住在多倫多 ------新移民購房指南

十 年前，國內曾流行過臺灣歌星潘美辰的一首歌《我想有個家》，歌詞雖然不一定合每個人的胃口，但也說明家的觀念對每一個中國人是多麼的重要。遠在異國他鄉， 能擁有自己的房子，應該是我們大家共同的的夢想。近來，多倫多的華人購房市場特別活躍，大部分是大陸來的移民。很多投資移民在大陸已經有了成功的事業，積 累了雄厚的財力，落地後當然想盡快把家人安頓下來，而大量的是來加拿大2-3年以上的移民，相當一部分有了穩定的收入，而且有一定的積蓄，也要圓自己的住 房夢了。但遺憾的是，因為對加拿大房屋市場情況的不瞭解，一些人走了彎路，甚至遭受了不應該的損失。因此，在決定買房後，瞭解多倫多的購房市場，應該是很 有必要的。

基本知識

一， 多倫多的房價：從96年起，多倫多市及周圍的房價穩定上揚，其原因是多方面的。首先是銀行利率較低，而房租漲幅驚人，從而促使有經濟能力的人自己買房作房 東。二是新移民源源不斷，據統計，中國大陸已連續幾年成為加拿大最大的移民來源地，每年有三萬五千到四萬大陸同胞移居加拿大，而其中的80%來到了多倫 多，加上其他來源，大多地區每年新增人口八九萬人。部分人紛紛出手購房，從而推動了房價的穩步上升。這次的上漲和八十年代的飆升性質不同，那時香港人認為 大限將至，賣掉房子，逃難一樣的來到加拿大後，發現兩地差價巨大，一個個大手筆地買地置業，挑高房價；之後經濟不景氣，百業凋零，失業人數劇增，再加上很 多人回流，低價拋售住房，以致價格自90年起一路下滑，跌得慘不忍睹，至今未能恢復。而大陸人來源穩定，很多人已找到不錯的工作，靠自己的收入支持；不少 投資移民事業仍在原居住地，移民是為了子女教育和給自己留條後路，為了家人生活穩定而在名校區購屋。據政府資料，大陸的申請人數一直呈上升趨勢，在可見的 將來還會越來越多。供求矛盾自然會導致價格上漲。(註：這是我在2000年時由於經常要回答客人的各種基本類似的問題，而寫的一篇短文。時過境遷，現在大 多倫多地區的房價，除了七八十萬以上的高檔住宅外，基本上已經全線突破了歷史天價，在2002年更創下TREB（多倫多地產局）成立82年來歷史最高年成 交量、月成交量、單日成交量以及平均售價的最高記錄。而移民條例修改，移民顧問的生意也好景不再。真是幾家歡樂幾家愁。) 很多客人問，房價還會不會再漲？說實話，這就跟股票一樣，總有一天會漲，但最近幾年的情況，沒人能準確的預測。TREB、RECO（安省地產協會）以及 CMHC（Canada Mortgage & Housing Corporation）每年都組織一幫專家學者，對未來的地產走勢做出判斷，不瞞您說，最近四年從來沒準過。就跟老聶的棋一樣，臭手頻出，還屢教不改。 如果讓我來說的話，我認為未來幾年，房價不會大漲，也不會大跌，持平的可能性最大。

二，房屋的種類： 簡單來說，根據土地的所有權和管理方式，安省的民居可分為兩個大類。一種是Freehold的，即對土地擁有所有權，也就是大家常說的House，又分為以下幾種：
1． 獨立屋（Detached）：自己擁有整塊土地和房子。又分平房（Bungalow和Raised-bungalow）、樓房（包括一層半、兩層、兩層 半，甚至三層）和複式（又分後複式Backsplit和邊複式Sidesplit）。一般有三或四個臥室，有廚房，廳，衛生間，洗衣房和地下室，有前院和 後院。獨立屋最貴。
2． 半獨立屋（Semi-Detached）：一棟房子，兩家分門，共用一堵牆。內部結構和獨立屋一樣，也分平房，樓房和複式。很多人擔心半獨立屋的隔音，其 實中間那堵牆不是木板的，隔音沒什麼問題。我一直認為，半獨立是性能價格比最好的。面積不比獨立的小，價錢便宜得多。
3． 連屋（Linked House）：房屋只有一部分與另外的房屋連在一起， 通常是地下室或車房。有些Link從地面看和獨立屋沒有區別，但房屋之間的距離非常近。
4． 排屋（Attached House）：三間或三間以上的房子連在一起， 但每一家均對自己的房子和土地擁有自主權，無需交管理費。因為外表和Townhouse一樣，所以人們也管它叫沒有管理費的Townhouse，其實性質大不一樣。
另 一為公寓(Condominium)，俗稱Condo， 分Condo Apartment（公寓樓房）和Condo Townhouse（鎮屋），習慣上對前者稱Condo，整棟專門出租的檔次低一點的叫Apartment。 對公寓想必大家都不陌生, 即所謂分契共管式單位或樓宇單位，業主擁有自己的單位，但與其它單位共同使用公共地段及設施，例如門廳，花園等，和國內一樣，業主每月交管理費給大廈管理 處，作為平常公共設施的維護與保養（包括公共地段的剪草與鏟雪），此費用裡有時也包括了單位的水電氣等。但不同的是，這裡的Condo很多都有健身房，桑 拿和游泳池，供業主共同使用，費用包含在管理費中。
Condo鎮屋（Townhouse）是指多間房子連在一起， 需要交管理費，類似於公寓。最常見的是兩層。一層是廚房，廳和衛生間；二層是臥室，衛生間；洗衣房在地下室。有些鎮屋帶地下室，有些不帶。鎮屋只有後院。 相對來講鎮屋最便宜。Townhouse很少有游泳池健身房等，內部結構和House很類似。
Condo的業主對土地沒有直接的所有權--比方說鎮屋的屋主不能簡單認為我家的小院子的地就是自己的-所有的業主對全部的土地共同擁有，每人佔一個相應的份額。

經 常有客人問，我應該買什麼樣的房子？House，Condo還是Townhouse？這個問題就見仁見智了。一個是看你的資金情況，通常來說house比 condo要貴，空間感也好，還擁有自己的院子，夏天結束了一天的工作，躺在椅子上，一瓶啤酒，一支雪茄，再抱著個無線上網的筆記本，真是享受。或者三五 好友相聚，BBQ燒烤，再配上二鍋頭，那可是給什麼都不換！冬天嘛，Condo的優勢就出來了，不用除雪，小點還省暖氣費。Condo也要交地稅，很多人 不理解。其實地稅的說法本身就不準確，英文叫 Property tax，直譯是財產稅，這回就清楚了。

