高房價抑制內需，製造金融危機！(圖)

發表：2010-10-04 13:32

上半年我國房地產市場的走勢令人驚異。3月份以前依然延續著2008年年末的疲弱，之後出現了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長，房價快速飆升，尤其是北京、上海、深圳、廣州等主要城市房價節節攀升，引起業內業外一片驚呼。

國家發改委、國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，結束了自2008年12月以來的連續6個月負增長；環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。這是2009年房屋銷售價格連續第四個月出現環比上漲，從3月至6月，環比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國各地區房價出現「普漲」格局，差別只是漲幅不同。6月份，銷售價格環比上漲的城市從3月份的39個上升到 67個。

國家統計局全國房地產市場運行情況數據顯示，1~6月全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。

與銷售面積增加、房價大幅上漲對應的是，國內一線城市的地價不斷刷新。特別是6月份以來，各地連續出現了一批天價地王，房地產企業正在上演一嘲土地爭奪戰」。

樓市「擠泡沫」還不到一年半，2008年年末房地產市場的低迷還歷歷在目，在國際金融危機衝擊波尚未平息，世界經濟依然嚴峻，我國國民經濟回升基礎尚不穩固，回升態勢還不穩定的情況下，房價如此高漲，讓人擔憂，必須有所警惕。

一憂民生：高房價影響居民生活，內需如何擴大

房價的高漲，一方面帶來了土地開發的熱情，帶來投資的上升，拉動了經濟的增長；另一方面卻如一把雙刃劍，成為制約城市居民消費的障礙，給我國當前最為急迫的啟動內需帶來負面影響。因為高房價使大多數購房者背上了沈重的債務負擔，只能省吃儉用，壓縮消費，從而造成嚴重的內需不足。中國社會科學院出版的《2008年社會藍皮書》認為，房價持續增高壓抑了其它方面的消費。

5月底央行在全國50個大、中、小城市進行了城鎮儲戶問卷調查，6月12日公布的調查結果顯示，居民購房意願低位徘徊，超過6成居民認為當前房價「高，難以接受」。47%的城鎮居民在安排支出時選擇「更多地儲蓄」，此比例比上季提高9.5個百分點，升至歷史最高；僅有15.1%的城鎮居民選擇「更多地消費」，比上季下降14.6個百分點，降至歷史最低。

國民經濟的增長，靠的是投資、消費和出口三駕馬車拉動。在國際金融危機的背景下，我國經濟暴露出來的突出問題是GDP結構不均衡，外貿依存度過高。7 月16日，國家統計局新聞發言人李曉超在國新辦新聞發布會上稱，2009年上半年，投資對經濟增長貢獻率為87.6%，拉動GDP增長6.2個百分點；最終消費對經濟增長貢獻率為53.4%，拉動GDP增長3.8個百分點；淨出口對經濟增長貢獻率為－41%，下拉GDP增長2.9個百分點。在當前外需減弱的情況下，迫切需要通過擴大內需來彌補外需對經濟的拖累，而擴大內需的關鍵是刺激消費增長。從樓市消費對經濟的拉動作用來看，高房價的擠出效應，影響到了居民的日常生活和消費行為，已經成為制約消費啟動的最大阻力。

二憂發展：高房價導致產業發展失衡，可持續發展之本堪憂

房地產市場的熱度反映在土地市場上，是房地產企業拿地的熱情不斷高漲，各地「地王」頻現，在今年5~6月，全國接連誕生將近10個新「地王」。據最新公布的土地交易信息顯示，5月份，全國60個重點城市共成交土地553宗，同比增長73%；成交土地面積2686萬平方米，同比增長89%。

對此，不少業內專家認為，目前土地市場的瘋狂，缺乏宏觀經濟形勢的支持，顯得有點基礎不牢，可能助長新一輪樓市泡沫。北京廣渠路地王拍出之後，業內大腕潘石屹反覆向媒體申訴：「地價太不理性了，實在是看不懂。」

