時寒冰:買什麼房最合算

2009-09-08 00:40 作者: 時寒冰
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(最近,常會收到詢問買房的郵件,我認為,買小產權房是最划算的,尤其是規模大、房屋質量好,已經形成成熟居住區的小產權房,有關部門出於穩定的考慮,除了默認其合法性,並無更好選擇。因此,別看一些人對小產權房咬牙切齒、張牙舞爪,動輒拿著非法的帽子扣來扣去的,真來硬的它有膽嗎?而且,真正上規模的小產權房,多少也是有點背景的,不然,房子沒蓋起來有關部門就給它平了,還容它長成參天大樹不成?因此,買房就買小產權房,花錢少,一套頂兩套,實惠,還不怕壓力差。瞅準了,小產權房,買的就是你!--暖之)

最近,小產權房問題成為社會關注的焦點。國土資源部提出的關於"小產權房"的處理報告目前已上交國務院。報告明確對小產權房的處理原則:新發生的小產權房一定要嚴肅查處;歷史形成的,要根據情況妥善處理;決不能讓開發商在小產權房中佔到便宜。而廣州市國土資源和房屋管理局已經走到了前面,它們制訂和發布規定:如違規買賣"小產權房"被查實,購房款將被沒收。

儘管小產權房一直帶著"不合法"的腳鐐,但它依然快速發展起來。據報導,小產權房的住宅目前總體上已相當於我國城鎮住宅的40%以上,並且,發展勢頭迅猛。

從居住的角度來看,買小產權房是比較划算的。不少小產權房比商品房便宜三分之二,甚至更多,這是小產權房最吸引人的地方。據報導,就連著名房地產律師秦兵也明確表示:"單純從居住的功能考慮,小產權房對我很合適,價格便宜,環境也好。雖然我是律師,也知道它沒有產權證,但我仍會選擇小產權房。"

當然,買小產權房也是需要講究一些基本技巧的,比如,買小區規模大、房屋質量好、環境優美的小產權房。小區規模大,有關部門出於穩定的考慮,最終很可能默認其合法性,而不是採取較為強硬甚至極端的措施推倒了之。不然,通曉房地產法律的律師為何也選擇小產權房?秘訣正在此處。千萬別買不成規模的小產權房,說推倒就推倒了,千萬別考驗有關部門推土機的質量。

事實上,現在確認小產權房非法的法律依據一直存在著非常大的爭議。目前,有關部門認定小產權房銷售不合法依據的是城市房地產管理法第三十八條和第四十四條的規定,而這部法律並未涵蓋農村。誠如中國人民大學法學院教授王軼所說:"小產權房建在農村土地上,並不適用《城市房地產管理法》。"

倘若以此邏輯推理,廣州市國土資源和房屋管理局沒收小產權房購房款的做法,可能存在著濫用權力的嫌疑。

小產權房熱銷,從根源來看,是政府住房保障責任沒有盡到導致的最直接結果。1998年7月3日,《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(即23號文)下發,這份指導我國住房改革的綱領性文件,明確提出:"建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。"即:城市80%以上的家庭是由政府向他們供應經濟適用房,並明確規定,一個城鎮居民四年的收入可以購買一套60平方米的經濟適用房;10%的低收入群體,政府提供廉租房;開發商建造的商品房佔大約10%,專門為高收入者提供。

但是,我國至今未能建議起系統的住房保障體系。根據原建設部的通報,截至2006年4月,全國尚有70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度。2007年2月14日,原建設部再次通報的檢查結果顯示,仍有"4個地級城市","141個縣級市"沒有建立廉租住房制度。除此,2007年12月出臺的經濟適用房管理辦法,將經濟適用住房定位於"城市低收入住房困難家庭",由於低收入者根本買不起房,這意味著經濟適用房被變相取消。

由於保障性住房缺位,住房供應單一,形成了商品房一手遮天的局面,在這種強勢壟斷之下,房價持續飛漲,民眾的住房壓力倍增。小產權房正是在這一背景下湧現的。

小產權房之所以便宜,並非人們通常所認為的不繳納土地出讓金,因為農民已經把未來幾十年的土地收入納入了房價裡面。小產權房之所以便宜,根本原因在於:一,它不包含拿地過程中所支付的灰色成本,而只是土地本身的成本。二,它不包含土地被人為抬高的虛價部分,比如,"地王"帶動起來的土地溢價。三,小產權房不包含開發商攫取的巨額暴利部分,而只是相對合理的利潤--之所以用"合理"作為前提,是因為,小產權房的建造者所獲取的絕對收益也是非常之大的。四,小產權房中不包含部分不合理的稅費成本。

顯然,從利益角度來看,小產權房的存在,既映襯出了高房價的真相,同時,也損害了現今房地產市場中的三大利益主體的蛋糕:地方政府、開發商、土地管理部門。在叫停、阻止小產權房發展方面,出力最多、喊得最響的也是這三大利益主體。