三，土地所有權：土地所有權分兩 種：租地權（Lease Hold）和永久地權。永久地權是完全擁有土地所有權，對大多數民居來說，屋主擁有永久地權。租地權的土地由另一個人或集團擁有，而按照彼此同意的條件租 予住用者。安省共有500多處的民居建築是這種方式，建議最好不要買。

四，地段(location) ： 對一棟房子而言，最重要的無疑是地段。你要清楚你希望住進什麼樣的社區，有什麼樣的鄰居，選擇什麼樣的生活方式。除此之外，你還要考慮工作地點的距離、交 通、學校、圖書館、銀行、購物、公園、社區中心、醫院等問題。當然，同類房屋在不同地區有不同價格。 在多倫多，Downtown無疑是生活最方便的，但交通比較擁擠，環境也比較差，因此，新移民在那裡買房的不多。無論是本地人還是華人，公認比較適合居住 的是北約克（North York）和士嘉寶(Scarborough)兩個區。華人最喜歡去的還是中國超市和中國餐館，這兩個區都不少，士嘉寶更多一些，但這次的SARS風潮讓 士嘉寶名聲掃地。北約克環境較好，離央街（Yonge Street）地鐵和sheppard地鐵又近，401和404兩條高速交叉，交通方便，名校雲集，對望子成龍的中國人來說，吸引力更大，但房價也貴了很 多。就我所認識的朋友和客戶來說，很多人傾向於購買北約克Yonge Street 以東和士嘉寶西區的房子，尤其北約克的A.Y.Jackson、Earl Haig和York Mills C.I.等名校區，更成為他們的首選，造成這裡的房子供不應求，房價飆升。
對於追求安靜，又不怕開車的人來說，Richmond hill和Markham也是不錯的選擇，這裡房子較新，房價比北約克便宜，華人餐館、商場服務設施也不少，也不乏好學校，像Richmond Hill High School和Unionville High School。但整體的中學教育水平要比北約克差一些。Richmond Hill人稱「富豪山莊」，其實本來是指其中的一塊；Markham的Thornhill是GTA的豪宅區之一，幾百萬的房子不少；Unionville 的Main Street老街環境優美，是多倫多周邊地區歐洲風情最濃郁的地方，和朋友閑來逛逛眾多的工藝品店，坐坐路邊的小酒吧和咖啡屋，頗有身在巴黎小街道的感 覺，當然附近的房子也不便宜。密西沙加（Mississauga）是靠近多倫多的一個新興城市，那裡的房子比較新，而且價格比多倫多便宜很多，地稅也不像 多倫多漲個不停，也算是個不錯的選擇。不過我的客人如果不喜歡湊North York的熱鬧，在比較完Richmond Hill、Markham和Mississauga後，基本上都選擇了前兩個，因為後者實在是乏善可陳。（Mississauga的朋友別拍磚，一家之言 而已。）

五，預准的按揭貸款（Pre-approved certificate）：通常，經紀人會建議你先申請Pre-approved或稱Pre-qualified房屋按揭貸款。你可以去銀行或財務公司， 告訴他們你的要求，搞清楚你的最大貸款金額，利息和每月還款額，90天有效，免得簽了合同才發現貸不到款；有了這個在手，賣方也會重視你的還價。這個申請 是免費的，也不用承擔義務。當然，這個申請不是必需的。

六，首期（Down payment）和按揭貸款（Mortgage）： 買房可以向銀行貸款。但首期款要自己先付。通常是房價的25%以上，對於沒有工作的新移民，這是最少的，而且通常會要求35%以上。不同的銀行有不同的規 定。如果你有一份很好的工作，最低可以降到5%，但你必須參加加拿大按揭貸款保險計畫或GE按揭保險，申請人須付申請費和保險費，根據貸款金額，費用一般 在數千元。首期要在交屋的前幾天準備好。最近加元大漲，很多存美圓的朋友損失慘重，我也一樣，大家節哀順變吧。Mortgage的還貸期最長為25年，但 利息可不是一談25年，可分一年、三年或五年，如果你覺得現在利息高，就選短的期限，甚至可以選open的，即浮動利率，反之可選長的期限。還款期限越 長，每月向銀行付的貸款利息越高。還款方式可以按月，或者雙週一次，也可以每週一次。利息稍有差別。Mortgage是一個很大的題目，我以後會專門寫一 點東西。

七，地產經紀人和律師： 加拿大人購買房屋時，絕大部分都通過房地產經紀人。選一個好的房地產經紀人是買房子的第一步，也是重要的一步。經紀人的主要作用是保證客戶的利益。經紀人 要和你共同尋找合適的房屋，確定房屋的價格，草擬一份對你最有利的合同。同時，經紀人可以向你介紹好的銀行，推薦有經驗，收費低的律師和驗屋師。一個好的 經紀人可以為顧客帶來極大的方便和利益。經紀人的費用由賣方支付。地產經紀都經過嚴格的專業培訓，並通過考試而取得執照，在多倫多，絕大部分經紀都加入了 多倫多地產商會（TREB）。TREB建立了龐大的資料庫，收集了待售和已成交的物業資料。只有TREB的成員才可以使用該資料庫的所有資料為客戶服務。 經紀人每天都在為自己的客戶尋找房屋，信息無疑是最全面和權威的。談到這裡，不能不說一下Buyer Agency Agreement。這是一份RECO和TREB要求的標準合同，要求在雙方合作的開始就簽署。但很多華人，尤其是大陸來的，因為在國內的環境待久了，信 奉「防人之心不可無」，所以不願意簽，理由是一旦簽了這個，我就不能和別的經紀合作了。這個理由我同意，所以我基本上也不要求客人一定簽。但在合同談完後 客人一定要簽的，否則有可能白忙一場。作為買主，在法律上你要清楚，簽了合同，你就是client，經紀人必須完全保護你的利益，任何過失，不管有意還是 無意，都要承擔完全的責任；不簽，你只是一個customer，你也相應喪失了法律的保護。這是一把雙刃劍，權利和義務是伴隨的。當然並不是說不簽的話 agent一定不負責，事實上有長遠眼光的經紀人為了自己的名聲，一定會寸土必爭的保護自己的客人，但是在法律上，客人已經主動放棄了。有人可能會想，羊 毛出在羊身上，經紀人的佣金雖然由賣方出，但賣方一定是把這份錢加到了房價上，我如果直接找到賣主，不就可以把房價砍下來了嗎？你想得很對，但這樣的話， 你只能買FSBO（For Sale By Owner,屋主私售）的房子。你想想，經紀人的資料庫是專有而龐大的，FSBO的房子才有多少，別說難找，就是找到了，合不合你心意還是另一回事。有人 說我也可以直接找賣方經紀，這樣錢就省下來了。事實上，房子千差萬別，沒什麼統一價格，你怎麼知道你就買了個便宜貨呢？因為在法律上，屋主在賣房時早已簽 了合同，這份合同是跟經紀公司簽的，佣金很明確。經紀人同意再代表你的話，就是所謂的dual agency，而且經紀人並不保護你的利益，只是不偏不向，這是法律和職業的要求。但是一碗水端平，又有幾個人能真正做得到呢？ 最不利的還是買主。所以最方便、最安全的辦法還是找到自己的買方經紀。

