上海怪象603平米地鐵出口竟征地3萬平米
修一個佔地只有603平米的地鐵出口,卻要徵用約3.5萬平方米的土地,這發生在寸土寸金的上海市靜安區,而奇怪的是,在多徵用、名為「市政公用」的土地上,將有一座「商務辦公大樓」拔地而起。
目前阻擋地鐵13號線和這座「商務辦公大樓」修建計畫的,是石門一路239號。這裡原本是河南商人劉學東在上海靜安區租下的一棟5000平米大的4層樓房。因為上海市地鐵13號線的修建,這個鑽石地塊突然被納入拆遷範圍,被認定為「喪失任何商業價值」。
今年9月30日,靜安區人民法院以「房屋因(軌道13號線)市政建設被列入拆遷範圍,已失去任何商業可行性」為由對劉學東下發一審「通牒」,要求他解除跟原告即產權人上海電氣之間的租賃合同,並立刻搬出。
如此,劉學東不僅要「淨地出門」,還要倒貼幾千萬。一則,因為合同解除,拆遷人就無需根據《拆遷條例》給劉學東房屋置換和貨幣補償;二則,劉把商鋪租來後,又轉租給了三家公司,光違約金就高達幾千萬,這還不包括合同預期收益。
給劉學東帶來麻煩的地鐵13號線,在靜安區政府官網的描述中,和同樣在建的12號線是近年來靜安區規模最大的一個軌道交通建設項目,也是靜安區市政動遷中規模大、動遷戶數多、時間要求緊的重大建設項目。
南方週末記者調查發現,在各地大興地鐵的狂潮帶動下,一些地方政府以地鐵這一公共利益的名義拆遷囤地,正蔚然成風。地鐵似乎成為了一條「貪吃蛇」,總是尋找合適的機會吞上一口。劉學東在上海的遭遇,是為這一現象的註腳。
真的只是市政公用嗎
一個南京西路附近的繁華地塊,為什麼一下子就喪失商業價值?在上海市城市規劃研究院2008年編製的13號線未來規劃中,劉學東承租房上清晰地寫著它未來的用處:「商務辦公」。
劉學東的大樓所在的靜安區,是上海最繁華的內環市區之一,該大樓位於南京西路商圈和威海路商圈之間,緊鄰舊上海第一遊樂場——張家花園,地理位置優越。
四年前,劉學東從上海電氣集團手裡租下這幢無人問津的「爛尾樓」。這裡原來是上海紅星軸承廠的一個廠房,隨著1990年代國有企業改制的大幕開啟,軸承廠的榮光不再,廠房被拍賣,但此後,這個繁華地段的建築雖幾經轉手卻不見起色,直到2006年6月,上海電氣旗下的資產經營有限公司以3800萬的價格拍下。
此時,上海雲水信息技術有限公司法定代表人劉學東剛到上海灘闖蕩,正在尋找商業項目為公司發展積累資金。是年10月,雲水信息和上海電氣簽訂租賃合同,2017年到期。
在劉學東的包裝下,山雞變鳳凰,這裡變成了供不應求的「鑽石樓」,因為地處南京路附近的黃金位置,在三家公司入駐之前,有多達百家企業要求進駐。
當時對於房屋是否會被拆遷,上海電氣在合同裡承諾:「根據城市的市政規劃,房屋不影響日後的市政建設」。但僅僅過了3年,上海電氣就先違約了。2009年4月,上海電氣給劉學東發來一份電函,要求劉做好「搬遷前的準備工作」,因為軌道13號線南京西路站建設將大樓納入拆遷範圍。
這條全長33.6公里的市政重點工程早在2008年的年底就已破土動工,一期工程的終點站正是位於靜安區境內的南京西路站,預計2012年竣工。
上海電氣所言並非沒有根據。在它給劉學東發來電函之前的3月25日,靜安區房土局就給上海13號線發展公司頒發了拆遷許可證,包括劉學東承租大樓在內,拆遷面積高達3.5萬平米,但根據《建設用地規劃許可證》,其中真正用於地鐵口建設的只有603平方米,剩下的均為臨時施工用地。
值得一提的是,《建設用地規劃許可證》「用地性質」一欄寫的是「市政公用」,拆遷工作正是在這一口號中推進。「由於公共利益的概念在立法上尚無統一的界定,而恰恰是這一模糊地帶,為地方政府提供了濫權的空間。」北京才良律師事務所律師王令告訴南方週末記者。
但為什麼一個只有603平米的建設項目,卻要徵用將近60倍的土地作為臨時用地呢?臨時用地真的只是市政公用嗎?