應該認識到,小產權房的發展,乃是政府在住房保障問題上的職責缺位或不作為催生出來的,倘若政府加大社會保障性住房的供應,比如,加大推出比小產權房更便宜的經濟適用房,小產權房的競爭優勢就不復存在,小產權房自然就會逐漸退出歷史的舞臺。否則,在目前房價高高在上,遠遠超出民眾的購買力的大背景下,一味採取壓制的辦法,不能難以取得效果,還可能適得其反,引發危害社會穩定的事情發生。

解決小產權房問題,需要多從民生角度考慮。

附錄:這是我在2007年寫的一篇評論,現在看來仍有現實意義。

小產權房合法化是政府惟一選擇

(原題:為了民生,請給小產權房一條出路)
--《上海證券報》2007年7月19日封4版

時寒

倘若不是出於無奈,沒有誰願意去購買小產權房。小產權房在遠離城市的農村,公共設施落後,交通成本畸高。並且,購買小產權房,難以辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續,潛藏著房屋質量、物業管理、違規拆遷等諸多風險。

但是,儘管風險巨大,小產權房依然熱銷。據調查,小產權房屋的交易量已經達到全北京市商品房交易量的兩成。人們購買小產權房的首要理由是便宜。小產權房是城鎮居民被高房價產生的"擠出"效應驅趕的結果:從市中心到市郊,再從市郊到周邊農村地區,他們距離城市越來越遠,其中的酸楚難以名狀。

有一個觀點必須得到糾正,有人認為小產權房之所以便宜,主要在於小產權房沒有繳納土地出讓金。這其實忽略了小產權房價格的真正構成。目前,商品房的建築成本一般在每平方米1000元左右,而小產權房的售價一般在每平方米3000元左右,這個每平方米2000元的差價中實際上已經包含了相當於土地出讓金(全部或部分)的費用和開發者不菲的利潤。因為農民建房出售,必然會把其幾十年土地收益累加起來計入成本。一畝等於666.67平方米,倘若建成住房,假設容積率為3,理論上可建住房2000平方米,這樣,一畝地的理論收益大約為400萬元,遠超過土地100年的正常收益。倘若容積率再高一些,這一畝地帶來的收益將更大,因為北京市不少經濟適用房的容積率超過10。從這裡也映襯出所謂城市化導致土地稀缺的謊言是何等荒謬。

所以,小產權房不僅映襯出了商品房的真實價格及其巨額暴利,還間接映襯出了土地出讓金和稅費的合理界限。如果說前者讓開發商敵視和憤怒的話,後者則讓從土地出讓中獲益的有關部門深感不安。於是,小產權房遭到了來自於既得利益集團和權力部門的雙重壓力。有開發商主張拆除甚至炸毀小產權房,意在延續高房價局面,獲取高額壟斷利潤。而有關部門也曾對小產權房作出嚴厲表態,這一度引發公眾的質疑。

首先,小產權房不是一夜之間突然建造起來的,此前有關部門為何不予以制止,卻拖延到房屋建好、銷售一空,甚至已經住人的情況下才表態嚴厲查處?在這種看似嚴厲的執法背後,實際上包含著對固有職責的懈怠和從不作為到亂作為的無序跳躍,不僅執法難度大,所導致的不確定性風險(比如對社會穩定的危害等)也非常大。

其次,查處小產權房的執法依據甚至執法主體都存在爭議。中國人民大學法學院教授王軼認為:"小產權房建在農村土地上,並不適用《城市房地產管理法》,如果非說違法,北京市國土資源局此次叫停就缺乏法律依據。"按照他的解釋,國土部門管理範圍是國有土地和被徵用為國有的農村集體土地,集體土地缺少一個統一的管理部門,尚處在灰色地帶。

因此,對小產權房一拆了之,不僅可能造成局部性的民生惡化,危及社會穩定,其行政行為或執法行為的法律依據也不夠充分。

應該認識到,小產權房也有一定的積極意義:

第一,平抑房價,減輕政府調控房價的壓力。小產權房增加了住房供應量,有利於平抑快速增長的房價。

第二,促進新農村建設。城市居民到農村居住、投資,將加快農村落後的服務設施的升級,提高農民剩餘勞動力的就業率,激活農村消費市場,為農村帶來新的發展機遇,加快農村向城市化邁進的步伐和新農村建設的步伐。

第三,緩解政府社會保障性住房的壓力。社會保障性住房供應嚴重不足,既是我國房價持續快速上漲的原因,也是房價上漲引發的民生問題顯得比較嚴重的原因。小產權房的價格低於經濟適用房,即使補交部分稅費或土地出讓金,也可歸屬於保障性住房之列,在一定程度上彌補了政府職能的缺位。

正是由於上述原因,應該給小產權房一條出路,而不是一拆了之。令人欣慰的是,政府給出了理性的表態。2007年7月12日,國家土地副總督察甘藏春在回應小產權房問題時表示,國家非常重視小產權房現象,在對農村土地流轉試驗、試點進行總結後,將選擇合適的時機通過立法來解決。這說明先立法再通過補交部分稅費或土地出讓金,很可能成為解決小產權房的最終選擇,這自然也是多贏的選擇。


来源:作者博客

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