深圳土地神話破滅 樓市在飛雪中度寒冬

在深圳，迅速下滑的每月新房成交量，投資性購買比例的陡然降低，土地的流拍，這一切顯示樓市的"拐點"早已到來，遠比市場的察覺來得要早。"現在還討論什麼‘拐點'。"房地產投資人鄒建民，對於所謂"拐點"爭論一臉不屑，"應該討論的是，深圳房價要降多少。"

瘋狂樓市的冰火兩重天 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

　　據《第一財經日報》報導，"去年的樓市可以用兩個‘百年不遇'來形容，上半年是百年不遇的熱，下半年是半年不遇的冷。"世華地產總經理梁文華表示。去年年後開春，深圳的房地產市場以驚人的速度不斷攀升。國家發改委統計，深圳市新建商品住宅價格在去年1∼10月，同比漲幅月均達13.5%，每個月都居於 70個大中城市的最前列。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

　　中原地產深港研究中心的數據顯示，去年1月份深圳的住宅銷售均價為10872元/平方米，9月份達到了全年最高，竟然有16777元/平方米，增幅差不多有60%。二手住宅市場就更是火熱，僅6個月的時間內，價格就由2006年12月的8984元/平方米上升為去年6月份的14572元/平方米，增幅高達62%，部分高檔樓盤的增幅甚至超九成，被稱作又一次"深圳速度"。

　　而自去年十一黃金週之後，深圳樓市急轉直下，整個黃金週七天內成交量只有82套。深圳統計局2007年11月總結分析也指出，與2006年同期相比，全市的商品房竣工面積大幅減少，同比下降37.5%，其中住宅竣工面積同比下降40.5%；商品房銷售面積同比下降13.2%，幅度均不小。

　　差不多時候，國家發改委價格司司長曹長慶也在媒體上公開表示，深圳、廣州等先期房價漲幅較高的城市，房價正在逐步回落。但實際上，"拐點"遠比市場的察覺來得要早。進入去年下半年，中原地產月度數據顯示，市場觀望氣氛不斷加劇，6月份開始，住房銷售面積就逐月下降。從6月份的56萬平方米，下降至12 月份的17萬平方米，10月、11月、12月是去年成交量最低的3個月，而2006年10、11、12月是成交最為活躍的月份。

　　相應的，新開樓盤的住宅價格在去年9月份達到全年最高後，從10月開始回落，11月、12月價格都在向下調整。二手樓盤從來都是"春江水暖鴨先知"。二手樓價格自去年8月份之後，上升趨勢就開始止步。中原地產季度統計顯示，第三季度一共才成交二手住宅113.99萬平方米，比第二季度萎縮六成多。

　　明顯的價格回落開始出現在去年第四季度，成交量低位運行，市場成交僅以自住需求為主，全市共成交二手住宅66.18萬平方米。二手樓交易價格，已經環比下跌了一成。但即使如此，收益上半年的瘋狂增長，全年均價仍有較大幅度的上升，2007年深圳全市二手住宅成交均價為12729元/平方米，同比增長 51%。

　　世華交易系統也顯示，雖然二手住宅買賣成交均價並未出現明顯降幅，但是成交面積卻急劇下降，到了去年10月，35.55萬平方米的成交量甚至低於有農曆新年的2月（51.9萬平方米），創造了去年的市場新低，"金九銀十"的行業歷史慣像被打破，深圳二手住宅牛市從此拉開了調整的序幕。"真是罕見的大起大落，用我們業內的話來說就是‘冰火兩重天'。"世華地產總經理梁文華如此形容2007年的深圳二手樓市場。

土地不敗？

　　土地的有限供應導致價格"只漲不落"的論斷曾經是深州房地產業內的共識。美聯物業市場研究員馮永恆至今也還同意這種說法。"從長期來看，深圳土地供應還十分有限。"他認為，土地成本是支撐深圳市樓價的剛性因素，預計在未來，隨著深圳住宅用地供應進一步減少，土地價格會繼續走高，深圳樓價也會繼續攀升。

　　2006年，深圳市政府共出讓商住、居住用地90.6萬平方米。而2007年截止到目前的數據，深圳市政府共出讓商住、居住用地40.9萬平方米，連前一年的一半都還沒有達到。