律師也是必不可少的。律師幫助你辦理所有相關的法律文件，如：房子的產權過戶，業主是否有債務，房子的銀行貸款是否還清，你需要承擔的土地轉讓稅和本年度地稅等等。

八， 費用：除了房款，你還需要承擔以下的費用：1、 土地轉讓稅：依房價而定。演算法如下：55000元以下交0.5%，即275元；55000-25萬元交1%，即1950元；25萬-40萬交1.5%，即 2250元；40萬以上交2%。舉例來說，你買了一套45萬的房子，土地轉讓稅是：275+1950+2250+ （450000-400000）X2%=5475元；一套28萬的房子，稅額是：275+1950+（280000-250000）X1.5%=2675 元。2、 律師費：通常是幾百元，除此之外，律師在辦手續的過程中，還要幫你交幾百塊錢雜費，這筆錢也得由你出。總共下來要950到1200左右。3、 地稅：根據交接的日期來分攤，交接日算買方的。4、 驗屋費：如果你要求驗屋，還要有兩三百元的費用交給專業驗樓師。5、 保險費：申請貸款時，你的房子一定要買了保險才行，這一點和買車是一樣的，但比汽車保險要便宜得多。一般30萬的房屋，全保每個月是四五十元。其它還有搬 家什麼的，不一而足。好了，簡單的情況介紹了一些，下面你可以開始具體買房了。

買房的步驟

一 看房。聯絡一個你信得過的經紀，確定你心目中的地段、房價以及房屋類型，經紀人會根據這些資料為你選擇合適的房屋；如果你考慮貸款，還要告訴經紀人你打算 付的首期，你的收入和目前的債務，以便經紀人可以幫你進行合理的規劃。一個好的經紀必須具備良好的職業道德，瞭解法律和各項規定，具有專業知識，關注你的 需求，提供建設性的建議，誠實可靠。找到符合你的價格和地段的房屋後，你要仔細檢查以下各項：1， 房子的狀況（condition）；包括屋齡、內外裝飾、屋頂、牆面、地板和電器等等。說到地板，和國內一樣，木地板貴而地毯相對便宜。如果在北約克和士 嘉寶買房，很少有國內那麼新的，一般都在二三十年甚至五六十年，downtown就更老了，但因為多倫多不是太潮濕，只要保養得當，撐個百八十年沒什麼問 題。這裡的房子全是木結構的，外面敷了一層磚，有些甚至只用了防雨板，好處是節約材料、降低成本兼隔熱保暖，但從國內來的總認為像國內的別墅或者全磚的商 品樓那樣才堅固放心，其實是個誤區，這裡的磚牆漂亮是漂亮，但沒有承重的功能。木結構房的承重和其他各方面都沒有問題，你不用擔心，絕對塌不了。普遍隔音 不太好；衛生間設備比不了國內的別墅和高檔酒店，甚至還不如某些高級公寓，但比一般的商品樓要好多了，「美標」算是很普通的。檢查地板走路是否有吱呀聲， 有一點很正常，但別太響了；你還要仔細檢查天花板、窗戶下面和basement是否有漏水的跡象，地毯是否潮濕，暖氣和空調是否工作正常，等等。2， 地稅（Property Tax）和水電氣費；你要記住，多倫多的冬天寒冷而又漫長，通常你會把室內溫度設定於攝氏二十一二度。每增溫一度，燃料費用增加大約百分之四到五。取暖費 是一筆不小的開支，每月少則一兩百，多則六七百，視爐子和隔熱情況而定。加拿大所有的房子都有暖氣，燃料有天然氣（gas）、電和燃油（oil），相對而 言，gas是比較經濟划算的，用電乾淨但較貴，而用油則不太方便 。甚至很多保險公司都不再受保用油的房子。一般來說，你不大會有精力來改這東西。3， 建築圖（Survey）；您老可千萬別誤會，這張圖可不是房屋結構圖，嚴格來說它只是一張土地和房屋方點陣圖。你申請貸款，將來賣房都需要它，所以賣方最好 有這張圖。安省的標準房屋銷售協議上規定，如果賣方有，他必須交給買方；否則，賣方也沒有這個義務。所以，你可以重新製作一張，費用千兒八百元，並在協議 上註明要求賣方分擔。不過，如果你實在喜歡這個房子，賣方又不鬆口，你就自己看著辦了。Condo Apartment和Townhouse沒有Survey。4， 中央空調；因為這裡的夏天不太熱，三十多度的日子就幾天，一般用電扇就行，所以有些房子沒有中央空調，你要耐熱也還罷了，否則還是有的好。5， UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)，一種化學填充劑。從字面上能看出是一種甲醛發泡塑料，很多人管它叫石棉，其實和asbestos是兩回事。為了節省能源，在 1975到1979年間，安省曾鼓勵使用UFFI注射進牆體作外牆絕緣隔熱材料，全國大約有十萬戶採用，但後來又發現UFFI會釋放出 formaldehyde gas,含有對人體健康有害的成分，政府又出了一大筆錢替住戶拆除，再後來又發現其實沒什麼大事，費力不討好，裡外不是人。因此，市面上有UFFI的房子 很少，經紀人會要求賣方保證屋內不含UFFI，並寫進合同。6， 朝向和日照；不像國內的很多好房子都要求坐北向南，一半是傳統（風水，迷信，隨你怎麼叫吧），一半是為了日照。多倫多的房子朝向就亂多了，除了上下，朝哪 個方向的都有。事實上，因為日照時間長，很多朝西的房子也很受歡迎。7， 其它的門窗廚房臥室什麼的，不一而足，你就慢慢看吧。一次不行，可以讓經紀人再帶你看一次，沒關係的。說到這裡，有必要提一下高壓線，因為在North York、Scarborough和Markham，靠高壓線的房子很多，並且都在不錯的地區。我有一位客戶，自己就是前Ontario Hydro（安省電力局）的高級電力工程師，他自己家的房子，是我見過離高壓線最近的。他買這個房子前，動用了他能拿到的所有設備，從理論到實踐給我上了 一課。所以我後來就告訴其他客戶，高壓線的心理作用遠大於實際危害。至於買不買，自己拿主意。

