從房產維權到憲政民主

單位的宿舍有幾個特徵：一是宿舍的居住者對宿舍不擁有產權，宿舍的支配權在單位手裡，單位隨時有可能剝奪居住者的居住權，比如說，在居住者脫離工作，受到刑事或政治處分時；二是宿舍內居住的基本都是單位的同事，所以，工作單位內的尊卑長幼秩序，完全移植到宿舍裡來。在樓道裡碰到辦公室的頂頭上司，同樣要點頭哈腰。甚至，在宿舍推舉非正式管理人員，比如「樓長」時，單位裡的領導當選的可能性也遠遠超過一般員工。宿舍裡發生的糾紛，經常要拿到單位的辦公室去解決，單位的辦公室無法完成的交易，也會轉移到宿舍裡來進行。

宿舍是單位的一個延伸，也延伸著以單位為終端的「國家」對個人無所不在的控制。宿舍當然很難讓居住者愉快，也讓國家付出了很高的代價：每年，國家和單位都要拿出大批資金興建和維護宿舍，而宿舍的供應卻總趕不上需求，宿舍的分配永遠是單位內矛盾的焦點之一。
房改正是在這種背景下啟動的。時至今日，房改似乎卓有成效，國家和單位卸下了建房買房的巨大財政包袱，因居民自購住房興起的商品房開發銷售行業則成了各大中城市最興旺的行業之一。根據第五次全國人口普查的結果，中國城市居民中，購買住房戶已達到45．2％，也就是說，有將近一半的人住在自己所有的房子裡。

就在房地產成為官方所樂意見到的新「經濟增長點」時，另一件事情也同時發生了：涉及房地產的投訴糾紛成為社會矛盾的熱點。據中國消費者協會分析，商品房投訴連續6年來呈增長趨勢，並逐年遞增。在很多城市，房地產投訴的數量已在各類投訴中位居榜首。

和別的商品投訴限於消費者與商家單打獨鬥不同，房地產投訴涉及到購房者(業主)和政府、開發商、物業管理公司、業委會等多個主體之間的複雜關係，並往往因業主聯合行動而釀成「群體性事件」，超出了一般消費投訴的範圍，成為官方所不樂意見到的「不安定因素」。
引起房產投訴的常見因素包括：

業主與政府的矛盾：最常見的是政府強行拆遷或改變規劃。上海市普陀區西蘇州路1381弄小區，是聞名上海的「中產階級社區」，業主入住不到5年，就被政府以市政建設需要為由，在未履行合法手續的情況下，強行拆除。

業主與發展商的矛盾：最常見的是合同欺詐，不按時交樓，交樓時貨不對板，房屋存在嚴重質量問題，因發展商原因不能按時辦理房產證，發展商在徵得規劃部門同意但未徵得業主同意情況下改變小區規劃。據廣州市消委會統計，發展商合同欺詐是房地產投訴的最主要原因。在廣州荔灣廣場，因發展商不能按時交樓，不能為業主辦理房產證，業主拒交電費，訴訟持續五六年之久。在廣州富力半島花園，因業主認為發展商擅自更改小區規劃，在原擬建幼兒園的地方建垃圾站和變電房，業主群起反對，在自家陽台上懸掛抗議標語，管理公司保安在拆除標語的過程中與業主發生衝突，數名業主被保安毆傷，釀成轟動一時的「富力半島花園保安毆打業主事件」。

業主與物業管理公司的矛盾：物業管理公司本是業主請來的「管家」，這管家卻經常敢對主人大打出手。北京中國第一商城、九龍花園、現代城、鵬潤家園、天通苑等商品房小區都發生過物業管理公司保安毆打業主的事件。保安打人這類事情在全國各地商品房小區持續、大量上演之後，有業主發出了「哪個小區不打人」的哀嘆。管理公司如此膽大包天，最重要的原因是很多小區的物業管理公司並不是業主或業主委員會自主聘請的，而是發商代辦的，相當多小區的物業管理公司與發展商是兩位一體，他們當然只認開發商這個主人而不認業主這個主人。

業主與業委會的矛盾：業委會是業主的代表機構，但很多時候，業主認為業委會並不能代表他們的利益，常見的原因是業委會的選舉沒有進行充分的動員甚至是由發展商包辦的。

多方矛盾激化的結果幾乎都是多輸的：業主權益被侵，甚至人身安全不保；發展商商譽受損，銷售大受影響，整個樓盤甚至因此死火；政府為維持秩序免於混亂，要花掉大量金錢與警力。

