潘石屹:房產稅向我們走近 狼真的來了
Q:您怎麼看待這次這個國五條中非常明顯的「一刀切」特徵。背後是不是決策層意識到了政策執行不到位,給外界留了很多騰挪的空間?
潘石屹:如果不「一刀切」,「上有政策,下有對策」的現象就會重演。昨天出臺的這五條政策中,我認為重要的有兩點:一是住房信貸政策;二是房產稅。其餘都是「進一步」如何,執行起來很難。
一、住房信貸政策就是「按揭政策」,過去一直在劃分首套、第二套、第三套以上,操作和監管起來太困難,這就是屢屢調控仍不見成效的根本原因。按揭首付調整,實質是用多大的槓桿啟動住房需求,一成就是十倍槓桿,二成就是五倍槓桿,三成以上就是三倍以下的槓桿。現在是從五倍的槓桿調成了三倍以下,自然啟動的住房需求就會下降,是立竿見影的影響。
二、房產稅雖然沒有明確,但用了「加快推進」的字眼。讓我們感覺到房產稅在向我們一步步走近。再不是以前一次次空喊「狼來了」。這次,狼真的來了。
Q:關於這個最新的政策持續性的問題。您認為,這個最嚴厲的政策最多能夠堅持多久?
潘石屹:這五條政策中,除第一條要限制家庭購房套數之外,其餘都抓住了問題的關鍵,隨時可以調整。如果三成的首付還壓不住房價,可以調成四成、五成或更高。「房產稅」的出臺,會增加持有住房家庭的日常成本,更會影響到以投資為目的購買多套住房家庭的需求。但這條政策有房人會堅決反對的。增加土地供應、嚴格執行法律的實施都是很好的政策。
Q:由於今年的多個樓市新政文件中,都沒有對調控成功的定義進行量化,只是有模糊的描述。您認為,到了什麼程度,才可以說是調控成功?具體到房價上,您還堅持您之前「房價可能回到2009年初的」判斷麼?
潘石屹:標準就是回到常識:如租金回報率、空置率等指標回到正常範圍之內。對許多城市來說,回到2009年初的水平是回到了正常範圍。需要多長時間,我不知道,這取決於經濟環境和政策的力量。
Q:今年最後一個季度,地產行業的演變推進可能導致在公司層面可能會出現哪些變化?
潘石屹:從上半年上市公司財務指標分析來看,負債率普遍偏高,平均比2009年高出20%。他們寄希望於「金九銀十絕地大反彈」。在九月剛結束時,政府出臺了以上政策,尤其按揭政策對市場影響是立竿見影的;還有懸在頭上的一把劍就是「房產稅」什麼時候出來。基於以上判斷,我對下一季度住房市場的房價和成交量不樂觀。
Q:與此前的任何一次調控相比,您認為這一次調控的主要特徵是什麼?
潘石屹:這次有許多點都是過去政策的延續,但也避免了「上有政策,下有對策」的現象。如首付提高到三成以上。也有些是對下一步即將出臺的政策打下了伏筆,讓市場早有預期,如房產稅。有些可能也很難落實,如增加土地供應,拆遷難,耕地不讓佔,還哪有土地呢?「巧媳婦難為無米之炊」。
Q:這些政策是意料之中還是意料之外,請評價一下此次政策的可操作性,還可能是失效的結果嗎?未來進一步調控政策還有空間嗎?
潘石屹:在意料之中,調控就如同開汽車一樣,根據市場的變化隨時去調整。只要汽車開動了,就要隨時調整速度和方向,沒有開始,也沒有結束,房地產市場的調整也是一樣。如果三成首付政策公布後,房價還在上漲,那就提高到四成、五成、六成……。同時,房產稅也有很大的空間。
Q:此次調控還未涉及到物業稅,你認為在此政策出來之後,短期內物業稅出臺的可能性有多大?
潘石屹:房產稅只是擴征,原來就有房產稅的政策,只是住房免收了。現在再出就是重新徵收,在政策的出台上就比較容易。但新的稅種「物業稅」出臺就困難了,時間也慢。
来源:觀點地產網
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