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中國房價「高燒不退」背後的重重陷阱

發表：2005-05-15 22:56

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中國

中國經濟時報作者馮雪梅／中國房地產業有沒有「泡沫」，仁者見仁，智者見智。但「高燒不退」的房地產業可能導致的惡果，卻顯而易見。儘管早已不是新聞，可最近幾天一連串的房價上漲消息，還是讓人心驚。

一季度北京房價持續上漲，價格突破每平方米5000元；四川商品房價漲11%，成都商品房價漲幅位居全國第三；國家發改委價格監測中心最新報告預計，二季度中國36個大中城市房價仍將保持上漲態勢，漲幅約在7.5%左右。

年初，國家採取宏觀調控政策限制房價，央行也出臺房貸新政，可抑制房價上漲在目前看來還是痴人說夢。國家統計局的數字顯示，一季度，全國商品房平均銷售價格同比上升12.5%，漲幅比去年同期提高5.8個百分點。統計局的專家認為，下半年房價增長仍可能偏快。

與房價上漲相對應的一組數據是：2003年，北京城鎮居民人均可支配收入為13882.6元；2004年，成都城鎮居民人均可支配收入為10394元； 2004年，全國城鎮居民人均可支配收入為9422元。2000年至2003年，城鎮居民人均可支配收入的增長速度平均不到10%，而住宅銷售額的增長卻超過30%。

大中城市一套商品房的價格，平均超過個人年收入的30倍以上，貸款負債買房，成為絕大多數家庭無可奈何的選擇。5月8日，中國社科院公布一項調查統計，北京、上海兩大城市的居民，家庭整體負債率高於歐美家庭。兩地居民的整體家庭債務比例已經分別達到155%和122%，青島、杭州和深圳等中等城市的居民家庭債務比例，也平均達到了90%左右。

當然，不能把中國家庭的高負債率全部歸結於房價過高，但高房價至少是一個不容忽視的重要原因。因為住房支出，差不多佔到了居民生活總支出的一半。

用債臺高筑來形成目前的房地產業，恐怕並不過分。中國國際金融有限公司的統計資料表明，大約60%的房地產投資來源於銀行貸款。居民的個人房貸也已達2萬億元。儘管「花明天的錢，圓今天的夢」，逐漸成為人們普遍接受的消費方式，但在信用體系還不健全，社會保障體制並不完善的現實條件下，遠遠超過實際承受能力的畸高房價以及負債消費，都為房地產業乃至經濟的發展埋下陷阱。

銀行是目前房地產業的最大債主。雖然銀行的提供貸款時都會審查貸款人的資格，可誰都知道，貸款人提供的收入證明、財產證明水分很大，這就決定了「債主」的高風險性。至於房產「大鱷」們通過何種手段取得銀行貸款，更是世人皆知的秘密。

此種情況之下，如果房地產市場有大的風吹草動，比如房價有較大波動，像有關人士所言，在某個時間段出現拐點，房價大落，那麼銀行將成為首當其衝的受害者，其呆壞賬將成倍增加。即便因此遭受的損失不能立竿見影地顯現，但危機遲早會爆發，本來就很脆弱的中國的金融業，能否承受？

另據中國社會科學院經濟研究所李實教授的研究，2002年城市居民淨房產均值29703元，佔居民總財產淨值的64.38%，房價一旦跌落，就意味著居民財產的縮水和貶值，進而影響其消費支出，國內需求也會隨之大落。這對經濟的發展，將是怎樣的衝擊？

誰都知道，房產的超高價格和高速增長率絕非正常，可重重陷阱之下，中國的房地產業依然知難而進。一季度，中國的房地產投資增幅達到了26.7%，外資大量湧入，推波助瀾。

人民銀行上海分行統計，境外資金直接流入房地產的比重，已由2001年的16.1%升至2003年25%以上，2004年前5個月更是達到32.6%。專業人士分析，外資的湧入房地產業，建立在對人民幣增值的預期之上。而一旦這種預期無法實現，資本的大量撤離將帶給房地產業致命傷。

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