但我們應該看到其中最容易受到侵犯的是業主的利益，其它方利益受害幾乎都是它們侵害業主利益而業主進行反抗的後果之一。

業主權益之所以容易受到侵害，是因為他們面對的是一個商業資本和政治權力的強大聯盟。在政治權力仍控制大部分社會資源的背景下，要進入房地產這樣的暴利投資領域，不尋求政治權力的支持幾乎是不可能的，而在尋求或尋租的過程中，商業資本與政治權利的戰略結盟也就自然形成了。如果發展商再在戰術上控制了物業管理公司和業委會，則業主面對的幾乎就是銅牆鐵壁。好不容易從壓抑的單位宿舍裡逃出來的中國城市居民，又落入了這樣的牢籠之中。真所謂才出虎穴，又入狼窩。

面對這樣的銅牆鐵壁，業主的自然反應是結盟，想靠單兵作戰挑戰對方幾乎是沒有取勝的可能。在實踐中我們也容易看到，和其他消費領域的維權活動比起來，房地產維權活動往往表現為業主的聯合行動。而業主們的對手，慣用的手法之一就是拆散他們的聯盟。廣州某花園小區，入住不到幾年，新修的內環路就在他們的窗戶旁穿過，業主不堪其擾，集體起訴發展商要求賠償，法院首先裁決集體訴訟不成立，要求各住戶分開起訴，這一裁決嚇跑了一大半要求起訴的業主，誰有那麼多的時間、精力去應付訴訟，承受壓力？

但不可改變的一點是，和其它消費品的消費者零星分布不同，房產的消費者有良好的組織紐帶－除了共同的利益之外還有共同的居住地，而且，在結社權利受相當限制的大背景下，業主卻有個最合法不過的結社條件：組織業主委員會。

著名憲政學者劉軍寧認為：「私有財產權的紐帶作用表現在產權制度能夠產生奇特的合作功能。 沒有一個公有制度會只剝奪產權而不剝奪結社權。財產權被剝奪之後， 在民眾之間很難產生有組織的行動，因為大家已沒有共同的財產需要保障。允許私有財產權，就要允許結社，先是非政治（性）結社，後是政治（性）結社。」
所以很多社區的維權活動，就是從業主組織業委會，控制業委會開始的。

在業委會組織階段，發展商和普通業主爭奪業委會控制權的事情經常發生。在樓盤沒有完全售出的時候，出現一個不受自己控制的業委會，對發展商是很不利的，所以，發展商總試圖控制業委會。這通常很容易辦到，因為根據有關物業管理條例，小區業委會選舉的投票權是以面積來計算的，發展商手裡未售出的樓盤，小區內的公用建築，都納入計票範圍。在缺乏充分動員的情況下，在投票過程中，零散業主投票比例很低，而發展商手裡掌握的房屋面積的投票率則可以達到100%，所以，發展商只要還掌握著小區內10%的建築面積，就可以輕易控制業委會。希望掌握業委會以跟發展商鬥爭的業主，只能在小區辦進行充分的動員，而這種動員，已基本上具備了現代政治競選動員的特徵。

而業委會的合法地位，業主的投票權得到承認的前提是，商品房是業主的私有財產而不是隨時可能被收走的單位宿舍。就像不可能在集體化生產的農村推行村民自治一樣，不能想像在單位宿舍中搞城市社區民主。《憲法》第13條規定「國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權」。到現在為止，房子是中國大多數城市居民所擁有的最大一筆私有財產，也是較早得到國家法律明文保護的私有財產之一。只要財產是不可輕易剝奪的私有財產，附著在它身上的投票權也就表現為不可剝奪。「風能進，雨能進，國王不能進。」這是英國憲政史上的一句名言，意思是說，窮人的茅廬，風雨能侵，但沒有主人的允許，國王也不能進去。中國的中產階級市民，既然花了幾十萬元買下了可以擋風遮雨的房子，辦理了房產證，當然會想方設法阻止「國王」侵入他的領地。

私有財產的確立成為憲政民主的一個前提，重要的原因之一是，在私有制下，徵稅是需要得到納稅人同意的。1214年9月，英國國王約翰開徵盾牌錢，導致貴族的拒絕和軍事反叛。第二年6月，約翰王和貴族代表簽下限制王權的著名的《自由大憲章》，確立了徵稅必經被征者同意的稅收法定原則，也一舉開創了英國君主立憲的憲政開篇。

