葉檀:房地產調控第三輪不可阻擋(圖)

2010-12-03 15:48 作者: 葉檀

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種種跡象顯示,「史上最嚴厲的調控政策」可能再次淪為空調,這是通脹預期與現金氾濫的結果。房地產市場的政策邊際效用節節下降。9月29日推出的史上最嚴厲調控政策,沒有擋住房價的步伐。政策效用期限從4月新政的4個月,下降到9月新政的一個月。

先看房價,房價堅挺顯示了市場各方對未來市場的預期。據國家統計局的數據,10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%,漲幅比9月份縮小0.5個百分點;環比上漲0.2%。據中國指數研究院的數據,11月我國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.82%。上海的一手房平均成交價格在10月上漲41%的情況下,再漲了27%,達到22627元/平方米。這一數據顯示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重點城市中,除南京環比下跌0.07%外,其他9個城市房價平均高達15407元/平方米,環比上漲0.41%,同比飆升34.29%。

成交量顯示市場的活躍度。中國最大的兩個城市成交量非常活躍。

來自中國房產信息集團公布的最新數據顯示,11月上海新房供應量達到9698萬平方米,環比回升30%;受到10月低供應的影響,成交量從10月的13191萬平方米下滑到了9486萬平方米,環比下滑28%。但11月的成交顯示了先抑後揚的走勢,顯示市場信心顯著恢復。

北京比上海更活躍。北京房地產交易管理網數據顯示,11月北京樓市期房住宅總成交量達到了10107套,繼9月以後調控期再次突破萬套,環比10月上漲46.6%。11月30日的成交量達到5月1日以後的記錄新高。北京中原和21世紀不動產的監測表明,11月下旬二手房成交量達到6561套,環比中旬的4938套上漲超過1500套,市場反彈跡象再次出現。

雖然房價由政府控制,雖然高低檔住宅開盤先後有嚴格限制,但調控得了一時,最終還是會現出原形。

我們低估了現金的力量。房地產調控至今,我們必須承認,收緊銀行信貸無法動搖財富階層的投資能力,我國的現金滲透率過低,而現金支付比率過高,有關方面雖然可以監控資金的走向,卻無法監控資金的投向,灰色收入與大量新富階層的購買力足以支撐起中國的房地產市場。

北京就是典型的例子。根據人行的數據,今年10月,北京個人房貸大幅下挫,當月金融機構個人住房本外幣貸款增加11.1億元,同比少增近25億元,少增幅度達69.1%,環比驟降43.8億元,降幅達79.8%。其中新建住房貸款減少0.8億元,同比少增12.2億元;二手住房貸款增加11.9億元,同比少增12.6億元。

與此相應,商品房成交量下降,但降幅遠遠趕不上房貸下降的幅度。根據北京房地產交易管理網數據顯示,10月北京商品房期房住宅總成交為6894套,環比9月,降幅超過36%,同比下跌幅度接近42%。

信貸收緊的結果是現金大行其道。據21世紀不動產提供的調查數據顯示,目前北京市全款購房者的比例達到55.3%,異地在京購房者比例也達到55%,這些購房主力成為支撐房價的主體。這一數據與4月調控後二手房全款付款比例佔六成大致相似。說明卡住了銀行信貸,無法止住洶湧的手握巨額資金購房的投資者。目前這些人不僅手握數套房,還將投資的目光對準了全球,新加坡、英國、加拿大等都是他們的投資熱土。

10月與11月的通脹上升預期助推了房地產市場的溫度。

9月份CPI略有上升,投資者處於9月新政觀望期,而到11月公布10月CPI達到4.4%,預期11月的CPI將繼續攀升,這給中產階層的投資者加了最後一把火。不堪忍受存款負利率與變幻不定的證券市場,手中有餘資的中產階層傾其所有將資金投入樓市,畢竟,這是到目前為止中國惟一隻賺不賠的投資。毫不奇怪,11月下旬許多城市房地產市場烈焰升騰,成交量大幅攀升。

現在,調控房地產市場只剩最後兩招殺手鐧:一是提高持有成本或者徵收資本利得,使房地產投資無利可圖;二是取消房地產信貸,或者繼續給房地產市場單獨加息,把所有自有資金不足者全部趕出房地產市場,如此一來,無人高位接盤房價自然下跌。而政策放的風是明年計畫建1000萬套保障房,其中絕大部分為公租房。潛台詞是,市場我們管不了,商品房價暫時還得在高位。

這是典型的新加坡模式,大部分國民住進保障房,讓商品房比保障房價格高十倍,於我何干?問題是,新加坡保障了80%的國民住房,我們保障得了8億嗎?

我們必須給房地產調控鼓勵,並且指出,投資過熱的問題由稅收與貸款成本解決,徵收房產稅、給房地產市場單獨加息是最好的選擇。

如此下去,第三輪調控勢不可擋,開發商綏靖無用。



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