中國百姓購買力透支近極限 房價由漲轉跌已來臨

泡沫存在已是不爭的事實，對於房價收入比，聯合國人居中心的標準是3：1；世界銀行的標準是5：1，超過這個上限，房地產市場就會停頓。「人人享有適當住房」是聯合國《人居議程》的核心目標。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住條件，是政府職能的基本體現，也是任何一個負責任政府不能迴避的重大責職。

而世界銀行定出這麼個房價收入比上限的標準5：1，則更多地是從房地產經濟內在的運行規律而言的。根據聯合國《國民經濟核算統計年鑑》和各國統計年鑑，分析GDP達1000美元時居民消費結構，我們就可以發現，以美國、英國、法國和日本為例，其住房消費支出比例最大的為英國13．8%，最小為法國8． 3%。

而房價收入比為5：1，這說明什麼?這說明在這些西方國家，如果一個城市的人均可支配年收入為1．3萬元，按一家3口人計，戶均可支配年收入為3．9萬元，則該城市平均水平的每套住房的銷售價格約為19．5萬元。

如果以住房消費支出比例最大的英國13．8%為標準計，則為購買這套19．5萬元的住房，所需時間為19．5÷（3．9×13．8%）=36．2 年（在這裡，為計算方便起見，我們假設收入、房價都不增長）。如果一個人25歲參加工作，則當其61歲時，可以為這套房子付清全部費用。在退休年齡65歲前，其可以付清全部費用，應該說是可以接受的。

但是，如果當房價收入比超過5：1，由上面的分析可知，這樣的房價，對於大多數人來說，顯然是不可接受了。如果過高的房價不能為大眾所接受，那麼，房地產市場自然要停頓了。這就是世界銀行房價收入比為5：1，其所蘊含的內容。

我們明白了聯合國人居中心和世界銀行房價收入比上限的由來，自己就很容易判斷目前我國一些城市的房價到底是否存在泡沫了。國家統計局發表的統計公報顯示，2003年我國人均GDP首次突破1000美元，達1090美元。然而與此同時，我國有些城市的房價收入比也已經達到了10：1，有的甚至超過了 12：1，遠遠超過了聯合國人居中心標準的上限3：1；世界銀行標準的上限5：1。這裡面到底有沒有泡沫呢?其實，每個人都是不難做出判斷的。

然而，我國的許多房地產開發商都藉口國情有別，而拒不承認房地產存在泡沫，或者說泡沫非常小，甚至一些經濟學家和政府部門的官員也都站出來執同一態度。這到底是怎麼回事呢?

是由於中國人多地少?可有的國家和地區，人多地少的情況比我們還嚴重喲。是中國老百姓特別能吃苦耐勞?這個也許是事實，但是，可以肯定地說，即便中國老百姓最節衣縮食，其實也實在是難以承受得起這高昂的房價了──

當房價收入比達到12：1時，如果一個城市的人均可支配年收入為1．3萬元，按一家3口人計，戶均可支配年收入為3．9萬元，則該城市平均水平的每套住房的銷售價格約為46．8萬元。

對於這樣的一套房子，該城市平均收入的家庭如果想買，則不吃不喝也得10多年。而如果以最長年限按揭貸款30年的方式購買此房，則首付20%要 8．8萬元，按10月29日生效的個人住房貸款年利率5．31%計，則月供約需2113元。那麼，這3口之家，日常每月生活費還剩3250-2113= 1137元，人均1137÷3=379元。

面對這樣的現實，一些房地產開發商、經濟學家，甚至一些政府官員還在口口聲聲地聲稱房地產不存在泡沫，真不知他們立論的依據何在?而個別經濟學家提出的「窮人買不起住房不要緊，可以由富人買了第二套住房出租給他們住」的言論，更是容易讓人想起歷史上那句「何不食肉糜」的名言。

由於賣房好比整體出售，出租房屋好比零售，「整售價」應該低於「零售價」，用房地產市場的行話來說，就是房屋售價低於租金總和（這裡「租金總和」 與「房屋售價」之差，就是投資購房者的「投資回報」）。當「窮人」買不起住房時，正常情況下，自然是更加租不起相應水平的住房了。

因此，可以肯定地說，在一些房價收入比已達到甚至已超過12：1的城市，房地產市場其實已陷入了自住者買不起，投資者租不出的困境。如果此時，在該城市的房地產市場上，如果房價還在繼續上漲，則最大的可能，是進入了「縮量空漲階段」；而如果此時依然供需兩旺，甚至庫存（空置房）有所下降，則幾乎可以肯定地說，是那些投機者在興風作浪、大膽地賭上一把，這是在上演最後的瘋狂了。

遺憾的是，在一些城市，事至今日，也看不到全年住宅用地供應計畫的公布，更不要說有當時能夠順應按揭貸款的力度，而相應主動地調節供地的數量了。而更讓人難以理解的是，在一些城市，對炒賣火車票這樣的投機行為也要屢屢打擊，但在過去很長一段時間裏，我們很少能夠看到有關部門對炒房行為的打擊，相反，個別的卻是對此行為極力迎合。

正當建設部政策研究中心課題組出臺報告《怎樣認識當前房地產市場形勢》，告訴大家，目前房地產並沒出現泡沫，現階段房價下跌並不一定就是好事的時候，金融部門卻早已認識到了「房地產泡沫」的嚴重程度，並正在採取一步又一步行動──「五一」期間暫時停貸，「五一」後對房貸提高門檻，內部對違規放貸進行清查，央行一次次發出防範風險的警告，銀監會出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引》……

在《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中，可圈可點的是作出了這樣的明確規定：商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）。

銀監會的這一規定，從根本上講是對越演越烈的、日益加劇的透支未來的方式（即按揭購房）進行購房的行為作出了理性的限制，從而收到限制房價收入比的功效。另外，打擊炒房行為，雖非金融部門的分內事，但是銀監會的這一規定，無疑也是對利用銀行資金進行炒房的行為，進行了嚴格的限制和嚴厲的打擊。可以毫不誇張地說，對越演越烈的利用銀行資金進行炒房的行為，起到的是釜底抽薪的作用。

而央行宣布的從10月29日起的加息決定，雖然是出於整個宏觀經濟的考慮所做出的決定，並非單單針對房地產市場而來。但是，其對整個房地產市場方方面面所發生的影響，依然是不可估量的。

我們在前面已經分析過，房價收入比高達甚至超過12：1的奇特現象，是在「按揭貸款購房」，「土地儲備、招拍挂出讓土地」以及「房地產的投機炒作」這三個因素的協同作用下才得以實現的。

現在，這三個因素中的「按揭貸款購房」和「對炒房行為的放縱不管」這兩個因素已經得到改變，不難推測，在那些房價偏高的城市，建立於非理性基礎之上的房價一路高歌猛進，應該已經走到了盡頭，房價由漲轉跌的拐點已經悄然來臨。

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