平抑高房價 說得好不如做得好
今年全國兩會,「蟻族」們的蝸居窘境再次將公眾視線聚焦到高房價問題上。代表委員們灑熱淚,施同情;管住房建設的部長信誓旦旦,說房價一定要穩住,「不行也得行」;總理更不含糊,強調要堅決遏制房價過快上漲。
參政議政施政者權為民所用、情為民所系、利為民所謀的姿態令我感到溫暖。作為一個有著真實改善型住房需求的媒體工作者,這幾年我一直徘徊於樓市邊緣,打著理性的算盤,猶猶豫豫之間,錯失N多買房良機。眼看著深圳房價逐年拔地而起,去年更是漲幅翻倍,創下歷史新高,我只有表面坐懷不亂,內心追悔莫及,寄希望總理來送溫暖,請他把房價拗下一點來,好讓我也夠得著。
坦白交代一下,跟「蟻族」相比,我自己拿的算是高工資,工作也有十多年。買房唯一的目的就是改善居住條件,從未考慮過「丈母娘需求」、「離婚需求」、「投資投機需求」以及其他種種只有中國經濟學家、財經官員們才能發明出來的需求。我自認為消費理性,邊際儲蓄率較高,有合理的購買力,能夠為中國房地產市場健康發展貢獻綿薄之力。但事與願違,蹉跎幾年下來,我發現,儲蓄與房價之間的缺口非但不見縮小,反而有所擴大。買房壓力真的與時俱進了。
反省之餘,我也深感困惑:美國房地產泡沫破滅,誘發了華爾街金融海嘯。金融海嘯衝擊,復令美國等眾多國家的房地產市場雪上加霜。神奇的是,中國的房地產市場居然逆著百年一遇的金融海嘯,雄風大振,拉出一根舉世無匹的大陽線。究竟是什麼樣的威爾剛發力,使得2009年中國房地產市場如此威猛?
我想,中國房地產市場如此威猛,真正的原因恐怕不在老百姓在金融海嘯之後掙錢來得更快了,他們的收入增幅還落後政府財政收入的增幅;不在所謂的剛性需求集中釋放,剛性需求這幾年年年都不缺;不在房子蓋得太少不夠賣,2008年開發商積壓了一肚子存貨等著消化;不在「地王」輩出推波助瀾,「地王」轉化為實際住房供給最快也在一年以後;也不在炒房客火上澆油,炒房客充其量不過是跟莊的大戶,還不具備坐莊的本事。
真正的威爾剛來自2009年中國執行的超級寬鬆的貨幣政策和史上最低的利率。僅僅2009年一年,為了配合政府4萬億投資經濟刺激計畫,實現保八目標,中國商業銀行新增信貸達到了史無前例的9.5萬億;一年期貸款基準利率全年維持在5.31%的歷史最低水平。對於房地產這樣資金密集、槓桿化程度高的行業,只要有最低利率和寬鬆信貸這兩大金剛護駕,那麼,想要創造高房價的人間奇蹟不過是等閑之事。而2009年,恰恰就是見證中國房價刷新記錄的時刻。
金融海嘯來襲,全世界其他地方的開發商大都度日如年,面黃肌瘦。中國的股市從6000點一路下到1600點,拚命往上爬,也才爬到3000點附近。唯獨中國的開發商來了個驚天大反轉,吃香喝辣,談笑間越過6000點大關。這絕非傳說,而是一個不折不扣具有中國特色的奇蹟,一個真實的荒誕。
正是這樣荒誕的奇蹟,使得高房價從去年下半年開始,逐漸引發了庶民的公憤,並最終觸發政府出手調控樓市。
從過往多輪樓市調控的經驗來看,我認為,指望最新一輪的調控能夠取得速效並不現實,要充分估計到調控的難度。事實上,從2003年央行發布121號文,發出收緊房地產信貸的信號至今,中國樓市至少經歷過3輪調控。除了2008年金融海嘯爆發之前的那輪調控曾導致房價出現短暫下跌,其餘的調控,都是以房價進一步上漲告終。這或許暗示,房價上漲在一定程度上是市場意志的體現,非外部因素所能長期左右。調控要收到實效,不可忽視市場的意志。
樓市調控難,首先難在統一認識。統一認識,首先要承認目前中國的房價確實是高了。不要遮遮掩掩,時不時拿一些互相打架的數據來忽悠老百姓,失信於民。中國老百姓的房價收入比放在全世界,即便不算最高,進入前二十強也應該不成問題。
要承認開發商確實是暴利。不要老是拿高地價、灰色成本、原材料漲價說事。我看不懂房地產企業的年報,也無法調查有多少開發商誠實納了稅,但我知道,每年中國的富豪榜上,炒地皮、蓋房子出身的富豪,一抓一大把。沒有暴利,哪裡能冒出來這麼多富豪?