南方週末記者在2009靜安年鑑中找到了部分答案。這不是區政府第一次在地鐵建設拆遷範圍的基礎上增加徵用面積。
年鑑顯示,地鐵12號線、13號線建設過程中,與市規劃局、申通地鐵集團多次協調,在滿足地鐵車站功能同時,策劃區域改造開發,使石門一路出口和茂名北路出口拆遷範圍在原有基礎上增加40%,拆遷範圍達到3萬平方米以上。12號線是另一條跟13線幾乎同時開工的項目。
儘管上海市政府在一份針對13號線南京西路站的土地管理文件中指出,臨時使用土地不得修建永久性建築物,使用期限為兩年,但南方週末記者從特殊渠道獲取的一份拆遷方案表明,劉學東承租大樓上最初用來做地鐵施工辦公場所,而未來的規劃則是商務辦公大樓。
劉學東算了一下,即便按每平方米7萬、20層樓算,大樓價值也高達100億,而按現行政策規定,地下收益部分歸地鐵公司,地上部分歸區政府。
《拆遷許可證》合法性存疑
雖然上海電氣下了「搬出電函」,但還是每月照例向劉學東催繳房租。在劉學東的印象中,上海電氣自己也並不想被拆。
劉學東回憶,當時上海電氣領導曾特地找他談,請他做政府工作把這棟樓保下來。「他們說,他們是國有企業,不能跟市政工程對抗。」
去年9月25日,拆遷大限已到,拆遷範圍內的其他居民陸續撤離,但劉學東依然沒有接到任何搬出的通知,靜安區房土局不得不將拆遷日期延長至12月31日。而就在這之前的一個星期,上海電氣突然將雲水信息及其轉租的四家公司告上靜安區人民法院,要求解除租賃合同。靜安區房土局再次將拆遷時間延續到今年3月24日。
今年9月25日,靜安區人民法院公開審理此案,並迅速在國慶前一天宣判,雲水公司和上海電氣的租賃合同應當自2010年1月4日解除,承租的四家公司在10天之內騰退承租部分。
如此判罰,在劉學東的律師看來有違常理。最讓律師質疑的是,《拆遷許可證》的合法性。
根據《拆遷管理條例》規定,要拿到拆遷許可證必須具備5個要件,但原告始終沒有提供最關鍵的《國有土地使用權批准文件》。此後,劉學東奔走土地管理部門要求信息公開也一直未果。
長期代理拆遷案的北京才良律師事務所律師王令認為,用地必須在辦理國有土地劃撥使用手續之後才能使用,但南方週末記者在上海市房產部門查閱的資料顯示,這塊地從未被劃撥,至今仍在上海電氣的名下。
劉學東回憶,去年年底,兩個自稱上海某部門退休高官的人找上門,希望劉學東把拆遷補償的事交給他們去談,最後給點提成就行,否則損失很大。劉學東不信這個邪,衝著他們說:「這裡是大上海,即便拆了,也會依法補償。」對方拍了拍他肩膀說:「年輕人,這裡是上海灘,水很深,儂不曉得!」
「地鐵式拆遷」背後的政府邏輯
13號線總投資約198億、貫穿上海8個行政區,在2008年年中通過國務院立項批准,並在這年年底開工。負責建設的是上海軌道交通13號線發展有限公司,隸屬於上海申通地鐵集團(股票代碼:600834),工商資料顯示,申通地鐵從事的業務除了軌道交通投資之外,也包括地鐵經營及相關綜合開發。
在13號線31個站點中,經過靜安區的有兩個——南京西路站和自然博物館站。雖然拆遷許可證上的拆遷人是13號線發展有限公司,但實際上,無論是拆遷還是地鐵口建設均由靜安區政府大包干。
在這兩條線路動工之前的2008年9月16日,靜安區政府成立了12、13號線建設動遷指揮部。靜安區副區長徐孫慶擔任總指揮,副總指揮則是靜安區建交委主任高偉忠,而組成成員不僅有靜安區工商、法制辦等主要部門的正職,還包括公安部門。
與此同時,靜安區政府投資4億元的靜安地鐵投資有限公司也宣告成立,這家公司的任務只有一個:與靜安區市政動遷公司、創佳動遷公司簽訂委託動遷協議。在13號線南京西路站拆遷許可證上,實施拆遷的正是靜安區市政動遷公司。
但實際上,在動遷指揮部辦公室正副主任名單中,還可以看到靜安錦迪公司、靜安置業集團兩家企業的身影。
這兩家企業均是靜安國資委下的房產企業。錦迪公司成立於1997年,曾和靜安區地鐵公司合建靜安寺廣場建設,並在靜安區重要商業地塊競拍中勝出,最近的一個例子是,今年8月以1.06億元競得靜安區常德路771地塊。而在上海市房產企業綜合實力50強中,靜安置業一直名列前茅。
但根據國務院辦公廳2006年下發的一份拆遷文件,「凡政府有關部門所屬的拆遷公司,必須與部門全部脫鉤。」
等12、13號線建成後,這兩家公司都將在後續商業建設中分得一杯羹。靜安區官網說,在動拆工作之前,靜安置業、錦迪公司都向靜安區建交委、財政局提交申請報告,和申通地鐵一起參與12、13號線頂部配套商業、文化產業設施建設。
靜安區區長張仁良在一次拆遷表彰大會上稱,地鐵12、13號線地鐵站是「為靜安的未來發展打基礎」。「靜安的土地存量越來越少,經濟發展的出路就是要提高區域內樓宇的品牌和能級,軌交12、13號線站點的建設能促成新的石門路商圈的形成。」
現在,13號線南京西路站的動遷已進入收尾攻堅階段,根據靜安區政府的規劃,在今年12月,必須完成13號線南京西路站等地塊動遷,負責人正是靜安區建交委主任高偉忠。
政府拆遷的心情如此急迫,也跟國土資源部的一個禁令有關。明年4月前,土地儲備機構必須與其下屬和挂靠的土地開發機構徹底脫鉤,國土資源部門及所屬單位都不得直接從事土地一級市場開發。這意味著政府再以公共利益的名義徵用商業土地將變得更加艱難。
日前,上海市第二中級人民法院已經受理了劉學東的上訴。
来源:南方週末
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