房價3月內最大降幅將達40%
對於本次政策引發的房價下調,我想率先降價的就應該是恆大或者碧桂園。這兩家公司是這幾年囤地多達5000萬平方米的大型房企。而2008年的調控中,全國降價最猛烈也是這兩家房企。
回想2008年,恆大地產資金鏈幾乎斷裂。這種慘痛的教訓才是這個房企這次之所以能夠反應如此迅速的原因。當時許多開發商根本不相信房價會下跌,然而此次調控力度遠較2008年更為猛烈。
在樓市需求逐漸低迷、政府即將大舉打擊囤地的時候,那些去年拿地最猛的房企將在這次調控中受傷最重。
相比之前的調控政策,提高首付和利率無疑是對樓市最立竿見影的手段,此前大部分第二套房利率都可以申請在8折以內,現在直接上浮10%,貸款利率一夜間上升1.5倍,購房成本大幅提高。更關鍵的是,第二套房貸直接提高到五成,第三套以上基本上無法貸款。
以我個人多年的房地產從業經驗判斷,樓市需求短期之內將蒸發至少三分之一,他們是直接因為首付提高而無法承擔首付款。與此同時,利率的提高將極大增加房產擁有成本,加上政府所釋放的明確信號,市場將很快由看漲轉為看跌,投資客將大幅退出樓市,需求將一夜之間蒸發。
眾所周知,如果沒有銀行貸款支持,中國樓市的投資和投機氛圍不可能如此濃厚。炒房者能以小博大的奧秘就在做高單價。他們從銀行套貸,首付僅需一成,用1000萬就可以控制1個億的房子,然後在短期內拉高房價出貨。
而如今炒房客短期之內藉助銀行資金進行投資炒房將毫無指望,北京版的「京十二條」基本上使得外地炒房客已經無法藉助銀行資金。5日出臺的政策,公積金也對第三套住宅下了封殺令。
如今樓市已經沒有繼續堅挺的希望,房地產企業會面臨巨大的營銷和業績壓力。以恆大為代表的囤地企業將率先展開降價策略。以往被上市公司視為圈錢利器的土地儲備,將成為巨大的負擔。
「冷卻期」將超過2008年
近期樓市調控政策「組合拳」的嚴厲程度大大超過以往,而且對於高房價和投機者的指向性非常明確。首先,二套房貸首付提高到五成、叫停三套房房貸在很大程度上打擊投機及投資性購房需求;其次,限制外地人購房及地方政府有許可權制購買套數,令絕大多數自住及改善性購房者離場觀望。
提高首付和利率一直都是抑制房價過快增長的殺手鐧。在2007年房地產最為瘋狂的漲價潮中,國家就是出臺了二套房首付40%,110%利率的新政。結果2007年底全國的房地產市場就急轉直下,直至2008年的世界金融危機雪上加霜。
根據以往的經驗來看,這種政策的影響力將持續半年到一年時間。除了提高買房門檻外,更能製造買賣雙方的觀望情緒,樓市轉冷將成為必然。而考慮到這次新政的力度之大,我個人認為房價走向將會和2007年底至2008年類似,先是成交低迷,而後開發商打折降價。
不過由於2009年房企銷售業績普遍大好,資金普遍充裕,因此這輪調整中開發商可以將價格「扛」得更久。預計在3個月到半年內,才會出現樓盤整體大幅打折降價的現象。降幅主要是今年新漲部分,房價整體可回落到2009年年底水平。而如通州、望京等今年房價漲幅過大的區域,下降空間甚至可達到40%。
2007年底的那次調整,因為金融危機的到來國家出臺的救市政策,樓市從2008年年中到2009年5月約經歷了8個月的降價期。而和那時相比,這一次調整的時間也應該更長,最短將持續到2011年的3、4月份。
不過需要看到的是,本輪的政策是突發性的,目的是逼出過分投資的投機客的資金,保證銀行貸款資質的良好。這會造成購房者「不敢買」,但旺盛的需求和購房意願仍然存在。因此如果政府不能在「冷卻期」內出臺調整供求關係的根本性舉措,在政策鬆口之後市場很可能迎來又一次報復性反彈,情景與2009年類似。
「新國十條」或成房產業發展分水嶺
近來,樓市調控重拳頻出。繼將購買二套房首付比例提高到50%後,國務院又發出《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,此通知被業界稱為「新國十條」。本次政策調整從表面上看,中央政府的目的是遏制房價過快上漲。但「新國十條」更深層次的影響,也可以看作是政府調整房地產產業的「經濟角色」的開始。
一直以來,房地產都是作為中國經濟發展的支柱產業,通過大量的資金流入,拉動GDP的增長。這也就使得房產的投資價值越來越受到追捧,很多區域的新城規劃都被拿來炒作當作題材。
2010年第一季度全國房價出現有史以來最迅猛的增長。有統計數據顯示,全國房價在第一季度同比增長60%左右。在這樣的背景下,中央政府出臺「史上最嚴厲」的調控政策,招招擊中高房價要害。
而且本次「新國十條」明確提出「省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制」。在以往的歷次調控中,中央政府從沒有明確地方政府在房產調控中應承擔的責任。這也就造成了此前很多政策被地方政府架空,形成兩級政府的博弈,政策效果大打折扣。
這次通過引入問責機制,相信「新國十條」將在地方政府得到貫徹執行。從目前青島、北京等已經出臺的幾個「地方版」樓市新政看,其力度果然更大。由此可以看出中央政府的調控決心也是前所未有的。
之所以有如此大的調控力度和決心,我個人認為除了近期房價過快增長外,還有產業結構調整的深層次考慮。「兩會」期間由於今年整體經濟情況尚不明朗,國家沒有對樓市進行調整。而4月統計局公布的一季度經濟數據顯示,GDP增長同比增長11.9%,可見經濟已經確保回暖。
政府選擇在此時調控樓市,也傳達出一個信號:將弱化房地產對GDP增長的貢獻。如今國家產業結構都在面臨調整,投資資金正在向新的增長性產業轉移。此時出臺的「新國十條」,很可能是未來調整房地產產業地位的開始。
来源:投資者報
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