高價賣地不遏制調控樓市成空談

作者：井水明發表：2010-11-24 14:33

據中指院數據顯示，截至11月22日，上海與北京賣地收入已突破千億，大連為893.1億元，同比暴增297.66%。有關數據顯示，今年前三季度，全國30個城市土地出讓金累計接近9000億元，同比增長七成。值得注意的是，和2009年相比，儘管推地不多，但多數城市土地出讓金收入卻甚為可觀，截至9月9日，北京、上海、成都、武漢實際供應土地面積在只有2009年供應水平的3至5成的情況下，卻取得了相當於2009年水平82%至116%的土地收入，這說明土地價格上漲了不少。

地價大幅上漲，會不會直截了當地反映到房價上漲呢？地價作為房價的重要組成部分，地價漲房價肯定跟著漲。進入11月下旬，部分地區仍處於漲價漲量的雙升情況。其中，深圳的上週環比漲幅竟高達40.61%。根據21世紀不動產數據：上海樓市調控細則頒布後，11月1日至17日期間，均價在5萬元/平方米以上的19個新樓盤之中，多達八成的項目成交均價出現上揚，環比漲幅在7%至12%不等。樓市調控的預期正在被穩步上升的房價所抵消，有關部門總喜歡說的「樓市調控已取得初步成果」的說詞更像一句隨興而發，恐怕他們自己也覺得沒有說服力。

從整體來看，應該說，中國房地產市場還沒有步入真正的調整期，因為目前整個房地產市場的資金依然充足，房地產企業依然可以依賴於前期獲得的資金儲備拒絕進行降價銷售。今年1至10月，行業資金來源增速達到32%，處於歷史高位，而應付款累計增速僅為26.9%，還低於2006至2008年的平均水平。同時，從企業流動性來看，目前資金流動性指標貨幣資金/（短期借款+年內到期非流動性負債）為1.4左右，雖然較2009年有所惡化，但依然遠遠高於2008年房地產降價銷售時的0.8。「不差錢」仍舊是開發商敢於與連續出臺的樓市調控政策對賭的根本動力所在。

賣地收入破千億，地方政府在這場涉及諸方利益的博弈之中，成為最後的贏家。樓市調控之下地價大幅上漲，會激發地方政府把更多的土地資源投入到土地市場，儘可能地多拿出土地資源換取短期巨大收益。此舉是否會擠佔保障性住房供地需求和指標呢？據統計，截至9月初，北京僅完成全年2500公頃供地計畫的26%，上海完成全年計畫的74%，廣州和深圳分別完成全年計畫的18%和33%。這說明什麼：一方面是地價上漲了不少；另一方面地方政府的目的在於賣地收錢，而不是加大供地以增加保障性住房供應。反映到保障性住房建設上來，必然會導致保障性住房建設的欠賬與減少，無形之中減少了住房的供應量而造成房價的進一步被推高。

地方政府賣地收入節節攀升，說到底是土地資源的稀缺性決定了土地價格會隨之大幅上漲。地方政府將利用手中掌握的大量土地資源來獲取更多資金，既折射出某些地方政府有哄抬地價之嫌，也折射出某些地方政府落實宏觀政策不積極甚至持抵制態度，更說明瞭地方政府對土地財政的依賴有增無減。有地方政府支撐房價，房價豈能不漲?而國家多輪重大樓市宏觀調控中，土地財政始終沒有進行針對性調控，說明地方政府在面對自己切實的利益時，無論如何也不肯抽身的態度和立場，致使某些地方政府多年陷入土地財政泥潭之中難以自拔，也造成國家樓市調控一次又一次的無功而返。

由此可見，京滬賣地收入過千億，向外界發出了一種極強的信號，在「麵粉」步步上漲的態勢之下，「麵包」水漲船高的跟進是符合商品價格規律的。而要真正達到樓市調控的目標，最為艱難的一步，就是要遏制房價上漲先要遏制賣地收入上漲，要調控樓市先要調控地方政府漲價賣地的衝動。做不到這一條，要想實現樓市調控預期的目標恐怕是痴人說夢。

来源:證券時報

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