而在小區內部，情況也極其相似，業主相當於納稅人，物業管理費則相當於國家的稅收，從業主中徵集，用於小區的公共開支，管理公司則是業主(納稅人)供養的政府，支配這筆開支並向業主負責。在通常情況下，業主應按時交納管理費，否則小區的公共事務無法運轉。但如果業主有充分的理由認為管理公司不稱職，或開支不合理，他會拒交管理費。在一兩戶業主拒交管理費的情況下，管理公司會採取停水停電等暴力措施，但如果多數業主都拒交管理費，則管理公司的管理只能破產，需要另請管理公司，這相當於國家發生了革命，要另組政府。

廣州北秀花園的業主長期以來試圖炒掉令他們不滿的，由開發商控制的物業公司，另選高明，然而物業公司卻稱小區尚未通過綜合驗收，物業管理權不能移交，令業主們束手無策。為此，該小區業委會主任黃健崧黃女士向省人大常委會建議在物業管理法規中加入一條：小區未經綜合驗收，物業管理費由開發商負責！省人大常委會採納了黃女士的建議。後來，這一條成了業主們手中有力的武器，北秀花園、嘉怡苑等小區先後通過不交物業管理費，迫使開發商早日完成綜合驗收，業主們最終炒掉了開發商指定的物業公司。

治大國如烹小鮮，小區內的政治演練，足以模仿現代國家、政府的運作。然而這絕不僅僅是演習。尤其是那些小區政治的組織者們，往往要承受遠超過現實政治活動中的政客們所要遭受的風險和壓力。

2001年4月，深圳首批上市公司之一的「深振業」狀告其開發的振業景洲大廈(民選)業委會主任鄒家健，索賠名譽侵權損失費500萬元，理由是鄒受業委會委託製作的維權網站上有「振業死豬不怕開水燙」、「振業：我是流氓我怕誰」等字句，鄒還「多處散發失實材料」。

鄒案尚未判決，如果懸在他頭上的500萬還只是一把「達摩克利斯之劍」的話，廣州奧林匹克花園業主田卉頭上的劍則已落了下來。2001年12月，廣州市番禺區法院作出的一份一審判決書認定，業主田卉夫婦因在小區內以及小區公交車上派發傳單構成侵權，應賠償廣州奧林匹克花園的開發商名譽侵權損失費10萬元。

被稱為「中國房地產第一品牌」的深圳萬科企業股份公司，分別在瀋陽、深圳將它的3名業主告上法庭，都是告業主侵害其名譽權，索賠金額從20萬元至100萬元不等。訴訟的結果是萬科屢戰屢勝。

無論這些被判賠償的業主、業委會主任的行為是否足夠正當，可以肯定的一點是，他們的行為，目的都是爭取小區內的「公共產品」，如果他們鬥爭勝利的話，獲益是小區內大數業主均沾的，而失敗的話，後果卻要自己獨自承擔。這額外的精力、風險和壓力，個人可以靠道義和衝動支撐一時，但如果長期沒有合理補償的話，則小區內的維權活動就不能持久，業主的利益就無法保證。

那麼補償有什麼辦法呢？無非兩條：一是讓這些小區政治活動的領導者成為小區內的正式官員，比如說業委會委員，從小區業主繳納的稅收中支付報酬給他；另一種是將小區政治與小區外的政治，比如市區政治對結起來，成功的社區領導者，可以以小區為他的政治出發點，去競爭更高層次的政治利益，競選區的、市的人大代表(議員)，甚至市長。顯然，後一條道路比前一條要寬廣得多。如果這條路能走通的話，則房產糾紛很可能成為中國城市社區民主以至憲政自由的萌發點，甚至可以這樣說，當「國家」不再給它的公民分配住房而是讓他們到市場上購買住房之時，一種政治變革的萌芽已經悄然產生了。

直接選舉在中國遲遲得不到推行的原因之一是認為中國國情複雜，人民的受教育程度低，「人口素質低」。構成對這一說法反諷的事實是：中國的直接民主實驗村民自治就是首先在將近10億受教育程度最低的農民中推行的，「素質」比農民高的城市居民，沒有在這方面落後的理由。
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