上海房地產風險危及銀行 央行警告 --國家承托房地產價格不可能長久 價格下跌必致銀行巨額虧損

*國家承托房地產價格不可能長久

房地產價格在中國目前經濟的鏈條中處於最爲關鍵的，卻也是相當薄弱的位置。中國政府全力挺住房地產價格，只許上升不許下降，以至中國城市房地產價格和居民收入完全不成比例。以國家財力承托房地產價格不可能長久。有專家估計，未來兩、三年是最危險的時期，如果房地產價格不跌，高通脹必然在中國出現，無論出現哪種情況，中國經濟前景都面臨極大考驗。

去年5月間，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠首次明確預警中國房地產泡沫，提出「中國地產泡沫即將破裂」，並特別提到了上海房地產泡沫現象。11月，摩根士丹利董事總經理、首席經濟學家史蒂芬•羅奇又說，「在我看來，中國的房地產週期正徘徊在大爆破的邊緣。」

*房地產開發資金主要來自銀行

據央行上海分行的統計報告顯示，２００４年上海房地產貸款強勁增長，全年新增貸款超過１０００億元，佔中資金融機構全部新增貸款的３／４強。

北京經貿大學副教授汪新波認爲：在中長期貸款中，房地產貸款佔了相當大比重，從１９９８年末的３１０６億元上升到目前的２．６萬億元左右，佔全部人民幣貸款總額的１４．７％。

專家認爲，房地產資金佔銀行貸款如此高的份額，風險的確值得警惕。

*上海GDP1/4靠房地產

據全球經濟觀察報報導，上海經濟對房地產的依賴度在2004年出現了明顯的上升，房地產直接拉動上海GDP增長約爲17％，建築材料、房屋仲介和傢俱電器等其他因素的間接影響約3％到7％。也就是說，上海近兩年經濟增長中，可能有四分之一直接或間接地與房地產有關。

*熱錢湧入投資購房比例高

隨著上海房價節節升高，上海一般居民已無力購房。21世紀經濟報導報導，上海居民的平均可支配收入，０３年爲１４８１０元，０４年按１５０００元計，目前的上海平均房價已經超過８０００元／平方米，若每居戶８０平方米計算，房價收入比已經超過１４倍（９７年房地產泡沫破滅前的香港，房價收入比爲１１倍）。

據調查，上海過去幾年投資購房比例很高，購房不是爲居住，而爲獲利。在上海中心市區的公寓裡，大約有四分之一的電費僅夠維持一個冰箱的運作，說明這些公寓沒有人居住。浦東新區的一些住宅小區無人居住的房子佔４０％左右。

投資購房中很大部分是外來熱錢。2004年上海的房地產湧入熱錢估計在30億到70億美元之間。東方早報2月9日報導，上海單價在2000美元以上的樓盤中，境外投資者佔到總數的50％以上。

這類以逐利爲主要目的的熱錢，購房的誘因是資產升值，是建築在房價上漲的前提下的。一旦意識到無利可圖，熱錢可能一夜間撤出。熱錢一旦消失，大量房屋將空置，無人購買。

在人民幣升值期望中，熱錢還可能將上海房價推高，離上海市民的承受能力就越遠，明天房價下跌的空間越大，風險也就越大。

21世紀經濟報導文章說，上海將是泡沫破滅的第一個城市，上海房地產已經連續四年上漲，如果出現供大於求的局面，市場將很快出現逆轉。

*銀行危機感加劇

中國經營報報導，房地產開發商在完成前期自有資金籌措之後，一億元的專案就能從銀行拿到１．５億元的貸款。貸款到手後，開發商會用低廉的銀行貸款迅速償還前期融資中其他來源的「高額」借貸，然後在專案操作中以流動資金貸款，或者挪用工程款、購房者前期預付款等進行專案運作。「這樣一來，房地產開發中大多數的風險轉嫁到了銀行頭上。」

據悉，銀行超過半數貸款都是以房產做抵押的，房地產價值的風吹草動必然會波及半數甚至更大規模貸款的安全。

近年來，摩根士丹利的研究人員一直在勁吹泡沫威脅論，頻頻警告對華投資者：中國房地產市場的潛在危機一觸即發，不可貿然舉足進入。

謝國忠關於中國房地產的泡沫論出來後，遭到了中國房地產業的猛烈攻擊，中國建設部政策研究中心課題組還專門出臺了駁斥該「泡沫論」的研究報告。

*中國負債總額約為年生產總值150%

經濟專家認爲，中國經濟中最薄弱的環節，是中國的金融體系。中國政府公布2003年公布的數據，中國的銀行資產中，大約有百分之二十五左右的壞賬和不良貸款。但外界一般估計，真實的情況，可能是佔到銀行資產的百分四十甚至六十左右。

2003年以後，中國各個銀行按照政府要求降低壞賬比例，它們所採取的最重要辦法是把分母作大，即增加銀行的資產值和貸款總額。北京的一位經濟學者指出，這和欺騙沒有區別，而且由於急於擴資，壞賬比例未來兩年肯定會急劇增長。

過去兩三年，中國的銀行對房地產企業貸款急速增加，這種貸款基建在房地產價格之上，一旦價格下跌，必然導致銀行出現巨額虧損。

有學者估算，中國政府內外債務，加上歷年累計的退休、失業等社會保險資金缺額，大約為中國每年國內生產總值的百分之一百五十。

可見，房地產價格在中國目前經濟的鏈條中，處於最爲關鍵的，卻也是相當薄弱的位置。正因爲如此，中國政府必須全力挺住房地產價格，只許上升不許下降，以至中國城市房地產價格和居民收入完全不成比例。

不過，以國家財力承托房地產價格不可能長久。有專家估計，未來兩、三年是最危險的時期，如果房地產價格不跌，高通脹必然在中國出現，無論出現哪種情況，中國經濟前景都面臨極大考驗。(大紀元) 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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