要承認地方政府確實是高地價、高房價的最大受益者。去年樓市瘋狂,「地王」頻出,很多地方政府賣地收入創了新高,來自房地產開發和交易環節的稅費增長相當可觀,多收了遠不止三五鬥。
要承認「道德的血液」之於房地產行業確實是極度稀缺的資源。不妨略舉數例:大多數東窗事發的腐敗分子背後,除了數量不等的情婦,至少還有一個開發商和多套商品房。有些地產大佬,得了大好處還嫌不夠,還要大談「高房價是硬道理」,絲毫不顧及公眾情緒。深圳有個爛尾樓從良後,公然打出「資本•家掌控一切」的售樓口號,完全不顧市民觀感。某次我去看房,同一個上午同一家中介公司的不同代理,第一位告訴我,房子恰好在我猶豫之際被別的客人買走了;第二位說,業主反悔,不賣了;第三位說,業主在家,可以看現房。誠信蕩然無存。
要充分認識到高房價產確實危害極大。有些人對高房價抱有幻想,認為房價炒高以後,滿大街走的都是百萬富翁,這不正好發揮了積極的財富效應嗎?這種想法,我認為有些幼稚。因為高房價如不加遏制,其必然的結果就是泡沫化。泡沫化的必然歸宿就是破滅,到時滿大街走的就會變成「百萬負翁」。香港、日本和美國房地產泡沫破滅的殷鑒不遠,值得我們警醒。另外,每一輪房價快速上漲的背後,實質就是社會財富再分配,錢少無房者的購買力變相縮水,財富進一步向錢多房多者集中,社會貧富分化因此加劇。高房價之所以成為社會不滿情緒的宣泄口,原因正在這裡。
要充分認識到房地產領域確實不能一味市場化。我們已經看到,高校市場化走過了頭,上學貴問題隨之而來;醫院市場化走過了頭,看病貴問題隨之而來;房地產市場化走過了頭,高房價問題隨之而來。市場化改革路子是對的,如果在這個過程中,政府相關部門對於教育、醫療、住房這些產品和服務的公共屬性能夠給予應有的重視,職能到位,這些問題在很大程度上原本是可以避免的。
樓市調控難,難在下決心。上海市委書記俞正聲說得好,調控樓市辦法有的是,難在下決心。說白了,難就難在自己要跟自己的利益過不去。能影響樓市調控的官員或部門,多數擁有多套住房,在房地產市場有著可觀的利益,有的還希望藉助房地產市場繁榮,扮靚政績,繼續進步。除非萬不得已,誰會真正下決心動自己的乳酪?過往歷次樓市調控雷聲大雨點小,根本原因恐怕就在這裡。竊以為,檢驗各級施政者權為誰用、情為誰系、利為誰謀最好的試金石,就是看他們能否下定決心,拿出辦法,穩住房價。
樓市調控,統一認識難,下決心難,最難的還在行動,難在對症下藥,拿出真正管用的辦法來。每一次房價高漲,社會上都會有很強烈的呼聲,要求提高房地產交易環節稅費,甚至開徵物業稅,打擊炒房,讓多佔房的富人多掏腰包。每一次樓市調控,提高稅費也都是常用的辦法。從實際效果來看,加稅在任何時候都不是好辦法,其成本最終將轉嫁到買房者頭上。
我認為,樓市調控欲見成效,只需要管好三個方面。一是超級寬鬆信貸供應回歸常態,史上最低利率回歸合理水平。適當收緊房地產開發信貸,提高購買二套以上住房的首付比例,提高資金成本,這是抑制高房價的釜底抽薪之策。二是各級政府切實負起保障房供應責任,解決中低階層住房需求。保障房任務沒按時完成的,要追究相關部門和地方領導的責任。三是治理整頓房地產市場交易秩序,徹查房地產領域腐敗行為。要像證券市場打擊股評「黑嘴」和內幕交易一樣打擊房地產領域的不法中介和市場操縱行為,要像證券市場厲行開戶實名制一樣,公開各級領導幹部的住房投資情況。
今年兩會期間,我注意到,社會各界對高房價的認識已趨統一,政府穩定房價決心已下,接下來就要看各個部門和地方的具體行動了。如果總理、部長和代表委員們有關穩定房價的發言能夠轉化為行動,一個字能當作一塊磚頭來用的話,那麼,兩會十多天功夫裡積累下來,修造一條新萬里長城的磚頭已綽綽有餘。如果不砌長城,拿這些磚頭來蓋保障房,就可以築起廣廈千萬間,大庇天下「蟻族」盡歡顏。屆時,喧囂的樓市終將歸於平靜,偉大的祖國將更加和諧。
来源:證券時報
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