記者致電該公司總部的一位負責人時，他說：「我們也聽到了一些風聲，但還沒有確認下來。但可以告訴你的是，我們的項目很大，和地方政府的關係很好，肯定不會出什麼問題的。而且我們將在本月底左右舉行揭牌儀式和項目開工典禮。」

　　知情人士表示，該項目的1000多畝土地是「這個開發區為了吸引這個公司前來投資而以『零批租』的形式進行轉讓的。」地方政府這樣做的原因是，「這個公司已經在有關協議上承諾，這個項目一旦落成後，保證三年內產值達到50億元。」

　　除此之外，知情人士透露，上海市的一位曾被誤傳被中央有關部門拘留、「與銀行間發生貸款問題，常常以債養債」的地產巨頭的幾個地產項目「也成了督察組的重點檢查對象」。「但現在對他查到哪一步了，還不太清楚，估計不久就會水落石出。」

不久前，央行及中共中央紀律檢查委員會和上海市政府又列出一份名單，鎖定上海市20多名地產商，除調查他們是否涉及違規貸款外，還將調查過去3至4年上海市房產用地的批地情況。上海市房屋土地資源管理局巳向中共中央紀律檢查委員會提交了過去3至4年中上海的批地及土地交易情況。而且有市場傳聞，過去大半年高調表示集資用作支付上海批地及造樓的上海地產商，都名列受查名單之列。據瞭解，五部委的上海之行也將「把眼光重點盯住這些地產商」。

　　知情人士還表示，包括前面所提到的上海的四個區在內，督察組查出了這樣幾個較為嚴重的問題：少數鄉鎮超越許可權，擅自簽訂征地協議；近年來，上海低容積率的低密度商品住宅建造過多，不符合上海土地資源稀缺的市情，並且與國土資源部2003年2月18日下發的停止別墅用地供應的緊急通知要求相牴觸；有的地方違反土地利用總體規劃和城鎮建築規劃，建立各類開發區、工業園區、科技園區和大學城等，也有地方違反審批許可權和審批程序，擅自圈佔土地建立各類園區；有的商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等六類經營性項目用地的土地使用權出讓，未嚴格按照《關於嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》執行；有的土地使用者在合法取得土地使用權後，不按合同規定開發建設，致使土地長期閑置浪費。

　　有84％的房地產項目用地是違規交易

　　據知情人士透露，在督察組來上海之前，即4月25日監察部、國土資源部召開全國電視電話會議，要求在全國範圍開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況的執法檢查之後，上海市房屋土地資源局隨即明確了各區摸清土地批租情況的政策界限，宣布5月至8月各區自查整改，9、10兩月全市重點檢查。

　　6月11日，上海市監察委和市房地產資源局聯合召開會議，進一步明確上海開展對經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的執法監察。在這次會議上，上海市監察委和市房地產資源局共同對全市經營性土地出讓情況進行三個方面的梳理。當時宣布：將重點審查2001年7月1日《上海市土地使用權出讓招標拍賣試行辦法》頒布以來，經營性土地使用權出讓制度的建立和落實情況、土地集中供應制度的落實情況以及經營性土地使用權公開招標、邀請招標等出讓情況。

　　這次自查將對三個關鍵的環節進行梳理：首先，檢查協議出讓土地是否按政策執行，對經市政府有關部門認定的舊區改造項目，一次規劃分期開發建設項目等地塊逐一登記備案，對不符合協議出讓範圍的，要詳細說明情況，提出整改措施；

　　其次，重點檢查土地出讓邀請招標，是否經過批准，對不符合文件規定、不符合項目建議書和規劃選址意見書，未經批准擅自確定的邀請招標等，進行重點清理；

　　第三，嚴格檢查公開招標地塊的程序，包括招標公告的發布、開標、評標、決標、公示等各個環節是否公開，評標過程和結果是否公正，是否按照規則和辦法評標，工作人員是否擅自泄露地價的情況。

