上海環球金融中心外型疑似日本軍刀國旗


上海城市規劃館內,解說員站在一個巨大的上海規劃模型盤旁,向遊客詳細講解上海未來的城市圖景。當講解到最具上海象征意義的陸家嘴地區時,燈光突然一下熄滅了,一束強光柱集中在陸家嘴模型上。「這其中最高的建築,就是環球金融中心……」在中國第一高樓金茂大廈旁,聳立著一幢更加高大的白色建築模型--環球金融中心。這座設計高度為492米的大樓建成後,不但將是中國的第一高樓,也是世界第一高樓,無疑將會是未來上海的新符號。

然而,離開上海城市規劃館,來到陸家嘴「環球金融中心」現場(上海市浦東新區陸家嘴金融貿易區Z4-1號地塊),看到的依然還是一片有無數個地樁的空地。在不遠處,陸家嘴另外一塊黃金地塊--原來的陸家嘴美食城改建卻已經拆遷啟動。整個小陸家嘴金融區,就只剩下「環球金融中心」地塊還靜悄悄地躺在那裡。

從1997年8月正式奠基算起已將近7年,環球金融中心的現場依然是一塊低窪地、悄無聲息。

當記者欲探究其中原因時,上海市政府、設計單位、銀行等相關機構均閃爍其詞,只是一再的表示工程自從復工以來一直有進展,基坑的維護和開挖在9月底就會結束,目前在進行施工圖的設計,預計2007年竣工。這些回答並不能掩蓋環球金融中心目前存在的多處疑問。

資金之謎

上海環球金融中心的發展商為上海環球金融中心有限公司,公司董事長為吉村明郎。但真正的投資商為日本的房地產發展商--森海外株式會社。

記者從工商部門查閱到的資料顯示,上海環球金融中心有限公司為外商投資企業,最新顯示的註冊資金為2.13億美元,股東有兩家,其中森海外株式會社以128 億日元的出資額佔51.2%股權,另一家日本企業--上海環球金融中心投資株式會社以122億日元的出資額佔48.8%的股權。據記者瞭解,「上海環球金融中心投資株式會社」由日本33家銀行、保險、商社等企業聯合投資組建而成。

上海環球金融中心有限公司在工商部門登記的材料顯示,截止到7 月7日,這家成立於1995年11月17日、註冊資金為2.13億美元的公司目前實到資金只有一筆,是2003年11月13日出資的128億日元--比成立時間晚了將近8年。該筆出資由上海佳華會計師事務所有限公司驗資。

如此,上海環球金融中心有限公司註冊資金達2.13億美元,但實際到位資金才128億日元--約折合1.09億美元,僅佔註冊資金的51.2%。巧合的是,這恰好等於上海環球金融中心有限公司兩股東之一森海外株式會社的出資額。這是否意味著由多家企業聯合組成的上海環球金融中心投資株式會社存在融資困難呢?記者對此尚無法證實。但是,上海環球金融中心有限公司資金遲遲不能到位卻是事實。

對於資金沒有全部到位的情況,上海環球金融中心有限公司向記者表示,工商(部門)的信息有錯誤,他們的註冊資本是完全按照國家要求去做的,已經完全到位。

除了環球金融中心項目,森海外株式會社在上海還投資了另一個地產項目--匯豐大廈,上海森茂國際房地產有限公司是為此成立的公司。記者獲悉,該公司的成立比上海環球金融中心有限公司早1年,但其7139萬美元的註冊資金和出資者的實到資金完全吻合,在1996年12月30日全部到賬。

目前,開發商在環球金融中心已經陸續投入了超過11億人民幣,包含土地取得費用,並且更改設計致使容積率增加後,又新追加2000萬美元土地費用。

融資之謎

建造492米的上海環球金融中心到底要多少資金?

根據1997年前的設計方案,環球金融中心高466米,已經是當時的世界第一高度,其投資總額為6億美元左右。以上海環球金融中心有限公司註冊資金2.13億美元來看,恰好是6億美元的35%,正符合中國法律規定的房地產開發項目35%的自有資金限額。

此後,受1997年亞洲金融風暴影響,上海環球金融中心停工。到2003年,全球高樓建設發生了很大的變化,最高大樓的記錄不斷被刷新。2003年10月17日,中國臺北101大樓落成,該樓以508米(包括頂層天線,101大樓實際高度為480米)的高度成為世界第一。

2003 年2月21日,上海環球金融中心在沉寂多年後正式復工。為了爭得「世界第一高樓」的稱號,投資方以每米10億日元的代價,把設計高度從466米一下子增加到492米,整棟大樓造價也一下子從750億日元飆升至1050億日元。根據後一個造價計算,開發商自有資金已經達不到中國法律規定的要求。

記者瞭解,環球金融中心復工之後,一年多時間裏始終是在進行「地基基坑的維護和開挖」,根本沒有進入到實質性的動工、打地基的正式建設階段。2003年2月的復工更像是一次更改原來的設計和投資方案的對外公告。

復工至今,環球金融中心有限公司和大股東森海外株式會社除了不斷修改設計方案外,最主要的精力放在了融資上。

上海環球金融中心有限公司總經理竹內克之表示,融資將主要在中國大陸解決,而且主要通過四大國有銀行。為了達到自有資金的限制,上海環球金融中心有限公司還可能出售部分股權。