二 下Offer。房主已經有了一個要價（ask price或list price），你可以就地還錢，加拿大管這叫「下Offer」。Offer由經紀人來寫，可價錢得你自己定。這個還價可是門學問。買家當然想是越便宜越 好，但你不能還得太低，太低了賣主認為你不誠心，他不理你了，你還得自己往上漲，多被動。負責的經紀會給出你最近這個區內類似房屋的成交價格，據此並結合 經驗給你一個參考意見，但最後主意還是要你來拿。經紀會和你仔細研究所有細節，肯定你所需要的各項條件都在建議書內，例如訂金（通常是一萬兩萬或房價的 5%）、交屋日期、電器、傢俱、窗簾及地毯等。通常經紀會在合同里加進幾項條件（Condition），包括驗屋、貸款等，Condition的時間通常 是5天，如果有條件不滿足，你可以不買這房子，不會有什麼損失。合同中還會有一個時間限制（Irrevocable time），賣主必須在此前做出決定。所有條款寫完後，你要在每份合同上簽字，然後由經紀負責送給賣方經紀。賣主可能接受，可能拒絕。前者萬事大吉，恭喜 你；後者你就要考慮了，要麼再加點錢寫一份新Offer，要麼就算了。沒關係，賣主拒絕Offer後又悔青了腸子是常事兒，讓他發愁去吧。如果賣主覺得你 的條件比較接近，他會回簽回來（這裡叫Counter Offer），一般來說是在你的Offer上改動價格或者交屋日期（Closing Day），有些也用專門的合同，只寫了要改動的條款。同樣，也給你一個「最後通牒」，在此日期前做出決定。你可以接受、拒絕或者再還個價。就這麼來來往 往，直到達成一致，或者最後告吹。雙方差距千八百元而不能成交的事也時有發生。最後簽字前一定要慎重，這可是有法律約束的，簽完字可就真的不能改了。然 後，你要照合同交給經紀人一張支票（有些要Money order）作為訂金，這筆錢存到賣方經紀公司的一個由政府和銀行監管的專門戶口裡去（In trust account），絕對安全，如果最後你不要這個房子，錢會完整的退給你。好了，最後成交了，祝賀你又辦完了一件大事。

三 驗屋。幾年新的房子就不用驗了，但老一點的你最好要找驗屋師。驗屋項目包括房屋的面積、年頭、水電、暖氣空調、屋頂、牆面、上下水、地板、門窗···等等 等等。驗屋師會詳細給你解釋房子的優點和缺點，優點就免了，缺點一定得聽清楚，記下來，小毛病也就只有算了，沒有十全十美的房子，這你我都知道，而且賣主 沒有義務來做這些。當然，如果電器不能正常工作，賣主必須為你修好，除非合同另外聲明。大毛病（指房子的建築支撐結構和電力系統等）你可得斟酌，你可以要 求賣主修理，同意不同意難說（一般沒戲），如果不同意，你也可以要求降價；實在不行，只要你不簽那份免除Condition的通知(Waiver)，合同 自動取消，這是法律賦予你的權力。但有一點一定要告誡各位：在下Offer以前，你必須明白，你要買的房子就是現在的樣子，你的出價就是按現在的狀況來 的，除了影響房子使用功能和確實的缺陷(比如房子結構有問題，屋頂和爐子馬上該換了，要麼電器罷工了)，或者寫進合同的東西外，賣主不會再為你做任何其它 的改進或裝飾（除非他錢多得沒地兒花）。有些買主在成交後要求賣主做那些合同裡沒有規定的事情，於情於理都說不過去，更有甚者，動輒拿不給Waiver相 要挾，就跡近於無賴了。這時法律不會保護你的。

四 按揭貸款。你可以自己和銀行談，也可以讓經紀給你介紹一家不錯的，還可以接原屋主的，選擇多多，別挑花了眼。銀行按揭比較囉嗦，前面說了，咱有時間另外 聊。驗屋貸款都沒問題了，其它條件也滿足了，你要給賣主簽出Waiver（免除條件通知），告訴他一切OK，這個房子我買了，你準備搬家收錢吧。另外，別 忘了把律師的電話地址通知你的貸款機構，他們會把你的貸款直接交給律師的。

五 Status Certificate。Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相關文件，如註冊登記時的文件，近期的財務情況，以及保留金（Reserve Fund）和保險單。申請費100元，通常由賣方支付。這個東西在Condo買賣時是必須的，賣主在10天內交給買主，買主有兩天的時間來審核，如果不滿 意，可以取消合同。如果以上任何一個條件沒有滿足，你的經紀人會要求你簽一份Mutual Release，即免除合同，對方接著賣他的房子，並盡快把定金還給你。沒有人喜歡簽這個東西，但客戶就是上帝，不喜歡你就得幫他退掉。有人說他的 agent退不掉房子拿不回定金，不得已買了房子，其實那是經紀不想退，想趕緊掙這個錢而已。所以我經常開玩笑說，沒有經驗的agent不能找，急著掙錢 養家餬口的也不能找，因為退一個房子跟割他肉一樣。記得我最慘的一個月，退掉的deal有四個共130萬，簡直是場噩夢。好在弟兄們還算講義氣，最後都還 買了，即使不買，從做人的角度講，不是還得這樣做？我認識的一個老行尊就諄諄告誡新人，買房子可能是我們很多人一生中最大的一筆投資，客人把這件事交給 你，不認真工作，怎麼對得起你的佣金，怎麼對得起你做人的良心。所以為了自己晚上能睡得踏實，退就退吧。

