150樓盤調查北大教授眼中的樓市真相

發表：2010-03-15 01:57

籠罩在金融危機陰影中的2009年，中國商品房價格一路飛漲。房價已經成了這個社會一個最大的難題。房地產市場的問題到底在哪裡？賴偉民打算自己去尋找真相。

賴偉民是北京大學企業商學院研究中心主任、教授。因為工作的緣故，他經常要去全國各地講課、考察。從2009年下半年開始，他每到一個城市，就多了一項任務：他會特意留出半天的時間，以一名普通看房者的身份，到當地的樓盤進行考察，與銷售人員、購房人進行交流。

這項活動一直持續到今年1月。半年多下來，他跑了60 多個城市，考察過150個樓盤，與數百名銷售人員、購房者進行了交談。這些一手的資料，讓他發現了一些真相。

投資者的天下

其實早在2007年、2008年，房價飛速上漲的時候，賴偉民就萌發了親自考察樓市的念頭，但沒有付諸實施。真正刺激他行動的原因，來自於他的學員們。

「我在各地主要是為總裁班、EMBA班授課，學員都是企業主和企業的高管。在授課之餘，也會解答學員們的問題。按理說，企業主最應該關心怎麼把企業做好，但是絕大多數學員問的都不是這個問題，而是樓市下一步會怎麼樣、怎麼投資樓市能賺錢。」賴偉民說。

2008年底金融危機以來，這些企業主受到了巨大的衝擊，而2009年一整年經濟形勢並不好，房價為何又開始飛快上漲？賴偉民決定調查。

半年多來，除西北地區只去過西寧以外，其他地區的省會城市賴偉民都跑遍了，他一般會在一個城市選擇2-3個樓盤項目，至少有一個位於市中心、一個位於郊區。

「每個樓盤我會呆半個小時到一個小時，一進門銷售人員都會很熱情，我觀察現場有購房者正在簽約，就會讓銷售人員引薦我去認識一下。因為簽約者是購房成功的案例，所以銷售人員都很樂意引薦我們認識。」賴偉民說，通過這種方式，一個項目現場，他會與1-2名購房者進行交流。

結果讓賴偉民大吃一驚：根據交談瞭解到的信息，10 個簽約者中，有8個人買房是為了投資，而不是自住。當然，在銷售現場，賴偉民也看到了眾多為了自住的購房者，但這些人大多猶豫著不買，有的人看看就離開了。

賴偉民調查得出：2009年下半年以來，出手買房的人中，80%都是為了投資，其中尤以華東、華南地區為甚。

讓賴偉民印象最為深刻的，是一個位於貴陽市金陽新區的項目。2009年12月，賴偉民去這個樓盤看房，售價達到7000多元/平方米，這讓賴偉民難以理解。

「大家都知道貴州省在全國來說並不屬於發達地區，金陽新區還是當地的一個開發區，按理說開發區房價應該更低。2007年房價較高的時候，金陽的房屋售價還是2000元/平方米左右。這樣一個開發區，人氣、商業都還不成熟，房價卻到了如此高的程度。」賴偉民說。

2009年11月，在杭州一個樓盤現場，賴偉民看到一個購房者一下子買了兩套房。這是一個溫州的生意人，專程到杭州買房。

「前幾年好不容易賺了點錢，總不能放到銀行裡貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那裡多得很。」這位投資者思路非常清晰，「房子不是拿來住的，這是投資品。就像黃金，黃金最後被做成首飾拿來用的有多少，為什麼每天還是有這麼多人買賣黃金，金價越炒越高？房子也是一樣的。跟黃金比，房子還可以拿來出租。現在不是有很多人買不起房嗎？他們就可以租我的房嘛。你看投資房產多划算，又可以收租金、房價又會上漲，一舉兩得。我當然不指望租金可以抵得上房價，不過沒關係，我真正賺的是房價上漲的差價，不是房租。」這位溫州購房者對賴偉民說。

在賴偉民的調查中，這段話非常有代表性，幾乎每一位投資者都說過同一句話：不買房子沒有什麼可投資的，總不能把錢存到銀行貶值吧。在賴偉民的印象中，浙江省是投資者最多的一個地區。

在賴偉民看來：民眾缺乏有效的投資渠道，成為房地產過熱的關鍵所在，這早已為大眾所討論；而實業投資環境的問題，正在生動地助推房價。上述這個溫州投資人，是將自己經營的工廠關了，進入樓市投資。這與賴偉民授課中眾多學員的想法不謀而合。

企業主？炒房人？

一直和賴偉民保持聯繫的一位學員是東莞的企業主，做玩具出口生意。在金融危機的衝擊下，幾乎都沒有業務做了。 2008年底，這位企業主將公司關閉，手上有一兩千萬現金，隨後他就將這些資金投到北京、深圳買房子。

一年多過去了，房價飛漲。這位企業主現在還在感嘆，幸虧2008年底把企業關了。

「其實在東莞做玩具出口，早幾年就已經面臨壓力：原材料漲價、人民幣增值、新勞動合同法頒布等等，金融危機只是壓垮他的最後一根稻草。」賴偉民說。中小企業主對房地產市場的熱衷，根源在於實業投資環境的問題。

「中小企業主現在面臨著很嚴峻的問題。這可能是另外一個需要單獨討論的話題了。」賴偉民說，例如，真正掙錢的行業如礦山、軍工等，中小企業無法進入；政府採購對供應商的企業資產有限制，很多中小企業的產品質量並不差，但是規模不夠；另外在社會地位、稅賦、融資政策等方面，對中小企業發展都不利。

「國有企業在發展中具備各種優勢，這就意味著中小企業交的稅越多，反而使得競爭對手越強大。」賴偉民說，如果企業能掙到錢，能活得比較好，企業主會輕易將企業關閉去炒房嗎？

賴偉民的一位學員，本來在呼和浩特經營一家教育培訓公司。2009 年中，這位學員關閉了培訓公司，將資金投向長沙、重慶等地用於買樓。現在也獲得了不錯的收益。

這並不是個別現象。2008年底，隨著金融危機的到來，賴偉民的不少學員，並沒有將他們所學到的企業戰略上的知識運用到自己的企業，因為他們已經將公司關閉，加入了浩浩蕩蕩的房地產投資者大軍。

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来源:經濟觀察報

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