上海現退地 或為房價下跌先兆(圖)
房地產市場調控新政(國十條)出臺後的首例開發商退地(住宅開發用地),昨日出現在上海嘉定的兩個地塊。
上海土地交易市場昨日發布的第104號土地出讓公告顯示,上述兩地塊以「退定後重新出讓」的身份尋找買主。該信息讓首例「退地」傳聞得以證實。
業界人士分析,與2008年「退地」潮有所不同的是,此次退地不僅是為當初的高價拿地埋單,更是因為持續收窄的融資渠道,讓房產商「圈錢」受阻無力開發,從而把資金鏈問題從幕後搬到了臺前。
而「退地」的出現,被歷史證明是房價下跌的徵兆。2008年6月,上海普陀長風某地塊被開發商退地,隨後多個城市爆出退地消息,接下來出現了2008年下半年至2009年上半年的一輪房價調整。
先後兩次出讓
公開信息顯示,上述兩退地地塊是:嘉定區真南路以南、走馬塘以西地塊(下稱「真南地塊」);嘉定區百安公路以西、恆榮路以南地塊(下稱「百安地塊」)。對應的開發商分別為寶華企業集團(下稱「寶華」)和萊蒙寶山信息諮詢(深圳)有限公司(下稱「萊蒙寶山」)。
上海土地交易市場第91號和109號土地出讓公告顯示,這兩家公司分別於今年1月7日和2月26日摘得上述地塊,成交總價分別為24.186億元和11.05億元。其中,真南地塊折合樓面地價約12503元/平方米,與起始樓面地價相比,成交溢價率達336%,一度成為上海嘉定南翔住宅用地地價的「標桿」。
業內人士分析,按照這一拿地成本,再加上建安成本和財務成本,最終出售的商品房成本大約在19000~20000元/平方米。而目前鄰近的樓盤如金地格林世界,其精裝房銷售價格也大概在18000~21000元/平方米。
照此計算,如果房價在樓市調控政策出臺以後停止上漲,真南地塊的開發利潤將非常低甚至為負。
果然,僅僅不到一年,這兩個地塊便面臨「易主」的命運。
資金之困
「退地多為開發商資金問題。」上海嘉定區政府一位不願意透露姓名的人士昨日對本報記者表示。
昨日,本報記者撥通寶華一位知情人士電話,對方第一句話稱:「這塊地怎麼了?退了唄!可惜嗎?我覺得好可惜!」
該人士說,退掉真南地塊後,寶華損失了約6000萬元,其中約5500萬元屬於競買保證金。
據其介紹,考慮到真南地塊總投資額可能高達40億元,寶華在拿地之前引入了合作夥伴。然而,今年樓市調控新政出臺後,合作夥伴融資受阻,並在很長時間內都難以解決資金問題。「這樣一來,我們財務一開始針對這塊地安排的資金就不夠了,政府也不可能臨時改變付款方式、付款時間,我們後來也想籌資,但找不到辦法,只能退地。」
同樣的資金難題或許也出現在另一家退地開發商萊蒙寶山身上。
相關資料顯示,萊蒙寶山與正赴港IPO的房企萊蒙國際集團有著千絲萬縷的關係。萊蒙國際於1993年在香港成立,主要業務包括房地產開發、城市綜合體開發與運營和商業零售。
據有關媒體報導,長期以來,萊蒙國際也因為融資渠道狹隘,企業的快速發展受到極大的制約。
易居中國分析師付琦指出,「退地」只有兩種可能,一種是一方違約,一種是雙方都違約。「出讓方違約只可能是無法交地,但這兩年上海的宅地都是淨地出讓,因此不太可能存在這個問題。」也就是說,一般退地都是開發商方面違約。「但是現在宅地越推越少,開發商搶地都來不及,拿到手的怎麼可能"吐"出來,而如今的土地市場又不允許囤地,開發商拿了地必須投錢進去開工,這樣推理,開發商退地的原因多數就是缺乏資金。」
退地或只是開始
究竟是合作夥伴在資金上掉了鏈子,還是退地開發商自身資金問題導致了「退地」?
易居中國近期的一份報告指出,2010年一季度房地產市場的火爆,直接導致4月份史上最嚴厲調控政策「新國十條」的出臺,調控之下國內上市房企現金流普遍「飢渴」,資金需求和資金壓力明顯增大。其中中報營業收入前20強的房地產上市公司,經歷上半年對房地產開發資金的投入和二季度銷售大幅縮量,截至6月份的每股經營性現金流為-0.70元,已創近幾年同期最大負值。
例如,上半年拿地「瘋狂」的保利地產付出的代價就是現金流為負,報告顯示,保利地產上半年經營活動現金流量淨額為-233.48億元,已超過了同期同樣拿地較多的萬科(-95.14億元)。開發商在拿地熱情持續高漲的同時,資金飢渴程度亦可見一斑。有市場分析人士甚至指出,隨著開發商資金鏈持續緊張,在全國範圍內,不排除類似真南地塊這樣的案例還會出現的可能性。
来源:第一財經日報
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