　　有關人士披露，這場「檢查風暴」的最後結果表示：上海房屋土地管理局資料顯示，自2001年7月1日起，上海所有經營性土地納入招標拍賣，到今年3月，上海共出讓土地479幅。但檢查上海市土地招標拍賣出讓公告卻發現，自2001年至2003年5月30日，只有57幅土地進行了公告招投標。也就是說，上海市有84％的房地產項目，其用地是違規交易，可能有些用地是經過了多次暗中轉包交易才到房地產商手裡。

　　此外，配合建設部全國範圍的「嚴查土地審批」，目前上海整頓不規範批地的結果是：查處鄉鎮不規範批地1083幅，其中較為嚴重的有320幅。

　　地產商的「圈地術」

　　有分析披露，目前，上海市的土地資源已經所剩無幾，市區的土地已經被瓜分完畢，只有在浦東還有大量私人在炒土地，具體的方式是：先從政府部門瞭解到近兩三年內的土地規劃，然後根據規劃到現在還是農田的地塊上去征地。

　　拿到這些土地要經過兩道關，第一道是當地的鎮政府；第二道是規劃部門。當地鎮政府由於希望土地徵收以後給當地經濟發展帶來好處，所以，往往會幫助土地的買家拖延時間，一塊價值1000萬元的地皮，只要付100萬元就可以一直拖著，因為鎮政府可以通過拖延土地使用證、房屋建設證等辦法將正式拿到土地的時間往後推，以應對「兩年不開發的土地收歸國有」的政策，直到找到真正的開發商。用這樣的方法，土地可以一直炒下去。

　　此外，由於大片土地的審批要經過市一級的規劃部門，比較難打通關節，土地的買家和當地政府往往把一大塊土地分割成好幾個小塊，一塊塊拿到區一級政府去批，其實這些地都是連在一起的。

　　通過這些「圈地術」圈來的土地，清查起來也相當困難。比如，如果一個1000畝的土地，被分五次進行審批，就很難進行清查。即使清查出來，也可能只是其中的一部分。待清查後，這些地方政府照樣再在這1000畝土地周圍繼續「分批次」地等待上級政府審批。「所以，只要你肯來投資，就不愁沒有土地。」某區的一位招商科科長這樣告訴記者。

　　也有一些地方政府與開發商私自簽訂土地出讓協議。上海市一位政府官員向記者強調：「鄉鎮政府與房地產項目私自簽訂的土地出讓協議一律無效，因為鄉鎮政府根本就無權批地！」

　　地產界專家還透露，2001年7月1日起，《上海市土地使用權出讓的規定》開始實施後，這一制度在實際操作中還存在著這樣的問題：一是可能會出現「邀標」的暗箱操作，也就是說，中標的企業通過事先安排，和有關政府部門達成協議，讓其他幾家企業同時來競標只是為了「陪襯」；二是評標委員會的成員，是由政府官員組成，而不是處於中立立場的專家。

　　儘管目前上海已經建立了政府主導型的土地儲備供應機制，但業內人士表示，上海的房地產市場還不算一個完全透明的市場。比如，該市沒有官方統一的土地登記和批出制度，沒有可以公開查核的物業買賣交易記錄和每年推出市場的物業數量統計。

　　而且，由於上海市郊區也在同時實行政府土地儲備開發制度，而且還規定，今後除法律、法規規定的情況外，所有用於商業、旅遊、娛樂、金融、服務業及商品房等6類經營性項目用途的儲備用地，都將由各區土地招標拍賣辦公室以招標、拍賣及掛牌等市場操作方式，公開出讓。但這仍然難以完全避免「尋租」現象。據透露，在一些郊區在土地招標時採取由區政府「指定」的方式，表面上雖然有冠冕堂皇的理由，比如評估公司的信譽、資金、經驗等，實際操作上卻存在漏洞，讓「關係戶」有機可乘。