六 房契檢查。這是律師的拿手好戲。合同裡有一個查契期限，一定要在這之前把合同交給律師，律師花一定時間才可能完成。別擔心，律師會把房子的歷史查個底兒 掉。土地的所有權，房子有沒有抵押，有沒有侵佔別人土地，怎樣的路權，是否拖欠地稅和其它費用。律師會檢查當地政府有沒有發出這座房子有什麼問題的通告。 律師還會計算你應該承擔的地稅和其它費用並準備相關的法律文件。

七 保險。所有貸款機構都會要求你購買保險，尤其是火險，並在交屋那天生效，否則你拿不到錢。所以在你決定要這座房子後，越快聯絡保險公司越好。拿到你的保險 號碼（Policy Number）後，立刻通知銀行或財務公司,還有律師。同時，讓保險公司發個信給他們。買Condo不需要買保險，因為你的管理費裡已經包括了。但其它的 財產險沒有cover，所以你可以買財物和人身傷害險。不過不是必需的。

八 水電氣。打電話給水電天然氣和Cable公司，通知他們在交屋後給你開個新戶口。別忘了，晚了你可能得不到某些服務，沒準兒還得多交錢。當然，有些負責的 律師會主動幫你打這些電話的。如果你在多倫多，他們的電話 是：416-3384829（水），416-4474911（Gas），416-5428000（電）。如果你在Markham，電話 是：905-4773844（水和電），Gas的電話和多倫多是一樣的。別忘了給Bell打電話，告訴他們你的新地址，並儘可能保留你的原號碼，省得再挨 個兒叨叨；還有銀行，交通部（你的車和駕照），健康卡，保險公司，地址都要改。SIN卡不用。有一點千萬別忘了，如果你的長途電話公司不是Bell，一定 要通知長話公司你要搬家，哪怕號碼不變。否則，Bell會悄悄地把長話權收回去，等你收到帳單才恍然大悟，怎麼樣，夠狡猾吧，這就是壟斷和競爭。

九 簽字。交屋的前幾天，律師會通知你去簽署所有文件，並要帶足銀子準備接收房屋。在closing前，你應該還有機會做最後一次檢查，並要求房主向你介紹所有設備的使用方式，千萬不要浪費這次機會。不過因為房主搬走，看不成的也時有發生。
十 交屋日（Closing Day）。這天，買賣雙方律師都會派人到地產登記機構（也就是房管局）去辦理所有的手續，幾點能辦完不一定，一般在下午四五點鐘，會通知你去拿鑰匙。先別 急，拿到鑰匙後你應該先到房子裡檢查一遍，有什麼問題，比方電器傢俱少了，玩不轉了，立刻通知律師，一定別搬進去，律師會解決的。到此為止，房子是你的 了，然後事兒就多了，買傢俱，聯絡搬家公司，告知你的親朋好友，還要買修理院子的工具，通知有線電視公司，一件一件辦，悠著點，別累著。好了，事情是很 多，也許你會覺得沒頭緒，別擔心，房子都買了，還有什麼解決不了的呢？哎，差點忘了，記住參加購房儲蓄計畫（OHOSP），可以省錢吆！有時間找我聊天。 我的手機是(416)471-8381,公司電話是(416)508-1183。祝你在多倫多幸福地生活。再見!

2000.12 寫於多倫多 2003．5再改


問題和回答：這是我在生活中和網上回答客人的一些問題，沒地方可插，貪圖省事，乾脆列到這裡吧。

1，關於地產牌照。收到不少朋友來信，也時不時地接到電話詢問做這一行的情況。問怎樣考地產牌照，還有這行好不好做。甚至還有從渥太華打來的。實在沒時間一一回答，在此一併了結吧，請原諒。牌照的事，請到 www.orea.com 瞭解，如果連看那個英文都有問題，還是節省一下你的時間和金錢吧。關於這行好不好做，見仁見智啦，我認識的同行有一年賺幾十萬的，也有英語國語廣東話都說 得很好但最後還是Quit的。絕大部分一年能賺到三五萬都謝天謝地了，一年只做三兩套的也大有人在。絕非危言聳聽。做這行最辛苦的是兩件事，第一是開車， 對我來說，平均每天100--180KM是家常便飯，你還得一手開車，一手拿地圖。第二是沒有節假日，沒有星期天，沒有晚上的休息時間，非常辛苦。好處是 自己做自己的老闆，自己安排時間，想度假，一咬牙就可以走，沒人攔你，也沒人給你臉色，當然剛開始時可能要看看客人的臉色，但你真的做好了，客人會來找 你。真碰上不好相處的，大家客客氣氣，說聲Byebye就行了。沒有吃苦的決心，沒有受挫折的心理準備，這行不好做。還有，現在大陸來的Agent也越來 越多，這行也快越做越爛了。恕我直言，做哪行的同胞多了，那行都會很快完蛋。說這麼多，並非想嚇唬什麼人。我前後帶過幾個人入行，對我來說，同行的兄弟多 了，不是壞事。以前一直是鼓勵為主，也確實有六七個最後進來。當然，有的還行，有的根本沒戲。但最近情況有變，一個多月來，平均每週會有4到6個人來電咨 詢，感覺越來越熱，很多人天真地認為拿到Licence就會有錢賺，覺得該給大家潑點涼水。我不想攙雜個人觀點，只給幾個數據，供朋友們斟酌。 1，TREB，即多倫多地產商會的註冊會員有18000左右，每年成交的房子通常是40000到50000套左右，2002年創了記錄，也不過70000 多套。未包括Business轉讓（即I.C.I），但這個數字比住宅小多了。2，有統計說不到20%的AGENT做了90%的生意。3，2002年截止 六月底，第一門課的報名者超過5000人。也就是說，超過5000人開始了艱難的考試之旅。4，拿到執照後，第一年退出的比例超過20%。五年Quit的 比例超過50%。一個朋友的公司，24個人，去年退出了8 個；一個洋人Broker竟說他知道的情況更嚴重。所以奉勸大家，決定前一定要斟酌再三，以免像趕IT熱潮一樣。照這個形勢，新進來的能不能做下去，值得 考慮。