　　政府緊縮地根，又對土地實行競價拍賣，導致巨大供需缺口，進而造成樓價飛漲。從出臺的《深圳市住房建設規劃（06-10）》來看。2007年以後的深圳市住房建設用地供應，肯定呈現出逐年遞減趨勢。但這種說法出乎意料地遭到中介老總們的一致反駁，梁文華指出："最近頻頻出現的土地流拍，儘管有捆綁了政策性住房的因素，但市場的考慮還是很重要的。"他認為，是過熱的市場帶動了地價上升，而不是反過來。對於 "剛性需求"論，鄒建民認為，"根本不是理由，需求是由價格決定的。買不起房的話，再怎麼需求，還是買不起房。"

　　在深圳，政府去年12月推出的6塊居住用地竟然罕見地全部流拍。去年12月17日，深圳市土地房產交易中心透露，位於寶安區三宗地塊因為無人競買宣布 "流拍"。這三宗地塊分別位於西鄉和觀瀾，合計佔地面積近13萬平方米，均為居住用地。而這已經是深圳該月內第二次出現土地"流拍"的現象了。前年 12月6日位於龍崗11萬平方米的居住用地也未能成交。

　　同樣，毗鄰深圳的東莞，和位於珠三角另一隅的佛山，去年12月以來相繼有幾塊地，不是以底價成交就是"流拍"。哪怕是地產巨鱷雲集的廣州市場，去年最後一次的"賣"地也格外"遇冷"，最低成交價竟然僅有1602元/平方米。

　　"開發商也有考慮，並不是只要拿塊地蓋房就能掙錢。"美聯物業總經理王書權憑藉他對香港市場的資深研究，提醒市場理性的重要，他一再強調，既然房地產是個買賣，那麼有漲上去的一天，始終就有它跌下來的一天。王書權強調了香港的前車之鑒，"這個情形跟香港1994、1995年非常相似，當時大家都認為地那麼少，回歸之後大陸人又要過來，房價怎麼可能跌呢？結果怎麼樣，香港好多人不是到現在都還套在裡面嘛。"

釜底抽薪是貸款

　　不過業內人士普遍認為，深圳樓市成交量快速下跌，主要原因是投資需求急劇減少所致。世華地產的監控資料顯示，在深圳的二手樓市場上，投資客一度高達八成。去年上半年房地產市場火爆時，投資性購房比例約佔總成交量的八成，而當國家系列政策出臺以後，投資性購買一下子下降到只佔成交比例的10%左右。

　　而投資背後是信貸。通過對深圳二手住宅市場按揭情況的長期監控，世華市場研究中心發現，緊縮銀根之前，辦理八成以及八成以上按揭的買家達到七成。首付兩成買房的情況最為普遍，首付三成以及三成以上的買家都十分稀少。以至於去年第三季度開始，許多銀行已經用完全年的信貸額度，無款可貸。大情勢之下，銀行限貸的傳言也首先來自深圳，雖然官方均未予以回應，但各大銀行營業網點紛紛表示"暫不辦理房貸業務"。

　　去年8月22日，中國建設銀行深圳分行已全面停止房貸相關業務，這是首家全面停止房貸的商業銀行。隨後其他銀行也相繼暫停"同名轉按"業務，切斷了投資客的資金來源，最終導致房地產市場低迷。有數據顯示，在去年的1月至3月份，投資型買家中的50%∼70%，其資金來自於"同名轉按"。

　　而政策面上，央行持續加息，並聯合銀監會強勢出臺了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，這項"9?27"通知明確提出要提高購買第二套住房的貸款首付比例和貸款利率，同時嚴格房地產開發貸款管理和規範土地儲備貸款管理，直接抑制了房地產的投資、投機需求。

　　去年12月11日，中國人民銀行、銀監會又再度聯合下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，通知關於第二套房貸的嚴格界定大大超出了各方預料，尤其令開發商措手不及。因為在實際操作中，大部分銀行還是採取以借款人為單位來認定房貸次數。

　　"撒手鐧"一出，深圳市房地產市場投資、投機現象立刻得到抑制。國土局資料顯示，去年10月交易量跌至年內最低，僅有 35.55萬平方米，環比 9月下降 36.78%。市場高漲之下的突然受冷，中介機構成交明顯萎縮，以至於出現"中天置業"老總不得不失蹤潛逃、"長河地產"直接宣布關門歇店的現象。

