當過去幾年北京的房價每個月都在快速攀升的時候，那些奢侈的豪宅也在以同樣的速度拔地而起。豪宅的定義飄忽不定，一般認為，戶型面積200平方米以上，總價400-500萬元以上的屬於豪宅，包括別墅和高檔公寓住宅等。
在這個封閉的行業，外界難以窺探其中的奧秘，但是，數據不會說謊。
北京房地產交易市場內部數據令人震撼——在北京，2005年單價每平米15000元以上的住宅僅僅出售了1980套，此類住宅2006年的市場供應量為9206套，依照此速度，整個市場的消化需要至少4年以上。2004年到2006年開盤的47個獨棟別墅項目大約有17641套，截至6月1日，僅售出3688套。按照這個速度，消化目前存量需要至少10年。
「別墅佔地面積相當大，容積率非常低，而且空置多，解決居住功能少，是一種浪費。」國土資源部的官員說，「別墅和高檔住宅的湧現也不斷地推高了北京房價，容易形成泡沫」。
豪宅滯銷
不管是4年還是10年——預測中這樣的消化速度仍然是過於樂觀。
在調控前的4月，北京別墅和高檔公寓(大約單價9000元以上)預售1423套，而到8 月，月銷售量僅為441套，相當於4月的1/3少。與此同時，均價由13313元/平方米下降到 12081元/平方米，每平方米下降了1212元。
也有人以不同的角度解讀這些數據。第一中國房地產發展集團的市場部經理陶晶表示，高檔住宅並不像普通住宅那樣需求大，因此銷售週期長，速度慢。同時，他表示豪宅領域的好項目很容易賣掉，不好的項目可能永遠賣不出去，不像普通住宅那樣即使有缺點也有需求。因此他認為，可能多年積累下來的「差的項目」，加大了供應基數，使得銷售率變小。他認為一些好的豪宅還是很熱銷的。
而過去數年累計而成的龐大毫宅建成數目，對很多開發商來說，只不過是一部過於簡單一致的投機史。
北京郊區的普通住宅價格仍然很低，而滿足暴富人群財富象徵的別墅以及高檔職員、外國人居住的市區高檔公寓項目還較少，「於是，大家扎堆進入這兩個領域，都想撈一筆」。
想「撈一筆」的心態注定這些公司多是突然冒出的項目公司而非大型的地產公司。「這些公司的老闆成分複雜，可能是因為關係硬到可以弄到地或者拿到貸款，也有些來自全國各地的暴發戶，還有地方政府、國有企業利用資源優勢紛紛介入」，王哲感嘆，「各有各道，但是素質參差不齊」。
謊言的盛宴？
在已經辭職的售樓員劉紅眼裡，有關高檔住宅和別墅的欺騙信息比普通住宅更多。
「豪宅總是強調消費者是跨國公司的CEO、高管、IT技術、文化和商業精英等高尚人士，實際上他們所佔的比例並不多，北京的豪宅2/3左右都是非本地人購買，也就是說，大多數是來自全國各地的暴發戶或者官員購買。」
現在做一家媒體廣告總監的她說，「別墅是一種生活方式，真正想享受別墅生活方式的人大都對郊區的別墅失望，哪裡的環境、交通就如農村，在中國，別墅更多是投資品」。
居住在東五環邊上的一個非獨棟別墅的張女士，指著亂糟糟的道路和周邊嘈雜的集市說，「在郊區住並不是中產享受而是折磨」，這位在寫字樓上班的律師憤憤地表示，她本來想居住於一種「生活方式」，但得到的是失落的夢想和一個夜晚不能走出大門的家。
這印證了來自唐山農村的那位保安所言，「已經入住的房主全國各地的人都有，但是很少見到他們來這裡住」，他笑著說，「我們成了獨守空房的人」。
一位功成身退的地產商向記者表示，「毫無疑問，高檔住宅投資消費要遠遠高於居住消費，因為北京成為全國富人的投資場所，中國低風險的投資機會太少，投資房產是比較安全的保值方式」。他觀察，一般要求出租或者轉手交易而得到一定回報率的投資客戶並不多，「大部分是不計收益，但潛意識裡需要保值的投資客戶比較多，比如那些山西的煤老闆」。「對價格的敏感度低」是這些豪宅消費者的特色，「他們看準了就買」。
但是，從2003年開始繁榮的北京樓市開始陷入彷徨。「剛開始便宜，供應也少，有升值的空間，但是現在太貴了，投資者和消費者變得猶豫不決」，一位代理商告訴記者，當時整個經濟都處於非理性的火熱，地產商開始滿足那些暴發戶的需求，「不求最好，只求最貴」。現在，經濟調控措施持續強化，人們對未來預期產生懷疑，以投資為主的豪宅交易也開始大幅下滑。
「目前北京高端地產市場已進入有價無市的階段，儘管公開的統計數據顯示價格一直在漲，但是沒有交易量的價格上漲只能說地產商越來越依賴房價上漲的謊言恐嚇消費者買房。」
國家發改委經濟研究所一位不願透露姓名的專家說，「當那些抬高樓價的投資者退場後，這種誑騙的方法對真正為了居住的謹慎的消費者不再起作用，尤其是中央政府不斷的調控樓市的政策預期下」。
黯淡的未來
「實際上，外籍人士由於工作的流動性很大，大部分喜歡租住公寓而不是購買房屋。在中國，地產交易對他們來說是一個非常麻煩的事情，真正的外國人可能只是為了居住而不會是為了投資購買住房，但居住對他們很多一部分人來說是暫時的」，上述經理分析道，「中國人一廂情願的把外國人來中國投資房產熱情誇大了」。
在陶晶看來，外國人在北京所佔住宅消費大約10%略多，而上海超過30%以上，「但是，這些所謂的外國人都是拿外國護照的中國人或者港澳臺同胞，真正西方人少之又少」。
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