中國人都急了：房屋產權70年到期房子咋辦?

　　急忙上網查閱相關的法律規定，李敏新發現，5月1日出臺的《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》中提及了自己所關心的問題。《辦法》第二十五條規定:土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，應當至遲於有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批准的，期滿後的土地使用權由政府無償收回。「屆滿」、「未獲批准」、「無償收回」……這些字眼讓李先生更加擔心自己房子的命運。記者就此問題採訪了北京市國土資源局的相關人員。一位不願透露姓名的工作人員告訴記者:「這個問題，我國目前還沒有法律明確規定要如何解決。」

　　據這位工作人員介紹，《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定，居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年。他認為，70年的土地使用權期滿後，土地收歸國有，而地上建築物仍屬業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補交土地出讓金。「我個人認為，再次申請的期限可以和第一次申請一樣，也是70年。」

　　中國人民大學土地管理系教授、博士生導師林增傑告訴記者，從全球範圍來看，有些西方國家的土地使用權是沒有期限的，所以不存在這個問題；而另一些規定土地使用權期限的國家則採取到期後，由政府收回土地和地上的房屋，給予差價補償的方式。

　　林增傑認為，在我國可以採取三個方式來解決這一問題:第一，允許延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。至於再次申請的期限，不應該超過30年。第二，國家收回土地和地上建築物，對業主進行補償。第三，用類似拆遷安置的辦法解決。

　　林增傑說，從上個世紀末，我國開始大規模出現個人購買房屋的情況。我國真正面臨70年土地使用權屆滿的問題，還有大約四五十年的時間，在這段時間內，可以參考各方面的意見，制定相關的法律條文，妥善解決這個問題。

70年土地使用權到期可延長 《物權法》熱點詳釋

　　新聞索引

　　5月25日，正在召開的江蘇省十屆人大常委會第16次會議舉辦法制講座，主講人是全國人大常委會法工委民法室主任姚紅，主題則是當前社會關注的立法熱點－－－《物權法》。姚紅是我國研究物權問題的專家，目前正參與《物權法》起草工作。她介紹，制定《物權法》已列入5年立法計畫，全國人大常委會已進行兩次審議，許多問題爭議較大，其中有8個方面與百姓關係密切、十分敏感。

　　70年土地使用權可延期

　　買商品房的人都要領兩個證：房產證和土地證，土地證有效期是70年。許多人關心，70年後房屋佔用的土地還是我的嗎，是否需要重新掏錢買地？姚紅說，這一問題《物權法》將有明文規定。國家允許續期，但要交一筆土地使用權出讓金，至於交多少錢，目前尚無定論。

　　《物權法》對建設用地收回問題進行了重點關注。國家批租的土地都有一定年限，土地使用權到期了，國家要收回，上面蓋的房子又不能拿走，怎麼辦？從保障公民私有財產和社會穩定出發，《物權法》規定，國家允許房主續期擁有土地使用權。如房主不願續期，國家將收回土地，但上面房屋歸誰所有目前尚有爭議，國外慣例是建築物歸土地所有者。

　　建設用地使用權問題是現有法規的盲點。姚紅說，《物權法》將規定在什麼條件下才允許劃撥土地，並將對操作程序進行規範。通常情況下，一律採用拍賣、招標方式出讓建設用地。徵收土地只有出於公共目的才允許。因為土地不可再生，本著節約用地原則，《物權法》將明確土地使用權與空間權關係。比如，你依法擁有 5層樓的房屋，可立交橋從你家樓頂穿過，就侵犯了你的空間權。《物權法》對此將有規定。

　　樓道做廣告業主可分成

　　《物權法》對小區業主的權益維護也將有詳規。姚紅說，隨著住宅商品化進程加快，越來越多的人購買商品房。目前矛盾較多的是如何維護建築物區分所有權，即自己購買的獨立部分以及共用部分享有的權利，說白了就是業主權利，國外也叫公寓所有權。

　　對業主行使權利的方式和規則，《物權法》將予以明確。其中包括，如有人在樓道、外牆面做廣告，要與業主委員會簽合同，小區居民將享受廣告收益的分成。小區有居民改變住宅用途需要多少人同意才行，這一點在立法時爭議較大。一種意見是多數人同意就行了，另一種意見是全體居民同意才行，理由是，如果你開餐館，小區大多數人吃飯方便了，當然沒意見，但就我住在餐館樓上，噪音、油煙受不了。還有，有人將住宅出租作宿舍，人來人往，不安全；精明的商人買下住宅後開公司，藉此逃稅。