　　「其實，上海目前三四千家房地產公司，較為正常運作的只有一千多家。」知情人士向記者說。

華徽網消息 （http://www.hhw.com.cn) 　8月20日，上海市政府有關官員透露，由國土資源部、國家發展和改革委員會、監察部、建設部、審計署五部委組成的10個聯合督察組，已經分別奔赴第一批督察對象：上海、山東、山西、黑龍江、江西、吉林、內蒙古、河北、青海和廣西。「聯合督察組將用兩個月的時間對全國土地市場秩序治理整頓進行檢查，部分部委的部長親自參加了督察。」

　　國土資源部官員強調，五部委高官聯合帶隊督辦，就是要從土地規劃和供應、產業政策和計畫立項、建設管理、資金設計、幹部監督等若干方面聯手整頓土地市場。

　　當記者問及督察組在上海的督察結果時，該官員非常謹慎地表示：「這只是例行檢查，結果還沒有完全出來，現在還不是向外界宣布的時候。」不過，他同時表示，「這次檢查力度前所未有，看起來不像是『走過場』。」

　　一些大型項目、房地產巨頭成了清查對象

　　「督察組非常震驚，因為他們查出了不少問題。」一位比較接近上海市政府相關部門的房地產開發商私下告訴記者，「現在上上下下都非常緊張。」

　　消息人士告訴記者，督察組這次清查「重點鎖定了青浦、嘉定、松江、奉賢這四個區」，「發現一些項目不符合國家有關規定，包括一些大型娛樂項目、豪宅開發項目和大型工業項目。這些項目在上海都非常有名氣，有的甚至在全國也有很大的影響力。」

　　8月21日，按照消息人土提供的線索，記者來到其所提到的位干某區的一個大型工業園區內的一個工業項目前發現，這是由國內某大型電子公司打算斥巨資興建的一個規劃用地1000多畝的通信設備製造產業生產基地。

　　不過，該工業園區的管理委員會的一位副主任表示：「我們都是按照國家有關法規來行事，並沒有什麼不妥之處。」該電子公司負責這個項目的一位辦公室主任非常不耐煩地說：「我不太清楚這個事情，你可以到上海市政府和我們公司總部去問問。」

　　記者致電該公司總部的一位負責人時，他說：「我們也聽到了一些風聲，但還沒有確認下來。但可以告訴你的是，我們的項目很大，和地方政府的關係很好，肯定不會出什麼問題的。而且我們將在本月底左右舉行揭牌儀式和項目開工典禮。」

　　知情人士表示，該項目的1000多畝土地是「這個開發區為了吸引這個公司前來投資而以『零批租』的形式進行轉讓的。」地方政府這樣做的原因是，「這個公司已經在有關協議上承諾，這個項目一旦落成後，保證三年內產值達到50億元。」

　　除此之外，知情人士透露，上海市的一位曾被誤傳被中央有關部門拘留、「與銀行間發生貸款問題，常常以債養債」的地產巨頭的幾個地產項目「也成了督察組的重點檢查對象」。「但現在對他查到哪一步了，還不太清楚，估計不久就會水落石出。」

不久前，央行及中共中央紀律檢查委員會和上海市政府又列出一份名單，鎖定上海市20多名地產商，除調查他們是否涉及違規貸款外，還將調查過去3至4年上海市房產用地的批地情況。上海市房屋土地資源管理局巳向中共中央紀律檢查委員會提交了過去3至4年中上海的批地及土地交易情況。而且有市場傳聞，過去大半年高調表示集資用作支付上海批地及造樓的上海地產商，都名列受查名單之列。據瞭解，五部委的上海之行也將「把眼光重點盯住這些地產商」。

　　知情人士還表示，包括前面所提到的上海的四個區在內，督察組查出了這樣幾個較為嚴重的問題：少數鄉鎮超越許可權，擅自簽訂征地協議；近年來，上海低容積率的低密度商品住宅建造過多，不符合上海土地資源稀缺的市情，並且與國土資源部2003年2月18日下發的停止別墅用地供應的緊急通知要求相牴觸；有的地方違反土地利用總體規劃和城鎮建築規劃，建立各類開發區、工業園區、科技園區和大學城等，也有地方違反審批許可權和審批程序，擅自圈佔土地建立各類園區；有的商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等六類經營性項目用地的土地使用權出讓，未嚴格按照《關於嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》執行；有的土地使用者在合法取得土地使用權後，不按合同規定開發建設，致使土地長期閑置浪費。

