農民房投資客 從雲端跌落


去年6月以來,「農民房」(中國稱為小產權房)會不會走上合法化,成為民眾關心的房地產話題之一。

原先市場傳出,在新農村建設等政策面推動下,「農民房」可能會走上合法化。這一消息令不少在北京近郊「購買農地」蓋農民房,或把農民房翻建為別墅的台商,雀躍不已。一旦「農民房」就地合法化後,台商手中資產,將立即翻上好幾倍。

但去年12月11日,中共總理溫家寶在國務院常務會議重申,嚴禁城市居民購買「農民房」;17日,北京法院就畫家李玉蘭購買「農民房」一案,判決合約無效。這兩起事件,讓手中擁有「農民房」的台商,頓時從雲端跌落,不僅賺錢的希望破滅,還要擔心隨時被「收回」,落個投資血本無歸。

「農民房」的出現,在中國已有十多年歷史。起初是村委會替農民集中蓋房和建農民公寓時,把多餘的房子私下賣掉;這些房屋沒有中國官方發給、具法律效力的「產權證」,因此稱為「小產權房」。

十幾年來,中共當局對遊走法律灰色地帶的「農民房」,一直採取放任態度,「農民房」遂在大陸各大城市周邊「遍地開花」。北京市的「農民房」自1990年代中期出現,當時是北京有錢人想到郊區休閑或養老而購買。2003年後,隨著大陸各地房地產市場飆升,北京郊區的「農民房」大幅興起。

目前北京市的房山、昌平、通州、密雲、順義等郊區,已售和在建的「農民房」項目突破一千萬平方公尺;在北京440多個在售屋項目中,有80個項目賣的是「農民房」,佔項目銷售總數20%左右。北京市四環路以內的住宅預售屋均價,達每平方公尺1萬3121元人民幣;四環至五環路均價突破萬元;五環至六環路的均價也達7037元。

「農民房」價格則在每平方公尺2500元至4000元之間,僅為四環商品房價格的25%至30%,物美價廉,讓「農民房」炙手可熱。

《閱報秘書》農民房

「農民房」在中國一般稱為「小產權房」,又可稱「鄉產權房」。是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,沒有法律意義上的房產證。

一般來說,中國房地產市場提及的「小產權」,有以下三種情況:

一、區分發展商和購屋人的產權,因購屋人的產權是從發展商的產權分割出來,發展商的產權就叫「大產權」,購房人的產權叫「小產權」。

二、依房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分,不用再繳土地出讓金的叫「大產權」,要補繳土地出讓金的叫「小產權」。據此,普通商品房就是大產權房,經濟適用房就是小產權房。

三、依產權證的發證機關來區分,中國國家發產權證的叫「大產權」,由鄉鎮政府發證書的叫「小產權」,即「鄉產權」,「鄉產權」並不構成真正法律意義上的產權。



来源:世界日報

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