2，假如MLS上有個房子合我的要求,我直接找那個房子的代理下Offer和我通過一直帶我看房的代理去下Offer,會有不同的 結果嗎?我到底要不要找自己的經紀人？坦率地說，買方最好找自己的買方經紀，並通過買方經紀人下Offer。這絕非可有可無。你想，能委託賣房子的，一般 都會有點交情，親疏遠近可想而之，雖說法律規定要一碗水端平，但又有幾個能完全做到呢？至於結果很難講，完全看Agent的人品和業務能力。Agent的 做法良莠不齊，法律禁止的事情不見得沒人做。不過客觀地說，大多數的Agent從長遠考慮，還是比較負責的，但黑心的也有。至於給公眾看的MLS，比 Agent的信息少很多，你如何知道要價是否合理呢？好的房子，如果要價合理，一般會很快賣掉，甚至超出要價。如果你直接找賣方經紀，經紀在幫你下 Offer時，需要你簽一份Dual Agency Consent，表示你同意並瞭解這種形勢。全部的代理費都要歸這一個經紀，他一般不會把經紀費降下來，因為他和賣方早有和約，賣方同意這種代理關係。而 買主也沒可能知道他是否減了佣金，或這個價錢和佣金有沒有關係。這就是為什麼經紀人更願意做Listing Agent（即賣方經紀）。

3， 不列顛哥倫比亞省的費沙學術中心Fraser Institute將安省各中學依其學生的成績定出排名，你怎麼看這個排名？Fraser Institute 號稱加拿大智庫，但這次的排名有點開玩笑。就拿一個例子來說，那個排名第六的George Vanier S.S. (總排名第23名，得分9.1分)，英語的讀寫和數學差得連安省和多倫多的平均成績都達不到，居然可以在六七百所學校中排第23，可笑。至於其它的學校， 我也不想多說，免得得罪朋友。多倫多最好的幾所中學，A.Y.Jackson, Earl Haig, York Mill C.I 居然都榜上無名，這種排名又有幾分可信。有人告訴我有上百個學校沒寄資料，看來是對的。學校又不是我開的，好不好與我無關。我只是想說，那個所謂的排名， 在很多老師和學生的眼裡，簡直是個笑柄。這是我從不同學校得到的結果。不少學校的校長、秘書根本就不屑評論。我上週還和多倫多教育局的一個僱員聊天，按他 的說法，只有中國人信。

4，買新房可以找agent嗎？上次我順路看一處新房（期房），跟開發商提到下次跟我的經紀去再一起看，開發商的 sales很不樂意，並說就算去我的經紀也拿不到佣金。通常來說，加拿大的樓花，尤其是大公司的，都是CO-OPERATE的。也就是說，自己設個售樓 處，有兩三個銷售人員，但是所有的Agent都可以來賣。誰賣誰拿佣金，包括自己的Sales，而價錢是一樣的，一般不還價，有時找Agent反而能談下 來一點Discount。這時候你最好找一個自己的Agent。但有些樓盤，就完全是建築商自己賣，你的Agent也可以幫你出面，但一分錢沒有。最好有 你自己的agent，有人幫你有什麼不好嗎？如果開發商是和AGENT合作的，反正他已經把佣金算到房價裡了；如果他是不和AGENT合作的，經紀反正也 不會插手的。至於你最後的問題，如果他們確實是和經紀合作的，對方還這麼說，那是因為你開始沒說你有AGENT，對方的SALES想賺這份佣金，你突然提 出來，人家當然不樂意了。其實沒關係，帶上你的AGENT直接去就行了。如果他連這都搞不定，這行他也不用混了--能力和經驗也太差了。

5， 為什麼後複式五層的房子很受歡迎？所謂後複式五層，簡單說就是錯層式，前面兩層，後面三層。車庫在前面。通常是上幾個台階進大門，是餐廳客廳和廚房，往後 面去有上下樓梯，上去是臥室，通常有三個，有一個衛生間。下去是LOW LEVEL，有一個臥室，有些還有一個FAMILY ROOM，有一個側門，FAMILY ROOM 還可以走出去。再下去還有一層，有一個小客廳，有一個門開在車庫門邊，可以做個廚房，再下去是BASEMENT。因為層數較多，分門也多，可以住幾個家 庭，最適合出租，所以最搶手。但房子通常較老。現在在North York幾個好學校邊的半獨立複式房，都給炒的飛起來了。

6，請問從私 人手裡買房， 要注意些什麼？是不是一定要請個agent幫忙辦理手續。 不必。但如果你有認識的agent願意幫忙，也沒什麼不可以。但律師一定要，你可以找律師代擬合同，但律師是不會管你的價格和負責談判的。你要注意的東西 很多，價格，合同，交房期，定金，等等 。

7，關於Open House。最近看了幾個Open House的房子。請問為什麼有的房子在賣的時候不需要Open House就賣了，有的卻需要？是不是需要Open House的房子都比較不太好賣，還是怎的？ 錯。做OPEN HOUSE通常是業主的要求，或者是agent在和業主簽售房合同時的承諾，主要是為了賣個好價錢。只不過現在市場太好，價廉物美的房子賣得太快。 OPEN HOUSE是一種很好的銷售方式。但現在很多agent因為太忙，無暇做了。大多數經紀人對價位低的房子一般都不搞了，因為需求者較多，貴的房子才做。

8， 那些沒有Open House的房子，如果看到它門口有Sale的牌子，在沒有經紀人帶領的情況下，能敲門進去自己看看嗎？另外，五六十，甚至七八十年的房子還能買嗎？是不 是太老了。加拿大的House一般能撐多少年？你敲門可以，但屋主通常不給你看。一方面是合同的要求，一方面是為了安全。這裡的房子全是木結構的，不存在 風化的問題，只要沒泡過水，撐個100多年沒問題，但實際上，很多在五六十年以後就重建了（DOWNTOWN和豪宅區除外）。

9，350 - 400K, what kind of house can I purchase in North York?(Steels <-> Lawence, Yonge <-> Don Mills area)? 在你所限制的地段你能買到一個獨立HOUSE，30年左右，三或四個睡房，單車庫（有時能碰上雙車房），一千六七百尺。如果不在 A.Y.JACKSON，Earl Haig, York mills C.I.的校區，你有可能買到一個TWO STORYS的有雙車房的獨立屋。在這個區域，房價是比較貴的。如果你沒有孩子上學，拋開校區，這一塊的環境和位置是沒說的，一放進這幾個校區，你就買不 到什麼好房子了。