　　世華的調查顯示，至少有41%的買家，因為限貸政策而不能支付足夠的首期。而深圳的各大開發商們立刻一改往常捂盤惜售的常態。中原地產資料顯示，通知發布後的11天內，深圳共推出大大小小共8個項目、5020套單位、48萬平方米，比11月份整月的推盤量還要多出10%。5日後至今拿到批預售的項目就高達13個，83萬平方米，開發商推盤速度異常迅猛。同時，開發商拿地也變得謹慎起來，流拍現象紛紛出現。

扭曲的市場

　　但高企的投資氣氛長期刺激之下，已經造成了深圳房地產市場嚴重扭曲的構成形態。對於投資者們而言，天然傾向於首付款投入和增值獲利比更高的豪宅和大戶型結構。加上各商業銀行在房貸上的趨之若鶩，使得深圳市場的產品供給結構出現嚴重的扭曲。據中原地產提供的全年數據顯示，2007年深圳全市共推出 59453套新房，其中90平方米以下房型比例為55%，90平方米以上房型比例為45%，幾乎是五五開，離國家70%目標還有較大距離。

　　"一個穩定、良好的市場應該是，60平方米左右的戶型最好賣，也佔據市場上的大多數。"王書權表示，"但目前購買者主要的目標是100平方米左右的三、四房戶型。而豪宅的空置率最高。"在2007年的新房供應中，3房比例為31%，4房及以上房型比例為11%，複式及別墅比例為7%。而適合於大多數一次置業者的2房比例僅為27%，和1房的17%，加起來才約佔市場的1/3。

　　扭曲不只是房子，更加嚴重的是購房者的心態。世華的統計顯示，去年上半年投資與自住所佔的比例當中，投資一直高居60%以上。而中原地產的研究數據表明，在5、6月份，投資的比例更是高達80%以上。

　　"這是一個很不好的信號。這顯示，市場上最活躍的是以投資需求為主的投資客群體，市場基礎很不牢固。"王書權強調，"一個正常的市場，應該以第一次置業者佔主要的大多數。"他說，一個成熟的市場應該是首次置業者佔到60%，投資者大約30%，豪宅持有者大約10%；並形成與之相對應的市場供應。

"斷裂" 的價格

　　嚴重的產品結構扭曲之下，現有的市場呈現出來的，是價格的"斷裂"式表現。"一個在天上，一個在地下。"世華總經理梁文華調侃現在市場行情， "開發商們抱著盤不賣，客戶們摟著錢不買。"最先頂不住的就是中介，繼中天置業老總突然失蹤、長河地產直接宣布關鋪之後，金地置業、招商置業等擁有雄厚實力和背景的中介也相繼傳出"門店調整"傳聞。據世華肖小平表示，實際上絕大多數中介都在收縮，只是程度和表現不一而已。

　　如此低的成交量，在王書權看來，"房價沒有不下降的理由。"而林曉華也判斷，即將入市的大量中低樓盤，也將融化目前的市場，從而帶低價格指數。事實正如他們所料，深圳的萬科、中海就已紛紛率先實行了降價策略。

　　"這是一個非常聰明的決定。"梁文華對此極為讚賞，"現有的市場行情之下，無疑是個‘現金為王'的時代。這樣做的話，不僅回收現金，又一次地佔據了市場先機，而且還贏得了極高的社會聲譽。"王書權提醒道，"大家都需要回歸理性，一個理性的市場對誰都有好處，瘋狂的市場對誰都沒有好處。"

【深圳】誰來接最後一棒 房價跌20%還是50%

　　深圳樓市去年一度經歷了從天上到地上的時候，現在，最瘋狂的時候已經過去，但危機仍未散去。世華地產市場研究中心的調查顯示，雖然去年7至10月間，深圳二手住宅市場買賣成交量大幅下挫，但是成交均價卻降幅有限。7月的市場高位與10月的市場低位相比，整體降幅僅為9.2%。中原地產深港研究中心也認為房價只是"有所回落"，還將"繼續調整"。

應該下降50%

　　據《第一財經日報》報導，但低量成交的背後，顯示的是市場上嚴重的信心缺失和悲觀預期。"現在的市場，就好比一個在河這頭，一個在河那頭。買家不買，賣家不賣。"梁文華說。一個現實的情況就是，現有的零星交易都是在相對低的價位上才能成交，"現在的樓價，比起最高峰期，大概已經下降了20%。"