　　對這些問題《物權法》如何界定規範，目前尚在討論。

　　沒約定的車庫將歸業主

　　《物權法》將明確建築區劃內的綠地、道路、物業管理用房、會所、車庫到底歸誰所有。起草人在徵求意見時，各方爭議較大。特別是小區車庫、會所歸誰所有的問題。一方認為，房價本身已包括車庫，車庫理應歸業主；另一方則認為，像經適房等低價房每平米才一二千元，不可能包括車庫。草案二審時有人提出，除非在購房合同中註明瞭開發商對車庫擁有所用權，否則車庫的所有權將一律歸業主。這一消息見報後，廣州不少開發商就紛紛轉讓車庫，怕因為合同中沒有約定，法規出臺後拿不到車庫。其實目前還沒敲定最後辦法。

　　立法制約商家一房幾賣

　　姚紅說，立法調研中他們發現，有的人買了預售房後，開發商又將房子拿去抵押貸款，到期不能還款，房子被銀行收走。為避免這種開發商一房幾賣、糊弄百姓的現象，《物權法》規定了不動產登記制度和預告登記制度，一旦簽訂購房合同，房屋物權透明，金融部門查詢方便，公民物權能得到有效保護。

　　宅基地住房能不能買賣

　　在《物權法》中涉及農民權益的重要內容是宅基地使用權，遇到的難題是宅基地上的住房能否轉讓。全國人大常委會審議時兩種意見非常對立，出發點都是為農民好，都有道理。

　　贊成方理由有3條：既然宅基地上的房屋屬於農民，農民享有房屋的所有權，當然就享有使用、處分、受益權；農民大批進城打工，大批房屋閑置是事實，《物權法》立法原則不是物盡其用嗎？理應允許轉讓出售；農村發展突出問題是貸款難，如允許房屋轉讓，農民就可到銀行抵押貸款，可促進農村經濟。

　　反對方理由也有3條：土地法規定，一戶農民只能有一處宅基地，如允許轉讓，有人就會有二三處宅基地甚至更多，外村人來買，本村土地就要流失；農民如以此抵押貸款，面臨喪失土地的風險，又會失地農民生計無保障，如允許轉讓，擔心幹部會多佔宅基地，蓋房賺錢。

　　國企對財產享有什麼權

　　國企對其財產享有什麼權，現行法律表述不同。民法通則規定享有經營權；公司法規定享有法人財產權。《物權法》起草時比較一致的意見是：今後將無論企業的所有制性質，國家、集體、個人以動產和不動產投資企業，出資人享有資產受益、重大決策、選擇經營人的權利；享有對企業財產的佔有、使用、收益、處分的權利。

　　集體企業到底誰是老闆

　　姚紅說，目前，各地城鎮集體企業的財產歸屬是本糊塗賬。姚紅過去在工廠幹過，那家工廠是由一幫拖板車的老工人，一人一輛板車組成的一個車隊，性質是集體企業，產權不明晰。還有上世紀70年代的校辦工廠，80年代的紅帽子鄉企。這些企業財產歸屬難以界定，是員工的？鄉鎮政府的？還是縣政府的？很亂，立法時研究過幾次，但很難定論。從《物權法》的角度來看，城鎮集體企業對該企業的動產和不動產享有的權利是清楚的，集體作為出資人對企業享有的權益也是清楚的，不夠清楚的是集體作為出資人時「出資人」是誰，特別是「集體」的範圍有多大？

　　善意取得不屬購買贓物

　　什麼是物權？姚紅說，物權就是對財產的一種支配權，確定財產的歸宿和利用。《物權法》就是確認財產、利用財產、保護財產的基本法，它是將《憲法》中有關公民私有財產不可侵犯規定具體化。

　　《物權法》中將作出所有權制度中的善意取得規定。姚紅舉例說，別人偷了一塊手錶賣給我，我掏錢買了，但不知道是偷的，這就是善意取得物權，不違法，而且也可以依法對這塊手錶享有所有權。因為我只是掏錢買東西，不應當也不可能知道手錶是偷的，沒有必要一追到底。針對這一問題，《物權法》可能作出這樣的規定，除非通過各種途徑能證明你是知贓買贓，否則就一律認定為善意取得，購買人對所購買的物品享有所有權。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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