中國買房人有房產無地權七十年後怎麼辦?

發表：2006-10-29 11:07

美國之音記者今天對比介紹了海內外專家學者對中國大陸房產權和地產權分離問題以及土地私有化的種種看法。

房地產熱

首先看看人民日報的一篇報導。人民日報的報導向中國買房的人提出了一個非常嚴峻的問題：七十年之後怎麼辦?

近年來，中國各地房地產出現火爆的局面。很多大中城市，都出現了房地產熱，每平方米的房產價格越炒越高。

今天的中國大陸年輕人結婚，早已經從七十年代的縫紉機，自行車，手錶和收音機的三轉一響的時代大步走出，進入到有車有房的年代。沒有汽車還可以用公共交通工具代步，但是房似乎是每一對新婚夫婦的夢想和現實問題。

有房產無地權七十年後怎麼辦？

當這些新婚的中國年輕人耗盡多年的積蓄，買下一套單元房的時候，他們很少有人想到，房是他們的，但是房子底下的地皮不屬於他們所有。

換句話說，和美國以及其他國家的房地產的概念不同的是，今天的中國年輕人只有房產，沒有地產。

他們買的房子，只能在屬於國家所有的土地上合法地享用七十年。七十年之後怎麼辦？目前還沒有一個明確的答案。

人民日報2006年9月7日的一篇文章談到了這個敏感的話題。文章說，花費巨資購買的房產，卻沒有下面的土地所有權。近日，有媒體報導說，在特區深圳，目前已經湧現出大批70年到期土地，已經遭遇到了「到期土地」的第一波。從而使得70年的使用權困局再度成為人們牽腸挂肚的話題。

買「空中樓閣」怕官府剝奪

人民日報的文章形象地把老百姓今天在中國大陸上買的房子稱為「空中樓閣」。

按照中國的法律，住宅建設用地使用權，最高年限為70年。如果土地使用權期限屆滿，地上房屋仍然完好無損，如何協調「房」「地」關係呢？

據人民日報援引中國有關法律專家的話說，截止到2005年7月10日的物權法草案全民徵求意見稿為止，認可的規則都是「建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期。」

但是，中國的物權法留下一條重要例外，那就是「除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。」換句話說，如果到時候市長或者區政府決定要在那裡蓋一個大商場，那麼對不起，你的房子就成了空中樓閣。你，或者是你的親屬，將在七十年之後，成了新的拆遷戶了。

據中國法律專家的解釋，這條規定實際上就是1990年頒行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第41條的翻版。它意味著，建設用地使用權，在期限屆滿後，能否續期，都要取決於有權機關的審批。

美國歷史悠久的建築

美國首都華盛頓風景優美的西北區，有很多歷史悠久的建築，同時也是各國大使館雲集之處。很多老房子雖然有半個世紀之久，甚至有一百多年的歷史，但是維修和保養得仍然很好。

房地產廣告介紹時，經常會把這幢房屋曾經被什麼樣的歷史名人居住過，目前已經有「50年新」等作為吸引買主眼球的手段。一棟房屋和一個家族的歷史，折射出一個城市和地區的興衰和變化。然而，在有著更為悠久文明史的中國，這種景象，恐怕只能在為數甚少的地方才可見到。

買房人心中的陰影

人民日報的署名文章呼籲道，不知道物權法草案第四次和第五次審議稿的做法，可否為中國人藉助房屋生命的延續，塑造尊重傳統的精神提供一個良好的契機？

今天的中國，從北京，上海，廣州等沿海城市，到內地的各個中小城市，房地產市場無不如火如荼。然而，地產的所有權問題，仍然是每一個買房子的人心目中揮之不去的陰影。傾盡積蓄所購買的產權房，是否會因為土地權收回而成為「空中樓閣」，是否因為土地權的回收，而要遭受「公共利益」幌子下的盤剝，是否會變得一文不值？

這種擔心不無道理。近年來發生的一些「野蠻拆遷」事件，很多不就是當地政府官員打著「土地國有」和「公共利益」的旗號，對民眾進行的一種盤剝嗎？

「野蠻拆遷」歷史輪迴

人民網援引學者秋風的話說，70年後某一天，地主───也即各地政府───要求收回土地，所謂的「恆產」就會在一夜之間化為烏有，從而出現「野蠻拆遷」的一個歷史的輪迴。

人民日報文章呼籲國家有關單位，面對房子土地的產權困局，應該盡快以一種看得見摸得著的方式，來體現對公民私產的尊重，應該給國民吃一顆定心丸，應該給國民的「空中樓閣」一個堅實的根基。