　　而中原地產董事長賴國強的觀點與他不約而同："據我的判斷，這個樓價會有15%~20%的向下調整。"不過他也自認，像這樣漲跌的市場，是他自1997年進入深圳創辦中原，"進入深圳地產中介行業整整十年以來不曾有過的"。

　　美聯物業代理（深圳）有限公司總經理王書權更是肯定，"沒有道理不降，"他依舊以市場成交量作為最基本的參考指標，"成交量代表的是市場的預期，以及投資客的氣氛，這麼少的成交量，價格肯定還會下行一段時間。"房地產投資人鄒建民一語驚人，"在我看來，深圳樓價應該下降50%！下降20%，大多數人還是買不起房。"

降價要理性

　　房價的下降已是大勢所趨。但是在"降聲一片"的喧囂之中，王書權也說出自己的擔心，"房價肯定要下調，但是下調多少是個問題。"他提出，"並不是越降越好，而是要回歸理性，因為深圳市場長期肯定是看好的。"

　　對此，他不無擔憂，"房價如果下調過多，首先會造成銀行的壞賬和信貸違約增多。而房價如果繼續下降，超過‘臨界點'之後，銀行持有的不良資產入市，將會繼續帶低市場，帶來更多的壞賬，如此往復，從而陷入一個惡性循環當中。"他所言的情況，正是美國"次貸危機"呈現出的景象。"因此，市場均衡的把握是很重要的。"

　　同許多投資客保持業務聯繫的鄒建民說，據他在實際中的觀察，很多投資客已經在往外拋盤。而他們中的很多人，"已經是負資產，整個首付已經沒有了。頂多再堅持三四個月，就會在銀行產生大量壞賬、負資產，這部分衝擊市場，影響將是極其惡劣的。"王書權也強調，"一個良好的市場應該是穩中有升，大起大落誰也受不了。"在他看來，已經禁不起大漲的深圳樓市，同樣禁不起大落。

開發商的應對之道

　　而早在去年10月份，專門負責代理一手樓的廣廈地產總經理助理林曉華，接受記者採訪時就指出，現有以高檔樓盤佔據市場的情況不改變的話，即使成交量稀少，市場的整體價格很難降下來。只有等到新推出的中低樓盤陸續推出，市場的整體價格才會下行。

　　中原地產董事長賴國強解釋了個中緣由，他指出，即使銷售十分不好，已開盤的樓盤也不太可能實行降價策略，"開發商面臨的壓力太大，一旦降價的話，他將成為罪人。"最不答應的就是已經購買了先期物業的置業者，他們最不能接受的是物業貶值。其次是銀行，將不得不面臨著信貸危機。政府同樣不會樂意，房價的走低將意味著地價的走低。

　　從以往的情況來看，只有兩種情況下，開發商才會迫不得已而採取降低價格的方式進行銷售，"一種是上市公司，對於他們而言，不存在資金問題，主要是年終報表的財務需要、銷售業績的壓力。另一種是小公司，面臨急切的資金鏈壓力，不降價就會破產。"賴國強表示。

波及珠三角

　　在賴國強看來，現有的結構之下，定位高檔的樓盤將不會直接採取降低價格信號的辦法，"這對市場而言，將是致命的，市場就是這個樣子，價格越漲大家越買。降價將會極大打擊市場的信心，開發商也需要投資客們的購買。"他認為，這些樓盤將會採取其他一些做法，比如加大廣告宣傳和推銷力度，或者讓利給社會其他經營渠道如中介。但是新開的樓盤不受此影響，它們的定價策略就比較靈活，"這部分樓盤將成為價格先行的主體。

　　而鄒建民認為，之前深圳樓市的暴漲明顯帶動了其他一線城市，如北京、上海的房價上升。"樓市的刺激是相互的。"他表示，"之前的各地樓市有相互形成推高之勢，此輪深圳樓市的下降，對其他一線城市的房價是個強烈的信號。"

　　"二手房是最敏感的，深圳跌落之後，珠三角的其他城市已經也有部分跌落。"世華總經理梁文華稱，世華在珠三角門店統計得出的數據顯示，"傳導效應"已經出現，廣州二手房價在去年11月出現明顯下跌，去年11月成交均價7012元/平方米，環比下降6.95%。其他中小城市也有調整，包括東莞、佛山在內的一些城市都出現了不同程度的下調。

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