中國「住房自有率全球第一」？

發表：2006-07-10 15:49

在住房問題已經被公認為當今中國人最沈重的生活負擔之一時，中國卻據說在最重要的住房指標上名列「世界第一」，並被越來越多的人拿來說事——

▲在普通消費者日益覺得商品房價格難以接受的同時，中國將近二成的居民可支配收入被用於購房，個人住房消費與社會總消費之比達到1：5。

　　在最近的中國房地產市場上，有一個詞正被越來越多的開發商、官員和專家等房地產「利益關聯者」掛在嘴邊。這就是「住房自有率」。

　　和「房價收入比」一樣，居民的住房自有率是衡量評價一個國家和地區居住問題解決得好壞、住房政策正確與否和房地產市場導向的一個最重要的指標之一。

　　在最近有關房地產的「理論和輿論」的爭辯中，總是能看到這樣一個表述：「中國居民的住房自有率世界第一」。6月26日，國土資源部土地利用管理司的一位官員在某全國性的經濟週刊上發表文章稱，「我國城市居民住房自有率已居世界第一，‘居住必買房’是危險導向」。在他看來，「30%的人有財力支持買房居住，房地產市場就相當不錯了，其餘的70%應是租房群體」。

　　在住房問題已經被公認為當今中國人最沈重的生活負擔之一時，中國卻在最重要的住房指標上名列「世界第一」，並被越來越多的人拿來說事。如此的反差，使人不得不產生疑惑。

　　■誰製造了住房自有率的世界第一

　　有關資料顯示，「中國住房自有率全世界最高」一說最早可追溯到2002年。當時在包頭舉行的一次國際會議上，建設部的一位副部長宣布，中國的「城鎮家庭80%擁有住房，農村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。」中國人「住房自有率世界第一」的「美名」從此而來。

　　然而，中國中央政府和統計局的網站上並沒有任何資料表明，中國曾經取得過「住房自有率世界第一」，國家統計局也沒有對住房自有率進行過任何全國範圍內的專門統計調查。

　　在國際上，「住房自有率」是個基本的通用名詞，指居住在擁有自己產權住房的家庭戶數佔整個社會住房家庭戶數的比例。在建設部網站上(見建設部的「房地產統計報表制度」)，中國的「住宅自有率是指報告期末，自有(私有)住宅的建築面積佔實有住宅建築面積的比例」。它的計算公式是：「住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建築面積÷實有住宅建築面積×100%」。

　　但這裡存在一個問題，即「住房自有率」等同於「住房私有率」，「自有」就是「私有」。但事實上，「住房自有」是指住在自己購買的住宅中，而住房私有，則是除了住在「自有房」外，還要加上租賃其他私人房產來解決居住問題的人群。這兩者在國際標準中是完全不同、相差甚大的不同概念。

　　據建設部的考察報告，法國、荷蘭和英國的住房自有率分別是55%、50%和70%，但各自的住房私有率卻分別高達83%、67%和80%。若按照建設部網站上的演算法，那麼法國和英國的「住房自有率」就都在80%的世界一流水平之上，住房保障搞得較好的荷蘭的「住房自有率」也在67%。

　　第二，國際上通用的住房自有率，一般都是按以擁有自己住房的家庭戶數為單位，來計算具體的比率。「中國標準」則採用的是私有住房建築面積佔全部住宅建築面積的之比來推導出具體的比率，以面積之比取代戶數之比。

　　如果按照中國現行的演算法，只要是私人住房都在「自有率」的名下，那麼在這總計125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米為公房，其他都為私房，那麼「中國標準」下的「住房自有率」就高達92%(私房面積11500平方米÷住房總面積12500平方米)。這個「標準」一變，就使中國人在住房狀況完全相同的情況下，一下子提高了30多個百分點。如果按照國際上的演算法，但用面積之比替代戶數之比，那麼在上述情況下的「住房自有率」也可「提高」到68%(前三項之和的8500平方米÷總量的12500平方米)。

　　這裡還需指出的是，在「中國人住房自有率世界第一」之中，還有著海外和國際友人的貢獻。在中國目前的統計中，除了中國內地公民外，「港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的住宅建設面積之和」也記在了中國內地居民的名下。

居住必買房危險？"住房自有率世界第一"遭質疑

　　瀋曉傑認為，一些專家、官員喜歡用住房自有率來說事，其實即便中外住房自有率具備可比性，也應該明確兩個前提。首先，一些國家住房自有的背後實際上有一套完整的住房保障體系，讓能買房的買房，能租房的租房，租房中又保證能租公房的租公房，能租私房的租私房。其次，不少西方人有遷徙移居的習慣，而大多數中國人則習慣長期生活在一個地方。

中國「住房自有率全球第一」真相

　在中國人和華人的圈裡，買房居住是千百年積累下來的居住傳統和文化觀念，絕不是什麼一時興起的「過度的住房消費慾望」。中國人的「居者有其屋」的住房觀念沒有錯。問題的實質在於，由開發商主導的房地產行業「不健康、不規範」，使得很多人除了「留守」在過去的「福利分房」外基本上沒有改善住房的可能。在缺乏正常的制度性的住房保障體系下，中國居民的住房自有率就成了一個單純的衡量住房政策和房地產市場導向好壞的最重要的指標之一。

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