美國現房銷售急跌 全球房產市場開始降溫
發表:2006-11-27 02:07
無論是在美國還是愛爾蘭,西班牙或澳大利亞,最近的媒體頭條總是充斥著對全球房市前景的黯淡預期。種種資料顯示,就在房市高溫幾乎要蔓延全球之際,全球房價已經開始出現下跌的跡象。其中,曾被稱為「神話不滅」的美國房價首當其衝,歐洲、澳洲緊跟其後。專家稱,那些房產市場存在很大泡沫的國家,尤其要嚴防房價暴跌可能引發的經濟衰退。「畢竟泡沫的積累或許很慢,但如果破裂卻在一瞬間,全球樓市正面臨嚴峻挑戰。」
美國首當其衝,歐洲緊隨其後
美國全國房地產經紀商協會本週表示,今夏全美現房銷售在38個州出現急劇下跌,其中9月份更是創下了36年以來的最大跌幅。調查顯示,美國許多大都市已遭受房市下跌的打擊,底特律是遭受打擊最嚴重的城市,在7月1日至9月30日期間,其房價下跌了近11%。從全美房市來看,正在經歷房價下跌的城市,已從4 月至6月份的26個城市,增加到目前的45個城市。專家預測,未來數月美國房市的這種趨勢仍將會持續。
剛剛在加州聖荷西地區找到一份工作的詹尼夫·格林尼斯女士本來打算工作之後立即買一個屬於自己的公寓,現在她改變了主意。她對記者說:「雖然我的工資也可以買房子了,不過我還是打算租房子先住兩年,我要和聖荷西地區的房市泡沫比比誰更有耐心。」
在歐洲,房價同樣出現了下跌的兆頭。據法國全國房地產聯合會日前公布的數字,法國平均房價繼7月份下降0.3%之後,8月份又下降了1.1%。該機構說,房價連續兩個月下降為法國房地產市場近10年來首次出現。除了房價下降外,預計2006年租金收益增長也將創下7年來的最低。
在西班牙,從去年開始房價增長就已經放緩,今年上半年,全國有超過350萬套住宅處於空置狀態。西班牙對外銀行發表的一份報告稱,預計房價將從明年年底開始下降,到2009年跌幅將達15%。而曾經一度「漲瘋了」的莫斯科房價,進入10月份以來也放慢了增長速度,逐步穩定了下來,最近一週的漲幅僅為 0.5%。摩根斯坦利的經濟學家大衛·邁爾斯日前也發布了一份報告,警告英國住宅市場未來幾年可能出現價格暴跌。現在,澳大利亞的房價已基本停止上漲。而日本房價在連續坐了14年的滑梯後,似乎有止跌反彈現象。即便如此,現今的日本房價較1991年的高點也已縮水近四成。
房價回歸是必然
專家分析,全球房價之所以出現「由熱轉冷的拐點」,實際上是一種「理性的回歸」。據英國《經濟學家》雜誌分析,過去五年中,發達國家樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元,全球房價一路飆升,正形成歷史上最大的房地產泡沫。不僅涉及發達國家,也覆蓋很多發展中國家。根據對全球20國的調查,1997 —2005年位列全球房價漲幅最大的是南非,達244%;第二位的是愛爾蘭,達192%;第三位是英國,漲幅達154%;第四位是西班牙,漲幅145%。而正如邁爾斯所說,房價如此大範圍、大幅度地上漲,是建立在不切實際的預期基礎上的。「如果房價上漲是不可持續的,脫離了經濟和收入水平的基本面,那麼回歸就是種必然。」
全球進入加息週期是各國房市降溫的直接原因。兩年來,美聯儲已連續17次加息,從1%上調到5.25%。歐盟、亞洲各國的央行也多次提高基準利率。此外,各國為控制房價還使出不少「高招」。法國政府規定,各市政府對低價房具有交易審核權和優先購買權。市政府會隨時監督低價房的買賣情況,一旦查出買主已有多處房產或有炒房嫌疑,市政府有權終止交易,搶先把房產買下,而後以低價出租或銷售給經濟能力有限的找房者。韓國則規定,從2007年起,將對出售第二套房產的賣主徵收50%的資本收益稅,對出售第三套住房的賣主徵收60%的資本收益稅,並要求開發商公開建築成本。
緩慢下滑還是急轉直下?
