這一次房價可能真的要下來
這一次房價可能真的要下來。
4月17日「國十條」之後,銀行股和房地產股領跌,滬深兩市出現重挫,最前線的房地產中介機構,已感到些許寒意,大街上擺攤推銷的中介人員越來越多,市場觀望氣氛漸濃。所以,預期部分「房價上漲過快的城市」在未來幾個月房價下降一到兩成,回覆到春節之前的水平,是有道理的。其實,還有個被忽略了的理由:3月「兩會」之後,房價扶搖直上,這本身就蘊含著下跌的風險,所謂「要讓其滅亡,必預令其瘋狂」,即使沒有新政策出臺,按照市場的規律,房價也會出現滯漲甚至下降趨勢。過去,很多人覺得房價越調越高,房地產開發商以為政府沒有容忍底線,現在看來是大錯特錯。
新政策的核心是三條,一是地方政府對房價負總責;二是實行嚴格的差別化信貸政策,二套房首付50%,這是世界上最高水平的首付,除了降低投機者的槓桿外,還抑制模棱兩可的購房者的購買衝動;三是保留了一個撒手鐧:新型的房產稅或者物業稅。不管將來的徵收具體細節如何,這個稅,將大大降低購買環節的成本,致房價明顯回落。
但是,所有的政策都只是短期有效的,不是長期的治本之策。因為,在政策頻出的環境下長大的國人,所謂「上有政策,下有對策」,是拿手好戲,比如二套房、甚至三套房,很容易變成「首套」。已經有開發商表示,可以替購房者墊付一成首付等等。更要緊的是,高房價的真正元凶,是某些制度性的缺陷。改變這些,才是房地產的治本之策。
第一,住宅商品化方向需要調整。十幾年的住房商品化改革,雖然有值得肯定的一面,但是,確實走過了頭。首先,並不是所有該到市場上買房的人,都通過市場解決居住。華遠集團的任志強先生就說,北京有大量房子,以超低價格,賣給了機關單位的公務員。而這些人的收入和其他福利遠遠超過一般的企業職工,其實不應該受到照顧。人們獲得住房的價格是五花八門的,有免費的,有房改房、成本價房、兩限房等等,真正到市場買房的,只是一部分人,包括那些最貧困的人。其次,住宅作為民生的最大部分,政府本來負有為低收入居民提供基本住房保障的義務,這一點,近幾年幾乎完全忽略和放棄了。「居者有其屋」,不是讓居者擁有產權,政府提供的,應該是廉租房或者公租房,而不是經濟適用房,經濟適用房難以避免信息不對稱導致的腐敗和效率損失。核心的問題是,政府應該照顧社會最貧窮階層,而不是「夾心層」。經濟適用房所照顧的,其實是相對富裕的人群。如果按照改革伊始的目標,有70%的人,住在由政府提供的住房裡,就不會有今日之民眾的抱怨。再次,在住房已經商品化的條件下,富人多幾套房子,表面上看沒問題,但是,在土地有限的背景下,多套房的人,侵害了無房人的空間,產生了負外部性,政府是不能不干預的。
第二,城市土地不是用來賣錢的。房子多了價格就會下來,但是,蓋房需要土地,土地供應充分,房價才會讓大部分人接受。但是,在現有制度下,地方政府是土地的唯一賣主,作為壟斷者,是沒有積極性增加土地供應的。在招拍挂制度下,土地價格不斷推高,地方政府自然樂觀其成。除了可以收穫不菲的「私房錢」,還可以通過高地價推高房價,拉動GDP。似乎完全忘了,土地本來是用來造房子供人居住的,是一種「公共財產」。所以,土地出讓金制度,需要徹底改革。土地供應可以進一步放開,人為控制是不足取的,因為城市化是一種大方向,它的成功,必然是節約而非浪費土地。
第三,地方政府不應成為房地產的利益中人。除了獲得GDP和土地出讓收益,地方政府還能獲得數十項收費,這使得這些年來地方政府成了房地產的利益中人,有了利益,當然就希望房價能持續永遠上漲,可以說,這是歷次調控終歸失敗的根由所在。推動經濟增長,不是地方政府的本來責任,提供公共產品,保障民生才是。如果地方政府,不從GDP的緊箍咒中退身,民眾降低房價的期待,就只能是一種空想。
第四,富人需要更多的投資渠道。如果沒有一個富裕人群,當然就不會有中國房價快速追趕美國的神話。當今中國富裕群體的富裕程度,已令全世界咋舌。讓人們富裕起來,是改革的初衷,並不奇怪。但是,他們需要更多的投資渠道,房地產價格飆升跟有些富人愚昧消費,背後的原因,都是缺乏多樣化的投資渠道。必須承認,在對外開放上,我們已然盡力,但是,在對內開放上,還有許多大門是緊閉的。資金若水,需要疏濬。否則,即使暫時退卻,終究還要捲土重來。
此外,基本數據統計,也是當務之急。比如什麼人已經有了住房,眼下真正需要住房的人是哪些人,誰有多套房產,這些如果是一筆糊塗賬,計將安出?
人無遠慮,必有近憂。有了這些相關制度上的基本改變,人民才能安居樂業。
来源:上海證券報
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