20年內房價面臨上漲壓力 不等於20年牛市
"房價還要上漲20年!那什麼時候才能買得起房啊?"
"既然還要上漲20年,那現在幹嘛不炒房?"
這是許多人在8日聽完住房和城鄉建設部部長姜偉新講話後的兩種心態。其實,未來20年房價面臨上漲壓力與20年牛市完全是兩回事。
房價中長期面臨上漲壓力,這一判斷建立在中國城鎮化加速、工業化持續的基礎上。中國人均GDP已經超過3000美元,最快在2011年底達到 4000美元。隨著人均收入的提高、可供應土地的 減少,以及農村人口繼續向城市轉移潮,中國房價的確面臨諸多上漲壓力。
但應該看到,未來20年房價再現近5年來的"瘋狂"可能性並不大。
以北京四環外房價為例,2005年的均價約為4000元/平方米,目前是20000元/平方米,5年漲了4倍。但再向前看,1998年房改後北 京這一地區房價約為2000元/平方米,此後7年內僅上漲1倍。房價"瘋漲"不過是近5年的事。其中,2009年房價漲幅約60%左右,是1998年以來 漲幅最大的一年,這樣罕見的牛市幾乎不可複製。
那麼,這樣的房價漲幅算不算泡沫呢?如果把未來20年的房價上漲空間都考慮進去,目前的價位可能還有上升空間。有人據此認為,房價沒有泡沫。但 現在的問題是,20年的漲幅在一年內用完,顯然透支了未來的預期,未來靠什麼支撐?完全脫離基本面的上漲,這不是泡沫是什麼呢?
美國被認為是房地產市場較為成 熟的典範,其50年來(1968-2006)剔除通脹因素後的標準住宅價格僅上漲1倍。美國平均3個人一套single house,2009年的均價在20萬美元。這個價格在近20年來,上下浮動僅5萬美元。
中國近10年來房價一路上漲,幾乎沒有熊市,除了前述的理由外,更是房改開啟市場化後對以前被管制價格的糾偏過程,但這個過程不可能一直持續。 購房人口高峰來臨,增加購房需求,也對房價產生影響,但這同樣不可能一直持續。中國人口規模預計在2020年達到14億的峰值,之後將開始下降,而人口年 齡高峰也將從目前的30-35歲轉移到40-45歲,購房需求最高峰將結束。也就是說,最遲到那時將看到房價的穩定。
更重要的是,在經歷了房價上漲遠超過收入上漲的時期後,中國的房價收入比已經畸高。據研究,房價與居民收入比在3-6之間合適,不宜超過7。 2008年中國中等收入戶的房價收入比已達到8.23,已經不具備購買房屋的能力。2009年這一數據顯然更高。
這意味著收入分配體系存在明顯問題,除了房價漲得過快,居民平均收入上升也顯得滯後。可以預期,在政府工作報告已經明確把進行收入分配改革提上 日程後,未來居民收入上升速度將加快,甚至可能快於房價上漲。目前看,高得離譜的房價幾年後可能變得可以接受,當然這取決於各項改革開展的情況。
總的來看,目前還沒有哪個國家房價可以持續上漲30年而不出現熊市。很多國家長期投資普通房地產的收益跑不贏基準 利率,更跑不贏收入增長速度。樓市有風險,炒房者請謹慎。
来源:中國證券報
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 千年前的人類抵禦矮人「他」化為惡龍(圖)
- 龍年龍抬頭地龍翻身 世界已現動盪不祥之兆(組圖)
- 世界上最貴的歌 4句歌詞火遍全球(組圖)
- 快照:中美兩國國家領導人子女職業對照(10分鐘即被新浪刪除)
- 劉少奇要槍斃泄露毛搞女人的葉子龍
- 習近平言論引反彈 香港23條又重提
- 揭秘女大學畢業生當掏糞工的幕後生活(圖)
- 香港自治是中央授予 民主自由蒙灰
- 薄熙來兩會越辯越黑 外界指已失勢
- 兩會:省長大人被戳怒火衝天 打黑「書記」被擊愣了半天
- 那一萬四千餘反共志願軍戰俘們-被俘、投降、還是起義?
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 香港公務員被逼陽奉陰違 參加大陸「愛國」洗腦課(視頻)
- UN確認朝鮮導彈落入烏國境內 美媒:精準制導武器成電子戰犧牲品(圖)
- 揭秘:胡錦濤只是給中共看門的「店小二」(圖/視頻)
- 中共司法部炸鍋了 前部長剛被撤「政協委員」副部長又被查(圖)
- 北卡夏洛特重大槍擊案:四名執法人員喪生(圖)