中國十大暴利行業揭秘：(一) 房地產

通常人們認為股票和彩票最容易賺得暴利。中國有六千萬股民，在極不規範的官方操縱的中國股市究竟出了幾個像楊百萬那樣的富豪呢？彩票的概率是百萬分之一。如果每天買十元的彩票，欲中五百萬元的大獎，需要二千七百四十年的時間。在人慾橫流、誠信喪失的中國社會，三百六十行行行有暴利。然而在所有獲取暴利的行業中，佔據前十名的行業卻讓人大跌眼鏡。它們依次是：一、房地產，二、中小學及學前教育；三、地下書刊出版；四、汽車；五、眼鏡；六、電信及手機；七、醫藥衛生；八、出國留學中介，九、電子遊戲，十、色情買賣。

下面我們分別敘述一下：

官商勾結的聚寶盆──房地產
在最新版本的福布斯「中國內地富豪榜」上，前一百名富豪中，將近一半來自房地產行業。八十年代初實行改革開放政策以來，私人資本首先進入房地產市場。九十年代取消福利分房制度後，個人置房比例由百分之一迅速升至百分之九十五以上。今年以來，由於受人民幣升值傳說的影響，熱錢流入中國房地產市場，使上海等地的大城市房價飄升，房地產成為中國最大暴利行業。世界經濟強國在起步階段，總有一個龍頭行業。在英國是紡織工業，德國是鋼鐵煤炭，美國是石油工業，日本是家電製造，韓國是重型機械，而中國則是房地產。

全世界房地產的乎均利潤一般為百分之五左右。在中國，大多數城市在百分之十以上。中高檔達到百分之三十至四十。上海的田地運動中，利潤高達數倍。自二OO二年起，房地產銷售額已超過上八千億元。按百分之二十的銷售利潤計，每年可獲利潤一千二百億元。北京房地產一年的銷售額一千億元，以百分之二十利潤計，每年利潤高達二百億。不到二天就會催生一個億萬富翁。在福布斯全球富豪榜中，房地產商僅佔百分之六，而中國的福布斯富豪榜中卻佔將近一半。

房地產富豪中的典型是上海周正毅。他一不辦企業，二不靠科技，三不懂電腦外語，只有小學文化程度。上海黃河路上小飯店老闆，靠其女伴的美色勾結了上海市委書記陳良宇的兄弟等達官貴人和銀行界的頭面人物。搖身變為上海房地產巨頭。即使銀鐺入獄，也可輕描淡寫地以「虛報註冊資金」的罪名輕判三年並輕易保外就醫。

房地產暴富斂財有一張共同的「操作流程圖」：制定圈地計畫──擺平土地批租方（官方）──最低首付資金──取得可套取銀行貸款的土地手續──用建築承包商的資金即帶資承包、墊資承包或貸款承包做到建設投資正負零──搞定銀行抵押貸款（淨賺）──超額完成收益週期（售賣期房）。其斂財方法有如下
六招：

─、違規拿地。在房地產斂財流程中，關鍵是取得蓋樓所需的士地，土地是房地產開發的基本資源。土地到手，成功一半。中國市場經濟尚未發育成熟，政府的行政性作用大。在土地批租的環節上產生了官商勾結，培育了大批貪官污吏。在國外，土地佔房地產成本的一半。在中國，不到百分之二十。鄧小平兒子鄧樸方以殘疾人協會所屬康華公司的名義可以無償取得土地。高幹子弟、皇親國戚利用手中的權力換取土地，轉手倒賣，空手套白狼。這是中國特色社會主義和一黨專政的怪現象，房地產業內人士透露，用於批地的賄賂成本高達地價的百分之三十以上，甚至達到百分之五十。

北京有四千多家房地產開發商。真正有實力的不足五百家，其餘三千五百家大多數利用土地轉讓政策不透明和操作不公開以炒作土地為生。僅在二OO四年一季度，全國查出土地違法案件一萬六千件。自八十年代以來，中國因違規出讓轉讓土地流失國有資產每年達一百億以上。目前全國城鎮有償出讓的土地中，以公開招標或拍賣等方式出讓的土地僅佔百分之五，其餘百分之九十五是所謂的「協議出讓」。其中隱藏著大量違法亂紀的行為。國土資源部在二OO三年杳處土地違法案十七萬件。受理的人民來信中，四分之一涉及拆遷問題。

2、圈錢運動。第一招是用土地作抵押通過銀行「借雞生蛋」。二OO三年，商業銀行房地產貸款達七千多億，二OO四年超過一萬億，年增長百分之二十五以上。在四大國有資產管理公司待處理的不良資產中，四分之一為房地產貸款。違規貸款中有四分之一也屬於房地產。第二招是讓建築承包墊資承包或帶資承包。中央三令五申嚴禁建築承包商帶資或墊支。可是屢禁不止，越演越烈，造成建築質量低劣，消費者倒楣。第三招是賣樓花。按規定，樓房要蓋出地面若干米後方始可以取得預售許可證賣樓。但在大張旗鼓的開工典禮後，開發商設立售樓處，擺出精美的模型和廣告，即可展開「內部認購」和「內部訂購」。其投入產出比可達數倍或數十倍。

3、偷稅漏稅。大多數盈利的房地產商向稅務機關申報微利或虧損。採用的手段是少報收入和模糊成本；在扣繳個人所得稅時少計計稅收人；預收款不繳稅或延遲申報納稅；項目連續滾動，滯後決算期，使成本難以理清，借合作建房政策偷稅漏稅；故意遺漏土地增值稅和印花稅，等等。

4、偷工減料。中國有三萬多家房地產公司。大多數樓盤層層轉包。「大包二包不稀奇，三包四包多來希，五包六包出事體。」這是流行在包工頭中的話。包工頭是房地產生物鏈中利潤最低的一環。他們也要發家致富，那只能靠剝削工人和偷工減料了。樓房建成後的「面積縮水、房屋滲漏、延遲交樓」，甚至豆腐渣工程一系列問題由此產生。照理建築工程必須由註冊的監理公司持公正的態度現場監理，但中國的監理公司是買方市場，開發商握有絕對的主動權。監理公司形同虛設，有關部門例行檢查不過「走過場」而已。

5、改變用途。開發商千方百計改變土地用途，以極大限度地發揮土地效益，其手法令人眼花繚亂。一般的手法是做「容積率」的文章。在高檔次的商住樓、公寓樓和別墅方面，盡量擴大建築面積，欺上瞞下、假公濟私、同流合污。例如把低檔的住宅改為高檔次或商住樓，公用樓盤打造成商業樓；低價征地，高價建樓。最通常的做法是讓經濟樓不經濟，讓車庫變「金庫」。規定一個樓盤車位佔戶數的比例為一比二至一比三，三百單元樓盤擁有可售車位一百個，每個車位以二十萬計，開發商可獲二千萬元的額外利潤。

6、坑矇顧客。設置五花八門的銷售陷阱，虛假的廣告宣傳，先交定金再逼客戶簽合同；玩五證二書貓膩（國有土地使用證、建築用地規劃計可證、建築工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房銷售預售許可證。二書為住宅質量保證書和住宅使用說明書）；玩數字遊戲讓購房者上當；變相超限銷售。更有甚者，在裝修費中暗藏玄機。

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