中國是啟動第三次土地革命的時候了

土地如何使用是房地產調控的源頭，新年伊始國務院就出臺了使用土地的嚴厲規定，這將對地方政府任意出賣土地，發展商大量囤積土地的行為給予重點打擊。隨著各地政府新一屆領導人相繼就任，政策的執行力度將是不言而喻的。在中國社會發展到今天，更深層次的土地使用問題─土地產權改革也被學者倡導提出。

今年1月3日國務院就發出了﹝2008﹞3號文件《關於促進節約集約用地的通知》，其中最引人注目的是對閑置土地的嚴厲規定：嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要徵繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。

在此之前，國務院去年出臺了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這兩個文件其實有著內在的聯繫，主要強調了各級政府在保障性住房建設中的責任，實際上是在解決各級政府在房地產市場中應該管什麼、不應該管什麼的問題。

八部委聯動土地新政

在國務院下發了《關於促進節約集約用地的通知》的第二天，又公布了《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，嚴令禁止地方借農民集體所有建設用地使用權流轉、土地整理折抵和城鄉建設用地增減掛鉤等名義，擅自擴大建設用地的規模。《通知》對《土地管理法》允許之外的農民集體所有建設用地使用權流轉試點作出了三要素規定，必須是符合規劃、依法取得的建設用地，並不得用於商品住宅開發。

《通知》特別重申，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或"小產權房"。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。

"地方政府目前已成為理性的經濟人，具有追求自身利益最大化的傾向。"中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞針對種種擴大建設用地行為表示，隨著將農用地轉為國有建設用地的合法途徑通道越來越嚴，地方政府自然想方尋求其他途徑擴大建設用地。

不過，為改變土地"一家管、大家用"的執法不力局面，《通知》要求八部門形成執法合力，具體機制是：對未取得合法用地手續的建設項目，發展改革部門不得辦理項目審批、核准手續，規劃部門不得辦理建設規劃許可，建設部門不得發放施工許可證，電力和市政公用企業不得通電、通水、通氣，國土資源管理部門不得受理土地登記申請，房產部門不得辦理房屋所有權登記手續，金融機構不得發放貸款。未依法辦理農用地轉用審批手續佔用農用地設立企業的，工商部門不得登記。

針對處罰偏軟的現狀，《通知》規定，國家機關工作人員批准"以租代征"佔地建設的，要追究其非法批地的法律責任，涉嫌犯罪的要及時移送司法機關依法處理；應給予政紀處分的，依據《行政機關公務員處分條例》等規定辦理。單位和個人擅自通過"以租代征"佔地建設的，要追究其非法佔地的法律責任，涉嫌犯罪的要及時移送司法機關依法處理。對糾正、整改土地違法違規行為不力的地區和土地違法違規行為大量發生、造成嚴重後果的地區，實行問責制。

治捂地勝過治捂盤

近年，一些高談房地產調控的秀才創造了"捂盤惜售"的時髦概念，可這樣的概念給市場傳遞的信息只有一點，那就是"後市供應量將減少，房價將高位上漲"，可這樣的高談闊論，在損害開發商形象、激化社會矛盾的同時，是否也會影響置業者的購房心態，造成房地產市場的恐慌，而成為推動房價的黑手呢？

相比較所謂的"捂盤惜售"而言，"捂地"的危害性就相當嚴重了。一方面由政府大量賣出去的待開發用地被閑置，開發商從土地快速升值中得到超額紅利，另一方面又會導致商品房供應量的不足，促使房價上升。此外，在土地相對稀缺的中國，大量閑置的土地，是對土地資源的極大浪費，也讓老百姓感到心痛。這些因素，也都很容易激化社會矛盾。

出現大量"捂地"現象的根本原因還是地方政府的慫恿。一些地方政府因為追求政績，在對房地產市場實施調控中容易產生短期行為，一些當任領導恨不能把後幾代的土地都賣掉，讓自己在任時有錢可花。其實此次文件中規定的"閑置超過兩年將無償收回"的規定，以前也有過類似的規定，但並沒有聽說哪個地方曾經執行過"無償收回"。對於閑置土地的嚴厲管理，不但可以在較大程度上遏制房地產開發商的惡意"捂地"行為，更重要的是可以遏制地方政府無原則轉讓土地的衝動。遏止囤地行為，將促進土地供應量和房屋供應量失真的關係得到還原，有利於下一步調控政策的制定。現在關鍵的問題是，國務院如何加強落實文件精神。

學者倡土地產權改革

儘管政府早就提出要建立"現代產權制度"，但是中國房地產無論市場化也罷，房地產調控也罷，幾乎都沒有涉及到房地產市場的基礎制度─產權制度的變革。

經濟學家趙曉認為，中國雖然已經被越來越多的國家承認是"市場經濟"國家，但人們看到的更多是產品的市場化，而生產要素(土地、資金)的市場化卻遠遠談不上。不僅資金要素仍被政府牢牢控制，與工業化、城市化相關的土地也仍被政府牢牢控制。結果是中國的工業化和城市化都完全可以在政府的主導下，以最大程度降低成本，以及獲取政府收益的方式來加快進行，但是不免以農村和城鎮居民的收入與財富損失為代價。

趙曉指出，中國內地正在走向的是香港和新加坡的模式，但這種模式並非理想。香港的情況很特殊，其土地在回歸之前一直壟斷於港英政府手裡，港英政府用拍賣的方式來獲得最高的地價，直到目前，整個香港的土地開發率只有23%，大量的土地處於未開發狀態。與這種擠牙膏式的土地供應相對應的，是香港居民極其惡劣的居住環境─這種惡劣環境在全世界都是罕見。

新加坡的情況同樣特殊。它是一個海島國家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。因此，它的房地產市場發展模式同樣是畸形的，因為它只能採用大政府的住房供應方式，採用類似於"共產主義"平均分配的方式來保證居民的住房供應，否則就會有人住不上房。

然而，內地與香港、新加坡的情況完全不同，內地是一個正常的完全可以走市場經濟發展模式的大陸國家。它應該學習正常的市場經濟國家，建立起土地的現代產權模式，來保證土地的正常流轉和有效供應，以保障經濟發展和公民福利的同步長進。

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