中國房地產景氣趨緩其來有自

其實，中國房地產景氣由盛而衰其來有自，最主要的原因是過去幾年房價一路飆漲，漲過了頭，導致愈來愈多的人買不起房子，買氣下滑的情況下，價格失去支撐，房價自然回跌。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

國際間通常使用"房價收入比"來表示房價的合理性與消費者的實際購屋能力。所謂"房價收入比"是指一個地區的房屋平均價格與家庭年平均收入的比值。比值越高，說明居民家庭對住屋的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住屋的支付能力越高。一般而言，住屋的合理價格應在居民年收入的二至三倍，如達到五倍時，大多數人就會無力購買房屋，房地產市場也會出現問題。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

不過，隨著各國經濟發展情況的不同，"房價收入比"也不盡相同，先進國家與開發中國家的"房價收入比"更是高低有別。但就中國而言，有人曾試算"房價收入比"大致在三至六倍，也就是一個家庭三年到六年的收入就可購屋，取其中值大概是在四點五倍左右。而中國國務院曾提出一個地區一套建築面積為六十平方公尺的經濟適用住房，平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在四倍以上，這與前述的四點五倍大致符合。

然而，統計數據顯示，深圳市二零零四年和二零零五年的"房價收入比"分別是六點五二倍和九點八三倍，二零零六年更進一步飆升至十五點七六倍，到二零零七年，飆達二十倍以上。至於上海、北京等城市中心城區的"房價收入比"，甚至達到三十倍至五十倍以上。

換言之，中國的房價早已遠超出一般民眾的購買能力。這也難怪上海地區的年輕男人覺得結婚愈來愈難，主要原因是這麼高的房價，單靠自己的力量，根本買不起房子，而房子又是當地結婚必備三寶之首。

除了民眾買不起房屋之外，中國一連串的經濟宏觀調控也是房地產反轉走跌的重要因素。

眾所周知，房地產價格飆漲其中的關鍵因素在於土地價格。一般而言，建築商先購買土地，然後施工蓋房子，所有的成本之中佔比最大的是土地，當然土地成本愈低廉，獲益愈大。在房地產景氣時，建商莫不設法取得更多的土地，造成土地的供不應求，土地價格因而不斷走揚；影響所及，房價也水漲船高，有的業者甚至將手中的土地待價而沽，更助長房地產價格的上漲。

為此，北京陸續推出管控措施，設法抑制房地產價格的飆漲。例如二零零七年，中國國土資源部加大閑置土地清理力度，對囤地開發商進行查處，規定開發商不付清全部地價不得分期發放土地證，以阻止建築商擁地自重。再者，為抑制投機性購房，中國人民銀行與銀監會要求提高第二套以上住房的首付比例，藉此壓抑投資客購屋的需求。

除此之外，中國人民銀行一系列抽緊銀根的措施，例如接連調高存款準備金率，短短半年的時間五度上調存款準備金率達百分之十七點五的歷史高峰，造成銀行可運用資金由松轉緊，不得不緊縮房屋貸款，連帶促使房地產業資金的吃緊，直接衝擊房地產的買氣。特別是一些依靠銀行貸款而擁地自重的建築商不耐資金壓力，或者是將手中土地出售求現，或者是加緊建案的推出，以換取現金，導致原本供不應求的土地與房屋在極短的時間內竟然變成供過於求的情況。

中國媒體多次報導，在相關主管機關一連串打擊囤積土地的政策後，房地產價格明顯出現下滑。以上海為例，備受各方矚目的上海市楊浦區新江灣城一塊土地六月間公開出讓，只以底價的六十七點五億元成交。而在二零零七年十二月份，業界人士估計的成交價格約在一百八十億元。

不僅上海如此，中國一些城市的土地拍賣也出現流拍的現象，包括前幾年房地產火紅的深圳、廣州等人口密集的都市地區都發生過土地流拍，這在過去房地產狂飆的時候幾乎是不可能發生的事情。而土地的流拍自然影響土地價格，地價由漲回跌，房價也跟著走跌。

中國"證券市場週刊"引述銀行業者的看法表示，可預見的將來，房地產市場看淡的成份居多，估計這輪房地產市場的調整將會至少持續兩年以上，一旦房地產不景氣，過去幾年大量核批的房屋貸款恐怕會出現壞帳。

不久前，在中國投資多年的高盛集團所發表的一份報告指出，受到近些年來房價上漲過快、北京持續緊縮的貨幣政策和宏觀調控、房地產市場供過於求等因素影響，預估未來一年，房價將出現至少百分之十五的下滑。

中國面對房地產逐漸出現的景氣下滑現象，無疑已打破過去多年來的房價只漲不跌的神話，儘管房地產價格下跌對許多買不起房屋的民眾而言是一大福音，但房地產的走跌是否會引發因銀行壞帳激增而造成金融風暴，甚至衝擊中國經濟的正常發展，恐怕更值得觀察。

来源:中央社

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