10，校區如何劃分的?例如: AY 從哪條街到哪條街?有 WEB 可查嗎? A.Y.Jackson是從 Bayview to 404,Steeles to Finch 去http://www.tdsb.on.ca/schools，輸入街道名，你可以找到對應的小學，初中和高中。

11， 在Buyer Agency Agreement和Listing Agreement中，有個holdover，什麼意思？HOLDOVER，主要是指一方對另一方提供服務後，保留在一段時間內獲得合理報酬的權力，如果 在這段時間後者從前者的服務中獲得了利益。在地產行業中用的較多。舉例來說，我幫人賣房子，合同是三個月，HODEOVER PERIOD 是90天，但一直沒有賣掉，合同到期。但合同到期後的90天內，以前看過房子的買主決定要買，OFFER被賣主接受，那麼我有權利得到佣金，這就是 HOLDOVER。換個角度，如果我幫人買房子，有BUYER AGENCY AGREEMENT，合同四個月，HOLDOVER90天。四個月裡沒有買到合適的房子，但合同到期後，買主又覺得以前看到的一個房子不錯，現在還 AVAILABLE，決定買下來，因為仍在HOLDOVER期間，所以他仍然要按合同找我來買這間房子。不知這樣說是否清楚？

12，為什 麼定金要放進Trust Account？這個帳號和普通帳號，即General Account是不同的。如果房子沒有Close，你的律師不說話，沒人敢動你的銀子，否則會有大麻煩。所以即使在你付定金到交房這段時間，地產公司或律 師破產了（瞧這烏鴉嘴），你的錢也絕對安全。從下面的例子可以看到動用TRUST ACCOUNT裡的錢是什麼後果。
President of real estate brokerage sentenced to one year in jail for Breach of Trust。A Toronto-area real estate brokerage and its president were recently convicted in the Ontario Court of Justice of 22 counts of Breach of Trust under the Real Estate and Business Brokers Act (REBBA).Sentenced to one year in jail for one count of Breach of Trust was Jerome Anthony Combs of Combs Realty (Ontario) Ltd. in Toronto. Mr. Combs was also sentenced to two months in jail (to be served concurrently with the one-year sentence) for the remaining counts. In addition, Mr. Combs was convicted of acting on behalf of a registered corporation in connection with trades in real estate while not registered as a broker. The court imposed fines of $44,000 against the corporation.Mr. Combs and the brokerage were initially charged as a result of an investigation conducted by the Real Estate Council of Ontario (RECO), when a routine inspection revealed shortages in the corporation's Real Estate Trust Account. RECO investigators found that trust monies had been transferred out of the account prior to the closing of real estate transactions. No consumer monies were lost.錢還沒怎麼樣呢，4萬4的罰款，一年監禁，厲害。

13，買房中如何從經紀手中拿CASH BACK，能拿多少？想聽句實話嗎？做得好的經紀幾乎都不送現金回扣，沒必要，而且這佣金也是經紀應得的。愛惜羽毛，客人有的是，名聲比某一個客人重要。 新人很多願意送，但經驗和能力難道是區區幾百一千元就可以補償的？一個負責的經紀在尋找房子和談判中能帶給你的利益絕對不止這個數。所以，即使不送 CASH BACK，這不到20%的經紀人仍然做了87%以上的生意。當然，看你怎麼想了，送回扣的新人很多，一定能找到的。

14，如果 我買了房，哪些費用是可以抵稅的？如果從我一年的收入中拿出一部分去投資，如：買便利店，這部分投資是否可以免稅？如果沒有出租並報INCOME，或者不 是自雇，又沒有自己的生意需要在家辦公，NO；如果是，房子也是在你的名下，你和你的家庭也住在這裡，雖然買房的費用不可以抵稅，但你以後每月還款的利 息，水電氣等費用，都可以按比例（不是全部啊！！）抵扣。你的電話CABLE和汽車等費用也可以抵扣INCOME。至於第二個，不可以。

15， 賣主及其經紀在MLS上登記的房屋信息有法律效力嗎？考完牌照的經紀一定稱職嗎？即使在這個行業內，對MLS也有兩種說法。一種認為MLS裡的內容具有法 律效力，但FREE DESCRIPTION 的內容除外。一種認為MLS就是廣告，但即使持此種觀點的也同意裡面的錯誤是MISLEADING AND MISREPRESENTATION，如果AGENT的專業知識應該能夠避免的話。我認識的一個律師，當地人，年輕時去美國，專職的地產律師。老了回到多 倫多，半退休，兼職在房地產的教育機構和一些大學教課。他告訴我，安省的地產LICENCE在北美是最難考的，並且後邊要求的再教育課程（兩年的 ARTICLE PERIOD）也是最難的。舉例來說，一個40 小時的MORTGAGE PRINCIPLE，比美國的MORTGAGE BROKER課程要求都高。而在美國的很多州和加拿大的不少地方，房地產的LICENCE跟白送一樣。好像在某個州，地產LICENCE和釣魚的牌照都是 一起的，25美金就註冊了。 但是，這畢竟只是課堂學習，雖然是CASE STUDY，但畢竟和實際不同。經驗是絕對重要的。舉個例子，我的一個專做地產和生意買賣的律師朋友，後來拿了個地產牌，但很少有時間做。上週給我電話， 剛剛做完的DEAL，卻一分錢的COMMISSION拿不到，打電話問我該怎麼辦。而他其它相關的知識遠比我豐富，平常都是我向他請教的。說這個是什麼意 思呢？就是說，房地產方面的法律和規定，一個LICENCE的教學課程是遠遠不能滿足的。幾年前，曾經和公司一位入行幾十年的老行尊喝茶，他的業績很好， 非常有經驗，在我入行時經常主動和義務地給我很多指導和教誨。他對一些同行和新人的做法很不以為然，說了一句話，一直讓我記憶猶新。「買房子可能是大多數 人一生中最大的投資，客人把這麼大的事交給你，如果你不稱職，或者不盡力，怎麼能對得起你的佣金，怎麼對得起你的良心。」願與所有的各行業的經紀人共勉。

