殺價七五折游資襲擊京滬樓市

發表：2008-07-14 05:47

機會到了。面對中國房地產銷售額與銷售面積十年來首次雙雙下降的情況，抄底資金已經躍躍欲試。

據記者瞭解，這些抄底資金正在急切地尋找那些竣工在即卻又出現資金虧空的樓盤，借勢搶得託管的權利，而後殺價快速銷售套現。此類資金多屬內資，在北京一地便有60億~80億元人民幣。房價低迷的時刻，他們掀起的"殺價之風"使之成為名副其實的"樓價殺手"。

先託管再殺價

"現在的江浙資金早都不炒房了，去向是兩個，一個是給開發商放高利貸，另一個就是跟著我們一起搞託管，然後抄底。"說這話的中年男人是上海一家知名開發企業的副總，但現在他主攻的卻是樓盤託管。

他神情輕鬆，因為剛剛來到北京"半小時"就搞定了一筆生意，他告訴記者，之所以能如此之快，原因是樓盤的開發商缺錢。草簽協議之後，他支付給了這個位於北京東直門第三使館區的公寓項目超過1億元的現金，開發商付出的代價是項目90%的股權。

記者瞭解到，這是一個已經臨近封頂的項目，該項目開發商私下告訴記者，自己的項目約有1億多元的虧空無從填補。這是一個在開發商手中賣價高達28000元/平方米的高檔涉外公寓。

不過很快，這個樓盤的賣價就會降到20800元/平方米了，因為這個項目已經被託管了，每平方米殺價近8000元是託管方下的手，超過7.5折的折扣是為了在5個多月之內完成套現撤出，在這段期間，託管方擁有絕對操盤的權力。

"周邊的均價都在28000元/平方米以上，我殺掉8000元，一定賣得快。"這是前述託管操盤者的邏輯。在他看來，殺價是實現快速套現的重要手段。換來這份殺價權力的，恰是他們支付給開發商彌補現金虧空的1億多元，與慣常的"收購"不同的是，在一系列的協議當中，還包括一份開發商平價回購股權的協議。

"這期間所有的銷售收入都打入開發商的財務賬戶，最後結算利潤我們三七分成，他拿70%，我們只要30%，然後，他原價把股權買回去，項目還是他的。"他告訴記者，正是這樣的制度設計，讓開發商可以放棄"死扛"，而將項目交給自己"託管殺價"。而現在，遭到殺價之後的樓盤，已經有 100多位意向購買者了。

落井下石的理由

從2008年下半年開始，這個高價樓盤的開發商已經很久沒有一套成交記錄了，此時，項目接近封頂，工程款的80%需要支付，此外，外立面施工、內裝、精裝修樣樣用錢，正是這樣的資金虧空讓這家曾經下決心死扛的開發商最終接受了注資--託管--殺價的局面，而這開發商的如此困境，正是抄底者的機會所在。

"撐到封頂就可以放按揭了，那樣情況會好些。"該項目的開發商說，然而，土地、在建物業都抵押換了貸款，從銀行獲得信貸已經不可能，因此，只能接受"託管"，他表示，雖然託管方的殺價並不是他願意看到的，但做下去可以分到七成的利潤，"要不哪天能拿到利潤，還不知道。"他說。

這樣的情況在當下的中國樓市並不少見。國家統計局統計顯示，北京4月份的房價比3月份環比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房價也出現了鬆動，深圳今年前5個月，住宅均價由15080.25元/平方米下跌到11014.14元/平方米，降幅近30%，主要中心城市的房地產市場首次出現了自 1998年以來就沒有出現過的銷售面積與銷售額同時下降的情況。

越是如此，就越是抄底資金殺價託管的機會，記者瞭解到，前述操盤人士正在接觸的樓盤項目在5~6個，基本情況都很類似，接近封頂，資金缺口1億~2億元，"不過我們還要好好挑一挑，要確保殺價就能賣掉，要是殺了價都賣不掉，風險就是自己承擔，因為我們託管的時候要和開發商簽協議，約定我每個月可以賣多少錢，如果賣不到，我就要自掏腰包。"

熟知此情況的上海中凱集團副總經理告訴記者，在北京上海從事此類業務的資金，大都是在不停地看項目，因為缺錢的中小開發商不在少數，但最終能夠列入談判日程的，只有少數地段不錯，殺價就能快速套現的樓盤，託管生意如此"興隆"，中小開發商的財務緊張程度由此可見一斑。

抄底資金漸增

"我在北京的同行有6~7個吧，"作為託管資金的操盤者，前述人士告訴記者，他所知道的在北京從事如此業務的資金規模，大致在60億~80億元之間，他掌管的資金不算多，2008年有6億~8億元的現金可以動用，而他的同行的資金規模都遠遠超過自己。

記者瞭解到，此類資金基本上採用類似私募基金的方式募集，基本上是國內的資金，主要來自江浙、山西、上海一帶，此外也有一部分企業的剩餘資金，他們對於投資回報的要求根據項目不盡相同，最低在20%左右，最高在40%~50%，平均在30%左右。

"我們的資金使用週期很短，一般3~5個月，因此有30%左右的回報，股東就已經很滿意了，一年週轉三五次，回報率加在一起，就很可觀了。"前述操盤人士告訴記者。

而這也正是託管者敢於殺價的原因所在，由於週轉時間短因此資金使用成本較低，相反，開發商的資金週轉時間較長，成本較高，兩相對比，這恰恰是開發商寧願死扛、而託管者樂於殺價套現的不同原由所在。

中原地產華北區董事總經理李文傑告訴記者，開發商的定價往往不甚冷靜，很多時候是成本定價、利潤預期定價或者是競爭對手定價，而不太考慮市場承受力的因素確定價格，"主要是他整合了過多環節的職能，有時也礙於行業形象而不願降價，這類託管者就沒有類似的制約和顧慮，殺價之狠已經成為一種共性。"他說。

身為中小開發商的遠東新地置業有限公司總經理助理姜煒告訴記者，2008年的下半年是樓市最為微妙的時刻，如果市場銷售情況繼續"觀望"，而信貸政策又持續收緊，那麼類似當下"接近封頂，卻又缺錢"的情況，會不斷地增多。顯然，此時，託管者的機會也就越來越多。

"我瞭解的情況，已經有更多的人打算募集資金做這項業務了，因為需求在增加，我身邊就有兩個朋友開始新近做這件事情了，他們也都要學殺價這一招。"前述操盤人士告訴記者。

在開發商樂於共謀死扛房價拒絕調整的時代，託管者殺價倘若成連綿烽火之勢，由此掀開房價調整的序幕，或許並不出人意料。

来源:中國經營報

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