更讓人擔憂的問題是土地拍賣中的舉牌者。北京、上海、廣州、深圳等城市誕生的8塊「地王」，幾乎都是上市公司或其控股公司。北京備受矚目的廣渠路15 號地由中化集團下屬中化方興投資管理有限公司獲得，奧運村鄉地塊由中電旗下的成都中澤置業獲得。對於中化和中電這兩家國資委下屬的央企航母很多人並不陌生，但是它們旗下出面競價的兩家下屬公司雖然都號稱房地產業是其公司主業，但在地產圈內卻遠非主流公司。

當更多的紡織企業、製藥企業等非房地產企業高價舉牌土地市場，殺入房地產行業的時候，我國的產業結構及經濟的可持續發展令人擔憂。經濟學家李開發表示：「近年來，我國民營企業普遍出現利潤低、投資回報率差的現象，多個行業投資回報率低於3%。這樣低的投資回報率，帶來兩個問題，一是企業效益不佳，銀行不願向其提供貸款；二是企業投資人因為回報率低，抽調其中的資金參與房地產的投資與炒作。最突出的是海爾電器、海信電器、大中電器等都大舉進入房地產市常海爾重金進入房地產的事實說明，我國的實體經濟企業為尋求利潤開始進入房地產的投資與投機市常」今年以來，尤其是5月份以來房地產市場接連火暴，房價躥升，在李開發看來，歸根結底就是因為實體經濟、社會資金在其它領域找不著保值增值的項目。高額的房價使產業資本投資其它產業收益率下降，風險加大，迫使產業資本投向利潤高、技術門坎低的房地產業，或者直接將資本投入樓市，而這將會造成更大的泡沫。

保增長，與多個重點行業關聯緊密的房地產市恥重要，然而過度依賴房地產投資拉動經濟增長卻是無法持續的。要鞏固經濟回升的基礎，增強發展的可持續性，必須加大經濟結構調整力度。只有引導固定資產投資方向，實現產業平衡，我國經濟才能健康穩定地發展。眾多實體企業進入房地產業不是一件好事。

三憂風險：高房價使銀行金融風險陡然加大

近年來，房貸一直被我國銀行界視為優質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業務惡性競爭，不斷降低門坎，導致房貸規模成倍擴大。國家統計局數據顯示，1－6月，房地產開發企業本年資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%；利用外資243億元，下降 29.7%；企業自籌資金8241億元，增長10.4%；其它資金9837億元，增長34.7%。在其它資金中，定金及預收款5758億元，增長 27.7%；個人按揭貸款2829億元，增長63.1%。央行數據顯示，在上半年7.37萬億元新增信貸中，有5381億元的信貸資金進入房地產開發領域。

房貸業務「一枝獨秀」的繁榮背後，隱藏著巨大風險

我國房地產開發資金構成與國外相比，存在企業自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題，房地產市場的絕大部分風險繫在金融機構身上。目前全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高於80%。銀行風險同房價上漲成正比例增加，一旦房價較大幅度下降，地產金融危機不可避免。

美國金融危機源於房地產市場泡沫的破滅。這告誡市場，房貸風險需要時刻警惕。信貸寬鬆政策之下各商業銀行更需把握房貸原則，對房地產市場風險擁有清醒的認識，認真評估各種房貸，嚴格控制房貸質量。在房價上漲過程中，銀行扮演的角色不應是樓市泡沫的推手而應是穩定器。

近期銀監會頒發的《關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知》指出，最近部分地區房地產市場出現較大波動，要嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動遙7月 17日在中國銀監會舉行的「2009年第三次經濟金融形勢通報會」，銀監會主席劉明康將房地產市場風險列為銀行業新的風險點，要求各銀行金融機構要切實加強風險管理，嚴守撥備覆蓋率底線，在年內必須將撥備覆蓋率提高到150%以上。

房價的快速上漲使得社會各界關於房地產行業泡沫的爭論日益激烈，保持房價穩定又提到議事日程上來。如何讓房價與自住購買力保持均衡，如何讓房地產健康發展成為支撐經濟復甦的重要力量，如何加快保障房建設讓低收入人群安居，對剛剛企穩回升的中國經濟來說，這是下半年迫切需要解決的現實課題。在經濟正處在企穩向好的關鍵階段，樓市的走向需要密切關注。

来源:中金在線

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