16， 奇怪的電話----關於經紀人的資格問題（Jan 21,2003）昨天下午接到一個陌生人的電話，問了我一個非常奇怪的問題。他剛剛談妥了一處房子，但合同上除了他們夫妻，對方賣主夫妻，對方經紀簽名 外，還有另外一個人的簽字，在Confirmation一欄和Commission Trust一欄，他問了經紀，經紀說這是他們老闆的簽字，法律要求的。開始我楞了，從沒聽說過哪個公司的合同還要BROKER簽字這回事呀；然後我就問 他，有沒有AGENT帶他看房的DATA SHEET，頂上有沒有他的AGENT的公司和AGENT的名字，他說沒有，這我才明白了，不禁感慨現在人的膽子真是越來越大，難道不清楚這是要面臨牢獄 之災的嗎？大家看報紙可能有時注意到有些廣告裡，地產經紀（其實先糾正一點，法律上，地產從業人員是不能叫AGENT的，不過華人和洋人都這麼叫習慣了） 招收sales，並寫明快速帶你入行，招的就是這些人。他們還沒有LICENCE，所有對外的名義（包括約看房屋）和簽字都是那個經紀的，實際上相當於秘 書。法律是明確規定禁止這些人捲入具體的TRANSACTION的，AGENT和這個所謂的AGENT（即秘書）都是要坐牢的。客戶在和經紀人第一次見面 時，是有權力看他的LICENCE的，但很多人可能不知道，其實本來也確實沒必要，面子上可能也覺得過不去。這樣的話，我給你一個網站，是安省地產協會 的，輸入AGENT的全名，可以看到到底有沒有這個人。http://www.reco.on.ca /salespersons_brokers_search.htm結果共六項，簡單解釋一下，Registrant Name Trade Name Company Name 以上三個就不必說了，大家都明白;不過注意一點，點擊姓名，能看到具體的公司地址電話和EMAIL，但這個EMAIL是老闆的，千萬別用。 Registration Category：分salesperson和Broker。後者入行至少兩年以上，並通過相應的考試。因為考試費用不低，並且每年的LICENCE費用 也多，除了可以自己開業（要交一筆錢還要租場地雇秘書）外沒別的好處，所以很多人也不考。 Registration Status ：一定要是Registered的才可以。這是你真正要看的。Registration Expiry ：這次註冊到期的時間，沒什麼用。除非你確定你的AGENT是個新手，你把到期日前移兩年，可以知道他拿到LICENCE的時間。對於老經紀，什麼也看不 出來。具體該怎麼做，我告訴他我不方便講，找律師談最好。我不希望談論具體的細節。如果碰巧這個故事裡的"AGENT"看到了，奉勸一句，好好拿完 LICENCE再賺錢不遲，心安理得的多，千萬別因小失大。順便說一句，你可能也確實不知道這是ILLEGAL，就像電工如果幫人改裝電纜偷電或者用於大 麻屋也是會坐牢的。有些華人的經紀，自己也還剛剛入行，卻滿大街招sales，實在可笑。

17，請問哪裡有有關地產買賣糾紛案例的網站?Go to www.reco.on.ca

18, 請問,現在是不是買賣房屋的好時機?如果你要是想賣房呢，時機還不錯。至於是不是買的時機，就見仁見智了。如果打算買來自己住，不是短期牟利，現在買也可以，因為利率不錯，等等也無妨；否則，還是緩緩吧。

19， 最近想買15到20萬左右的townhouse，只準備首付5%或者是10%。其實主要還是投資為主，就是準備兩三年後再賣出去的。請指教如何進行？如果 是想投資，我建議你就算了。上漲的空間不是太大。你只付5--10%，所以現在除了律師費土地轉讓稅，還得交貸款保險，將來還要交佣金，賺錢的可能性不 大。

20，我有一事想請教：我們於4月和一家建築商簽了合同造新房， 交了5000元定金。此房原定於11月底交給我們。現在這家公司告訴我們：市政府不給鋪水管子，他們要到明年6月才能交貨。我們想不要了， 我們是否會有經濟損失， 或者能否得到經濟補償？要看合同是怎麼寫的。新房延期是非常普遍的。開發商有沒有在預定CLOSING的前65天通知你他不能交房了？如果他做了，合同又 沒有規定，那麼他有權利延期120天；如果他仍然不能交房，那麼你應該在這120到期的10天內要求終止合同；如果你沒有，那麼你只好再等120天；如果 仍不能交房，合同自動終止，你可以拿回定金。至於洪水罷工火災暴動等屬於不可抗力，買主不能終止合同。至於補償，如果他每次都按時通知你了，合同裡也沒有 特別聲明，你沒有任何補償；以上只是正常的情況，CASE BY CASE，我不承擔任何責任，具體事宜請諮詢你的律師。

21,什麼是OHOSP？沒收入是不是也可以購買這個計畫？OHOSP，即Ontario Home Ownership Savings Plan，是安省政府對低收入人士的購房稅務補貼，現在政府已取消這個計畫。
詳 情請參見http://realtors.mls.ca/london/incentive_ohosp.htm裡邊講的很清楚，只說一點。有朋友沒有收 入，到銀行要加入這個計畫，但銀行的很多人員不明白到底怎麼回事，可能告訴你沒收入拿不到補貼。別理他，加拿大這種不學無術的人多了。本來就是給低收入家 庭的，個人收入超4萬，家庭收入過8萬，買了也是白折騰.

22，用幾個經紀是不是對我更有利？錯。只要加入了TREB，每個經紀人使用的 數據和資源是一模一樣的，絕不會因為你的licence級別、工作年限長短或者長得漂亮不漂亮而稍有差別。不同的是為你工作的經紀是否勤快和盡職。很多人 誤會說多找幾個經紀會更好，其實不然。經紀人是很容易發現彼此的存在的。曾經有個客人讓我幫他找房子，告訴我他沒有別的經紀。結果第一次看房就被賣主認出 來，搞得那哥們很沒脾氣。當然也有碰到和別的經紀談不來然後找來的，那麼最好告訴別人哪些房子你看過了，哪些沒有。如果經紀人知道你同時和幾個人一起工 作，對客人是很不利的。本來如果你喜歡一棟房子，經紀會把他瞭解的缺陷告訴你，甚至會建議你不要買這個房子。但如果你還有別的agent，他會擔心錯過了 這個，你找別人，人家不見得會這麼坦白，乾脆多一事不如少一事，吃虧的還是買主。當然，有經紀仍然會有一是一，有二說二，那真的是好經紀，不過我相信比例 很低，你不見得有運氣碰到 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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