土地私有？借鑒美國

那麼，一些專家開始探討一個重大問題，既然改革就是把原來的公有制改成市場經濟的私有制，那麼，作為私有制最典型的象徵--土地，能不能像美國那樣，乾脆來個土地私有呢？

在這一點上，美國的例子值得借鑒。美國是一個只有二百多年歷史的年輕國家。美國建國先賢們在制定美國憲法的時候，確定了一個最重要的原則，那就是私有財產神聖不可侵犯。

他們認識到，土地私有化是民主和自由的基本保障。只有農民擁有自己的土地，他們才會有真正的自由和民主的權利。耕者有其田，社會才能穩定發展。

後來美國國家的建設，西部的開發，以及工業化的發展經歷，證實了土地歸私人所有這一做法的明智。美國80%的土地屬於私人所有。歷史證明，以土地私有制為基礎的美國民主制度是目前世界上比較好的社會制度，而社會也比較穩定。

風雨能進國王不能進

七十年代後期，中國開始鼓勵留學生到美國留學，很多留學生後來選擇在美國工作，學習和生活。和其他美國家庭一樣，他們也在美國買房置產。

和最近幾年開始流行的海歸們在北京，上海，深圳等城市買房不一樣的是，中國留學生在美國分期付款買的房子，不但包括房產，而且包括地產。這些房地產是受到法律保護的。用一句形象的話說，那就是「風能進，雨能進，但是國王不能進。」

從分田分地口號到公有化惡果

對比美國的房地產市場，中國房地產因為房屋和地產所有權脫節而形成的困境，其歷史可以追溯到1949年中國共產黨打下中國大陸的天下。

在1949年之前，中國的土地也是私有的。當時，中國共產黨以打土豪分田地，土地改革，分田分地為口號，得到中國農民對革命和戰爭的支持，從而以農村包圍城市，最後奪取城市，並成功地打下江山。

然而，土改中剛剛分到土地的中國農民，享受到十幾畝地一頭牛，老婆孩子熱炕頭的田園之樂沒有多久，就在合作社，人民公社的運動中，被迫把土地權交給了集體。

歷史證明，中國在農村和城市實施的土地公有化和吃大鍋飯的社會試驗，以失敗而告終，並且導致災難性後果，造成幾千萬人被餓死的人禍。

官府掌地權

今天，中國農村雖然解散了人民公社，土地承包給農民，但是，土地所有權的基本歸屬問題並沒有得到解決，而且在改革開放建設社會主義新農村的農村改革中，造成了以前沒有的土地糾紛。

光明日報引述北京大學秦暉的文章說，「新農村建設往往變成一場收地拆房運動」。

秦暉分析說，拋開各種術語遊戲，中國土地問題的實質是不難理解的。秦暉在分析中國的土地到底屬於誰的關鍵問題時說，無論如何，中國的土地並不是無主的。它的處置權（無論叫所有權還是叫使用權）總得有人掌握著。抽象地談集體、個體意義是不大的。歸根結底，掌握地權的不是老百姓（農民），而是官府（官員）。

把農民當農奴？

秦暉在文章中說，一些中國學者認為，土地所有權是上位權，使用權是下位權。「使用權服從所有權」，所有者只要願意，就可以把使用者使用著的土地收回。所以，中國的有權者可以不受租期限制、任意撕毀契約、以「所有者」的名義隨時收回土地。這實際上不僅否認了農民的土地產權(所有權)，而且也否認了農民的佃權(使用權)；不僅不把農民當成獨立所有者，甚至沒把農民當成佃戶，而是把農民當成農奴了！

官商勾結農民貧困

中國的土地所有權歸當權者，也就是各地黨政官員支配和擁有的做法，使得中國在改革開放之後的社會矛盾日益尖銳。導致開發商通過賄賂批地官員而拿到低價土地、給國家財政造成損失。

光明日報發表署名文章指出，中國的土地制度，導致中國農民的貧困化。根據中國憲法的規定，農村土地集體所有。所謂集體所有，就是村民共有。然而，農民的土地不能自主地進入市場交易和買賣，只能先給國家徵用，然後由當地官員出賣，國家徵用1畝地幾千、幾萬不等，轉手就賣幾萬、幾十萬、幾百萬不等。

回到革命前？回到私有制？

目前居住在紐約的中國政論家胡平認為，共產革命既然搞錯了，糾正這個錯誤的辦法就是儘可能地回到原點，物歸原主。

胡平說，中國在改革之初，鄧小平講過一句話，「讓一部分人先富起來。」記得幾年前國內的《讀書》雜誌上登過一篇短文，裡邊引用了一位山西老農民的話。他說，「俺們村解放前有一戶地主兩戶富農，已經是一部分人先富起來了。」早知如此，何必當初。

胡平分析說，共產國家進行經濟改革，說到底，就是改掉公有制，回到私有制。要麼，就應在民主機制的監督下對公產公平分配。俄國和東歐的私有化就是這樣做的。

来源:美國之音

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