央行出手扑滅房價泡沫 投資樓市已過黃金期

近幾年，凡談起房地產市場狀況，「泡沫」和「過熱」兩個詞常常被提及。儘管如此，隨著各大城市的房價不斷節節攀升，投資房地產在很多人的心目中已經成了一種穩賺不賠的理財方式。但隨著中國人民銀行宣布從2005年3月17日起調整商業銀行自營性個人住房信貸利率後，「泡沫論」再度成為消費者熱議的焦點：房市會因此降溫嗎？房價會下降嗎？現在投資房產還划算嗎？

　　自住購房需求受影響不大

此次央行出手加息，雖然直接影響是增加供樓者的利息成本，但更多被視作是給過熱樓市降溫的信號。買樓自用，為減少利息成本，往往盡量選用高首付比例；而炒樓者為充分利用資金的槓桿效應則青睞低首付，央行加息以及提高首付比例對後者的影響遠大於對前者的影響。

記者近日採訪發現，央行提高房貸利率後，購房自住的需求並未受到明顯影響。在加息後的第一個星期六，廣州一些大型的新樓盤依然聚集了很多市民來諮詢和看樣品房，受訪者均表示知道房貸利率上調了，但由於買房子已經計畫了很久，並不會因為利率提高而暫緩購買，他們同時也表示，購房自住考慮更多的還是社區環境、生活配套、交通設施等，價錢因素雖然重要，但並不是唯一考慮因素。

投資性購房受打擊

但對於計畫二次以上置業、買房用來投資的群體來說，不少人已經開始猶豫了。以常見的以租養貸形式來看，由於房屋租金很難隨著房貸利率提高而相應增加，買房投資的收益正在下降。更令人擔心的是，樓價很可能會馬上見頂併進入下行通道。不少專家學者撰文指出，央行這次房貸款利率的上調，只是一次試探手段，不排除有再次上調和採取更為強硬手段的可能性，政府遏制房地產泡沫的意圖非常明顯。

雖然，相對於北京和上海的樓價，業內人士普遍認為廣州樓價偏低，大幅下降的可能性不大。但對之前有意投資房產來獲取升值收益的市民來說，其購房的積極性已經大不如前。據測算，如果按現行商業銀行自營性個人房貸利率計算，考慮到購房過程中產生的各種稅費以及購房款被佔用而損失的各種機會成本，房價必須每年穩定增值6%-8%以上，購房投資才划算。

利率上調投資更應講策略

博鴻諮詢資深理財師關劍輝認為，在目前環境下，中等收入的家庭如果想投資房產，二手商務公寓是個不錯的選擇。二手商務公寓是指房齡不太長、地處商務中心、生活配套設施比較完善的二手房，這是目前炙手可熱的投資增值方式之一。只要投資者選擇成熟的商務中心或者將會成為商務中心的地區，購置這類擁有較好的文化環境、商業環境、景觀環境的二手房，往往能淘得黃金。這些商務性的公寓很能吸引白領一族和生意人的目光，可以獲得較高的出租收入，轉手也比較容易。

也有理財師認為，如果手頭有筆閑錢，如果沒有很好的投資渠道，用來提前還貸實際上也是一種不錯的選擇。因為，即使按現在商業銀行個人房貸的下限利率計算，供樓者持幣的機會成本也是年利率5.51%.如果用來提前還貸，等於是選擇了沒有風險、年利率可達5.51%的投資方式。實際上，現行投資方式中，有如此穩妥豐厚回報的投資渠道並不多。

而資深證券分析師秦洪則指出，從樓市和股市的蹺蹺板效應看，從樓市流出的巨額資金，會有部分回流到A股市場；同時超額準備金率的下降，也使得資金有從央行轉入流通領域的動力，進而增加了股市投資的資金蓄水量。

對股市較為熟悉的投資者，不妨關注一些績優藍籌股和證券投資基金。

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