對購房者來說,房價出現下跌勢頭的確是件值得開心的事情。但是讓專家擔心的是房價著陸的形式以及可能產生的影響。上世紀20年代美國房地產泡沫和上世紀 80年代日本房地產泡沫破滅時所帶來的經濟衰退至今讓人心有餘悸。一些專家擔心,這次全球房地產市場泡沫的破裂會給世界經濟帶來更大的衝擊。
但是OECD(經濟合作與發展組織)的經濟學家諾爾德認為,這次全球房市的價格將會「緩慢下滑,而非急轉直下」。諾爾德調查的36個國家中,有2/3在繁榮過後都經歷了修正期,期間房價最少下跌30%,有的則回吐了繁榮期的全部漲幅,甚至更多。但是,對一些非常繁榮的市場來說,30%跌幅的殺傷力並沒有聽上去那麼可怕。歐盟、俄羅斯的專家也大多認為,即使政府調節力度高於預期,倫敦和莫斯科的房市也不會出現崩盤。儘管如此,為了以防萬一,精明的投資人已經開始尋找下一個房地產熱點。最新一期《福布斯》雜誌就刊登文章,建議美國人去墨西哥投資房地產,因為那裡的「牛市」才剛開始。
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美國首當其衝,歐洲緊隨其後
美國全國房地產經紀商協會本週表示,今夏全美現房銷售在38個州出現急劇下跌,其中9月份更是創下了36年以來的最大跌幅。調查顯示,美國許多大都市已遭受房市下跌的打擊,底特律是遭受打擊最嚴重的城市,在7月1日至9月30日期間,其房價下跌了近11%。從全美房市來看,正在經歷房價下跌的城市,已從4 月至6月份的26個城市,增加到目前的45個城市。專家預測,未來數月美國房市的這種趨勢仍將會持續。
剛剛在加州聖荷西地區找到一份工作的詹尼夫·格林尼斯女士本來打算工作之後立即買一個屬於自己的公寓,現在她改變了主意。她對記者說:「雖然我的工資也可以買房子了,不過我還是打算租房子先住兩年,我要和聖荷西地區的房市泡沫比比誰更有耐心。」
在歐洲,房價同樣出現了下跌的兆頭。據法國全國房地產聯合會日前公布的數字,法國平均房價繼7月份下降0.3%之後,8月份又下降了1.1%。該機構說,房價連續兩個月下降為法國房地產市場近10年來首次出現。除了房價下降外,預計2006年租金收益增長也將創下7年來的最低。
在西班牙,從去年開始房價增長就已經放緩,今年上半年,全國有超過350萬套住宅處於空置狀態。西班牙對外銀行發表的一份報告稱,預計房價將從明年年底開始下降,到2009年跌幅將達15%。而曾經一度「漲瘋了」的莫斯科房價,進入10月份以來也放慢了增長速度,逐步穩定了下來,最近一週的漲幅僅為 0.5%。摩根斯坦利的經濟學家大衛·邁爾斯日前也發布了一份報告,警告英國住宅市場未來幾年可能出現價格暴跌。現在,澳大利亞的房價已基本停止上漲。而日本房價在連續坐了14年的滑梯後,似乎有止跌反彈現象。即便如此,現今的日本房價較1991年的高點也已縮水近四成。
房價回歸是必然
專家分析,全球房價之所以出現「由熱轉冷的拐點」,實際上是一種「理性的回歸」。據英國《經濟學家》雜誌分析,過去五年中,發達國家樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元,全球房價一路飆升,正形成歷史上最大的房地產泡沫。不僅涉及發達國家,也覆蓋很多發展中國家。根據對全球20國的調查,1997 —2005年位列全球房價漲幅最大的是南非,達244%;第二位的是愛爾蘭,達192%;第三位是英國,漲幅達154%;第四位是西班牙,漲幅145%。而正如邁爾斯所說,房價如此大範圍、大幅度地上漲,是建立在不切實際的預期基礎上的。「如果房價上漲是不可持續的,脫離了經濟和收入水平的基本面,那麼回歸就是種必然。」
全球進入加息週期是各國房市降溫的直接原因。兩年來,美聯儲已連續17次加息,從1%上調到5.25%。歐盟、亞洲各國的央行也多次提高基準利率。此外,各國為控制房價還使出不少「高招」。法國政府規定,各市政府對低價房具有交易審核權和優先購買權。市政府會隨時監督低價房的買賣情況,一旦查出買主已有多處房產或有炒房嫌疑,市政府有權終止交易,搶先把房產買下,而後以低價出租或銷售給經濟能力有限的找房者。韓國則規定,從2007年起,將對出售第二套房產的賣主徵收50%的資本收益稅,對出售第三套住房的賣主徵收60%的資本收益稅,並要求開發商公開建築成本。
緩慢下滑還是急轉直下?
對購房者來說,房價出現下跌勢頭的確是件值得開心的事情。但是讓專家擔心的是房價著陸的形式以及可能產生的影響。上世紀20年代美國房地產泡沫和上世紀 80年代日本房地產泡沫破滅時所帶來的經濟衰退至今讓人心有餘悸。一些專家擔心,這次全球房地產市場泡沫的破裂會給世界經濟帶來更大的衝擊。
但是OECD(經濟合作與發展組織)的經濟學家諾爾德認為,這次全球房市的價格將會「緩慢下滑,而非急轉直下」。諾爾德調查的36個國家中,有2/3在繁榮過後都經歷了修正期,期間房價最少下跌30%,有的則回吐了繁榮期的全部漲幅,甚至更多。但是,對一些非常繁榮的市場來說,30%跌幅的殺傷力並沒有聽上去那麼可怕。歐盟、俄羅斯的專家也大多認為,即使政府調節力度高於預期,倫敦和莫斯科的房市也不會出現崩盤。儘管如此,為了以防萬一,精明的投資人已經開始尋找下一個房地產熱點。最新一期《福布斯》雜誌就刊登文章,建議美國人去墨西哥投資房地產,因為那裡的「牛市」才剛開始。
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