牛刀:京滬兩地房價拐點還沒出現

發表:2011-05-26 12:36
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記者:有數據表明,由於受到政策調控的影響,北京從4月開始二手房掛牌價格環比下降,新房的價格也出現了明顯的下降。有專家預測北京樓市將在9個月之後迎來拐點,房價下跌幅度預計達到15%。由以上北京的這些情況,請您分析一下上海樓市的情況,上海樓市會否也因調控加碼迎來拐點?拐點將何時到來?請做稍具體的分析。

牛刀:你的那些數據看似真實,其實是虛的。京滬兩地都一樣,房價拐點的影子都沒有。房價出現拐點起碼有3個特徵:

第一個特徵是供求關係發生逆轉。2008年房價下降時,京滬兩地新房存量都達到歷史極限,北京叫期房,超過16萬套;上海叫做現房,超過20萬套;深圳叫做新房,超過5萬套。供應量超過極限,而市場需求量嚴重不足,開發商庫存太高,資金壓力很大,才會產生降價的現象。

現在北京上海兩地,開發商完全沒有庫存的壓力,基本處在無房可賣的狀態。北京期房不到8萬套,深圳僅僅只有2.1萬套,上海不足10萬套。而想買房的群體是大量的,再加上2009年濫發貨幣根本沒有回收多少,資金面沒有問題,現在是因為限購,只是成交量下降,房價降不了。因為供求關係沒有逆轉。

第二個特徵是斷供和退房潮發生。一線城市買房人,只要買到了房子,你就是打死他他都不會降價賣房,這種心態怎麼可能促使二手房掛牌價普降,個別人臨時要錢用降價賣房的情況隨時都會有,不能把這種社會現象,當做市場現象來解讀。

只有斷供和退房潮發生,房價上漲的預期才會被市場打破,產生反向思維。這點在2008年最為鮮明,一二線城市大量樓盤產生退房現象。現在,因為有2008年政府救房價在先,誰也不相信政府真降房價,可以說,政府在市場上完全失信,不可能再產生大規模退房潮,目前市場上連退房的跡象都沒有。政府失信於市場後,重新建立信譽是要很長時間。這幫宏觀經濟的決策者以為自己欺騙市場,為所欲為,還能取得市場誠信,那是痴心妄想。

第三個是開發商出現爛尾樓和破產。因為開發商對未來預期沒有打破,很多開發商即使資金鏈已經很危險,但是,他們通過各種渠道各種方法去融資,設法往下撐。比方說向房地產信託融資,現在房地產信託收益已經超過18%,很快突破20%;民間借貸利率不斷攀升,很多都是開發商大量融資所致。死撐,絕不降價。

2008年,萬科在深圳龍崗項目都被迫停工,樓盤爛尾。原因就是,開發商認為樓盤做好後賣不出去,這才會停工的。現在,市場上還沒有什麼開發商預期房子做好賣不出去的。

以上三大特徵,都沒有出現,說拐點,為時尚早。

記者:目前上海樓市仍出於僵持階段,您預計上海樓市將何時回暖?房價是否會出現明顯的下降?

牛刀:只要政府就這麼撐下去,房價真正的下降,是2012年的事。今年,上海樓市也無法回暖,會一直僵持。所以,我說2011年中國宏觀經濟關鍵字是,耗。大家耗下去。2012年,房價會普降,但是降幅有限。一直要耗到2013年政府換屆以後,才會有明朗的態勢。那時,開發商的預期才會徹底打破,而且,是徹底沒希望維持暴利,才會放棄死撐房價了。

新的政府會一直將房價打到底部,然後,三五年後,慢慢復甦。在房價下降這個過程中,建立新的住房制度,包括理順稅制,減少苛捐雜稅,建立真正能夠調節社會財富的適合中國的住宅稅制。如果3600萬套保障房有明顯成效,政府將會列入制度建設內容之一,作為國家根本大法肯定下來,在比例上向新加坡和美國靠齊,爭取能做到80%以上,商品住宅供應量保持20%的水準,中國方能太平十年。

来源:博客

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