澳洲房產投資訣竅
房產投資是華人普遍傾向的一種投資方式,但並不是所有的房產投資都可獲得高回報。那麼,什麼類型的房產才適合您的投資組合呢?房產投資本身就是一門學問。投資顧問認為有一點非常重要,就是,用作房產投資的資本要切合自己需要,並符合自己的資金流轉週期。儘管所謂「放之四海而皆准」投資策略並不存在,有些原則還是可以遵循的。
長期投資策略
房地產諮詢公司Paul Moran Financial Planning的主任莫仁(Paul Moran)認為,現在許多人並不真正懂得長期投資。與股票投資相比,由於房租收益率大幅下跌,房產投資的回收期相對更長。
莫仁表示,澳洲各大城市部分地段的房租收益率平均下降了2%-2.5%,因此他通常都會對他的客戶講,房產投資是一項長期投資,週期可長達10-15年甚至20年,這樣才能獲得真正的投資回報。
不過,對於合適的投資者,莫仁還是會鼓勵他們選擇直接的房產投資。他認為,如果投資者資金充裕、有能力支付養老金、償還抵押貸款、輕鬆支付生活開支,那麼他們就應該進行房產投資。
現金流轉充裕但資本不足
如果您已經具備了上述條件,那麼下一步該如何操作呢?房產諮詢公司Property Planning Australia的主任阿姆斯特朗(Mark Armstrong)為客戶判斷的第一個問題就是:資本增長和現金流轉,對該客戶來說哪個更重要?
通常來說,年齡在30-45歲之間的客戶現金流轉充裕,因為他們處於一生中工作和收入的黃金時期。不過他們因為尚未真正積累起資本,其資本狀況處於弱勢。
對於這樣的客戶,他建議使用貸款,迅速開始積累資本。他會幫助客戶尋找房產增值機會較大地區的房屋,距離中央經濟區,但並不真正住在那裡,這種房產的土地和資產比例較高。
資本充裕但現金流轉不足
阿姆斯特朗表示,人們在接近退休時的情況則剛好相反。他們可能一週只工作3天,具備足夠的資本,但不想向銀行過多借債。這種情況下,上述的投資策略就不適合了。他們需要有良好回報的投資方案,因此建議選擇投資商業房地產,房租收益高但價格波動不大。一般來說,商業地產的租金收益率高於普通住宅。
此類投資適合那些具有淨資產的人,比如他們出售了價值200萬元的房子並購買了面積較小的物業,這樣他們手頭有100萬元的淨資產。
首次投資者
房產諮詢公司Wakelin Property Advisory的主任威克里(Monique Sasson Wakelin)認為,對於首次投資者來說,市郊一房的公寓是非常好的投資機會,其價格往往在41.5萬-50萬之間。
她說,最近有許多質量優良的房產項目入市,而且非常適合首次投資者。她同時提醒說,投資者需要保證不被潮流和時尚所左右,也就是說,這類房產通常是現成的公寓,沒有諸如電梯、健身房這類維修保養費用很高的豪華設施,停車位則是住宅區靜街的一個車位。她不推薦目前在售的許多房產項目,她認為這些項目不適合投資者。
經驗豐富投資者
威克里女士表示,對於那些已經有5、6套投資房的投資者,應該重新評估一下自己的投資組合,設法優化,以實現地域及房產類型投資多樣化,也就是真正均衡他們目前的投資項目。
學生公寓、軍隊公寓以及服務性公寓
通常而言,應該避免這些項目。雖然這類項目的租金回報比一般的要高,不過這類房產有許多諸如再售及其他的外部問題。
比如說,學生公寓往往很小,這樣就會遇到貸款困難的問題,而且只能租給學生等。服務性公寓往往依賴於他們所在地的賓館。對於軍隊公寓,則要考慮一旦軍隊設施搬遷或關閉後,這些公寓該作何用途。
投資多樣化
如果條件允許,當然可以多樣化投資。不過,莫仁表示,不考慮租金因素,如果您選擇貸款型投資策略,那麼最多隻購置兩至三處投資型物業。也就是說,您購買的投資型物業必須適合自己的經濟情況,確保租金回報率在3.5%至4%之間,並確保物業增值率高於通貨膨脹率。
威克里女士補充說,投資型物業必須得房屋本身條件和地段都非常好,作長期投資,全力以赴償還銀行貸款,這樣多年以後,可獲得資本增值。
来源:看中國悉尼
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