竹內克之表示,以中國的銀行為主要融資對象的原因是,項目建成後的租金收入主要是人民幣,而且工程款也主要是人民幣。雖然外資銀行也可以經營人民幣業務,但規模非常有限。

但是,一家日本在華銀行上海分行的副行長向記者分析說,「9.11」事件、金茂不太好的營運狀況、臺灣第一高樓慘淡的租售狀況,加之日本銀行本身的困難,使得日本的銀行對環球金融中心望而卻步。

據悉,中國國際金融有限公司和摩根士丹利擔任上海環球金融中心有限公司的財務顧問。為瞭解決融資問題,上海環球金融中心有限公司和摩根士丹利已經數次拜訪了中國建設銀行等國有銀行。中國建設銀行將極有可能成為該項目的主貸行,與其它銀行組成銀團向項目提供貸款。一位知情人士表示,四大國有銀行都有參與。

目前中國建設銀行上海分行的公司業務部在負責該大樓的融資項目,其項目人員張曦告訴記者,這個項目具體操作由中國建設銀行浦東分行具體負責。張曦表示,項目方希望貸款的金額需求很大,建行最主要的考慮還是項目方的自有資金要到位。張曦說:「具體貸款多少,要看哪個銀行出資最多。」

一位知情人士告訴記者,項目方曾希望融資15億美元,目前銀團還在招標過程中。

回報之謎

即使融資問題解決,環球金融中心也將面臨未來能否收回投資的考驗。

某業內人士分析,環球金融中心投資額超過10億美元,約為近側的金茂大廈(總建築面積29萬平米)總投資5.6億美元2倍。按現在5%的年貸款利息計算,每年的機會財務成本就達人民幣4億元左右。以金茂大廈每天一開門支出的運營成本就達100萬元人民幣以上計算,未來環球金融中心還應加上每年至少不低於4億左右的運營成本。如果加上經營和人工等其它成本,環球金融中心未來每年的成本將達到8億人民幣以上。

2002年,中國金茂集團股份有限公司宣布,金茂大廈的出租率達85%,每年的主營收入達到6.5億人民幣,稅前利潤1.4億。

即使不考慮未來高樓日益增多的激烈競爭,假定總建築面積37.7萬平方米的環球金融中心出租率達到金茂的水平,並且租金水平類似,該樓收入多半只能達到8.45億。

該人士進一步分析,就算日方真能拿出35%的自有資金,環球金融中心2007年能如期建成,由於從1997年開始的建設期已經超過10年,而上海商用土地的批租年限是50年,那麼要在不到40年裡償還至少700億日元的貸款,每年要歸還的本金就達近約1.5億人民幣。如此算來,環球金融中心究竟是否還有利可圖呢?

按照目前環球金融大廈設計的建築面積和投資水平,即使投資商自己一分錢不賺,大樓的租金價格也必須比金茂高出許多才能基本收支平衡。

進度之謎

根據國家有關房地產開發規定,兩年沒有開發的項目,一般就要收回項目用地,外資也必須遵守此項規定。上海環球金融中心項目1995年拿到地塊使用權,到現在建設拖延了這麼長時間,為何仍繼續由該開發商運作呢?

上海房地局的有關人員表示,雖然有這方面的國家規定,「但實際上很少也很難執行。一般不開發的土地會暫時作為綠化用地,我們會和用地單位協商,要求盡快開發。環球金融中心這個項目號稱是世界第一高,政府層面也希望能建起來,所以是比較支持的。」

浦東新區政府新聞辦公室的鄧先生則表示,政府對此不發表意見。

上海環球金融中心有限公司的解釋是,項目2003年復工後就沒有停過,而之前有設計等多方面的客觀原因,並不是開發商故意停止。因此,政府也比較諒解。

1995年,日本方拿到該地塊時,正值浦東最需要外資投入之時,森海外株式會社的高額投資無疑將起到一種巨大示範效應。當時,浦東開發大量投資均來自於國內資本--各個部委和各省市,像森海外株式會社這樣的外資投入很少。

同時,上海也能通過該項目進一步證明浦東開發的成功。市政府當時的想法是,要開發陸家嘴金融貿易區,就需要標誌性的建築吸引跨國公司來這裡設點。

上海市副市長周禹鵬曾對媒體表示:「中國加入WTO以後,世界更多的目光投向上海,投向陸家嘴金融貿易區,很多跨國公司都需要在這裡設點,環球金融中心無疑會為上海建造世界級城市添上濃墨重彩的一筆。」

至於後來不收回該項目土地問題,一位上海市政府官員表示,這麼大的投資項目,要找到能夠替代的投資商也很難。

設計風波

2004年4月21日,在上海舉辦的慕尼黑中國國際房地產商務論壇上,上海環球金融中心有限公司董事長Akio Yoshimura針對環球金融中心這一項目的設計做了專題演講。

他承認之前有多方意見認為環球金融中心外型有疑似日本軍刀和國旗的設計,現在已經增加了一座觀光橋。他解釋說外觀設計是美國非常著名的KPF公司的主任設計師威廉來主持的。

威廉跟從著名的建築設計大師貝聿銘先生學了5年,可能受到中國傳統文化的影響,設計主要是按中國傳統文化的陰陽觀念來進行的。位於浦東陸家嘴的上海明珠塔的造型是一個實心球體,環球金融中心建成後與之正好形成一虛一實,遙相呼應的藝術美感。而中國傳統建築中有「月洞門」的造型,這個鏤空圓形也體現了東方文化 「天與地」的精粹。

華東建築設計研吭河邢薰



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