　　有84％的房地產項目用地是違規交易

　　據知情人士透露，在督察組來上海之前，即4月25日監察部、國土資源部召開全國電視電話會議，要求在全國範圍開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況的執法檢查之後，上海市房屋土地資源局隨即明確了各區摸清土地批租情況的政策界限，宣布5月至8月各區自查整改，9、10兩月全市重點檢查。

　　6月11日，上海市監察委和市房地產資源局聯合召開會議，進一步明確上海開展對經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的執法監察。在這次會議上，上海市監察委和市房地產資源局共同對全市經營性土地出讓情況進行三個方面的梳理。當時宣布：將重點審查2001年7月1日《上海市土地使用權出讓招標拍賣試行辦法》頒布以來，經營性土地使用權出讓制度的建立和落實情況、土地集中供應制度的落實情況以及經營性土地使用權公開招標、邀請招標等出讓情況。

　　這次自查將對三個關鍵的環節進行梳理：首先，檢查協議出讓土地是否按政策執行，對經市政府有關部門認定的舊區改造項目，一次規劃分期開發建設項目等地塊逐一登記備案，對不符合協議出讓範圍的，要詳細說明情況，提出整改措施；

　　其次，重點檢查土地出讓邀請招標，是否經過批准，對不符合文件規定、不符合項目建議書和規劃選址意見書，未經批准擅自確定的邀請招標等，進行重點清理；

　　第三，嚴格檢查公開招標地塊的程序，包括招標公告的發布、開標、評標、決標、公示等各個環節是否公開，評標過程和結果是否公正，是否按照規則和辦法評標，工作人員是否擅自泄露地價的情況。

　　有關人士披露，這場「檢查風暴」的最後結果表示：上海房屋土地管理局資料顯示，自2001年7月1日起，上海所有經營性土地納入招標拍賣，到今年3月，上海共出讓土地479幅。但檢查上海市土地招標拍賣出讓公告卻發現，自2001年至2003年5月30日，只有57幅土地進行了公告招投標。也就是說，上海市有84％的房地產項目，其用地是違規交易，可能有些用地是經過了多次暗中轉包交易才到房地產商手裡。

　　此外，配合建設部全國範圍的「嚴查土地審批」，目前上海整頓不規範批地的結果是：查處鄉鎮不規範批地1083幅，其中較為嚴重的有320幅。

　　地產商的「圈地術」

　　有分析披露，目前，上海市的土地資源已經所剩無幾，市區的土地已經被瓜分完畢，只有在浦東還有大量私人在炒土地，具體的方式是：先從政府部門瞭解到近兩三年內的土地規劃，然後根據規劃到現在還是農田的地塊上去征地。

　　拿到這些土地要經過兩道關，第一道是當地的鎮政府；第二道是規劃部門。當地鎮政府由於希望土地徵收以後給當地經濟發展帶來好處，所以，往往會幫助土地的買家拖延時間，一塊價值1000萬元的地皮，只要付100萬元就可以一直拖著，因為鎮政府可以通過拖延土地使用證、房屋建設證等辦法將正式拿到土地的時間往後推，以應對「兩年不開發的土地收歸國有」的政策，直到找到真正的開發商。用這樣的方法，土地可以一直炒下去。

　　此外，由於大片土地的審批要經過市一級的規劃部門，比較難打通關節，土地的買家和當地政府往往把一大塊土地分割成好幾個小塊，一塊塊拿到區一級政府去批，其實這些地都是連在一起的。

　　通過這些「圈地術」圈來的土地，清查起來也相當困難。比如，如果一個1000畝的土地，被分五次進行審批，就很難進行清查。即使清查出來，也可能只是其中的一部分。待清查後，這些地方政府照樣再在這1000畝土地周圍繼續「分批次」地等待上級政府審批。「所以，只要你肯來投資，就不愁沒有土地。」某區的一位招商科科長這樣告訴記者。

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