牛刀:2011年一線城市樓市哀鴻遍野(圖)
不能不說萬科 對市場是敏感的。當國務院總理溫家寶在澳門對房價下降表示為難時,萬科在武漢的5個樓盤開始整體降價行動。其實,現在的市場很清楚,要麼就死撐著房價不降,而一旦下降,就將是一瀉千里,蔚為壯觀。所以,建議開發商不要降價,一直扛到樓市崩盤就算了。
違背市場規律,遲早是要受到市場的懲罰。儘管政府可以一而再再而三的救市,但是,古人說,一鼓作氣再而三三而竭。中國樓市已經到了三而竭的時候,氣數已盡,絕不是能夠救來救去就能解決問題的。
2010年即將過去,2011年就要來臨。不知道還有誰會對2011年房價還在表示樂觀?也許有人會說,萬科降價是為了年底回籠資金,以期有一個好的業績,讓財報能為市場所接受。年底回籠資金,指的是正常年份,2010年,對房地產來講絕對不是什麼正常年份,市場各方都在拚命較勁,鹿死誰手,不得而知。
不得而知的,還有國際經濟形勢的千變萬化,誰也不知道,中美兩國貿易會發生什麼樣的爭端,對中國宏觀經濟會產生什麼影響,有什麼危害?但是,國內的情況大抵是比較明白的。在經濟上,通貨膨脹不是行政手段所能解決的,所以,2011年,通貨膨脹不可能見頂,這將促使央行在貨幣政策上轉向,減少新增貸款、降低貨幣發行速度、設法實現正利率。這個貨幣政策的轉向,對樓市是致命的。
支撐樓市的購買力,只有投機資金。所謂剛需,買不起這麼高的房價,很多人被迫轉向其他的渠道解決居住問題。而政府的保障性住宅又不可能供應到剛需,生活成本生產成本的大幅上升,是很多企業和個人望而生畏,一線城市經濟總量全面萎縮,上海GDP增速因為再也沒有什麼世博,而成為全國倒數第一,北京、深圳、廣州尾隨其後。因為經濟增速的減緩,大量的白領轉向二三線城市,樓市不可能有後續購買力推動。
面對這種變化,市場層面將要表現的是:
一、房地產中介公司裁員一半。在上海、北京、深圳、廣州共有中介從業人員高峰時超過50萬,預期在2011年減少一半,門店同樣大幅萎縮,可能只有二手樓盤成交和租賃還能養活一些員工,所以,中介要首先做好過冬的準備,不要再發生2007年深圳中天置業老闆攜款逃跑的事件。
二、新房成交面積在2011年6月份開始全面出現拐點,深圳要提前一點。我們要看到,2010年樓市成交的增長是泡沫性增長,在一線城市尤為突出,因此,開發商為求生存,大多將轉向二三線城市,造成二三線城市供應的猛增,真正樓市崩盤,將於2012年在二三線城市開始爆發,約有30%的開發商資金出現問題,在貸款收縮的背景下,難逃破產的命運。
三、貪官外逃增多,造成樓市失血嚴重。貪官買房大多在一線城市,隨著網路信息的公開,許多貪官已經惶惶不可終日,很多不敢將灰色收入繼續投進樓市,造成投機資金的突然失血,成交量的大幅萎縮。僅深圳而言,正常成交量日均要達到600套左右才是正常水平,實際上,現在開始持續了一個多月,每天成交量不足100套,很難支撐。
四、房產稅開徵,空置住宅面臨絕殺。預期房產稅將提交2011年的全國兩會,真正開徵啟動時間約在2011年底之前,一線城市全面啟動時間是在2012年,大量空置住宅在全面徵稅的背景下會自動流向市場,一部分低價拋盤,一部分改為出租。
同時,我們也應該看見,在中國宏觀經濟的變局中,2011年只是過渡性的,很多存在膠著和僵持的狀態,一線城市居民在忍受通貨膨脹的煎熬時,也在期待新的曙光。民族會代代繁衍,生命會生生不息,痛苦還將承受,曙光也在眼前。
来源:中金在線
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