「最貴樓盤」真相追蹤：利潤數倍於成本(圖)

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幾個月就漲一漲　勇奪「最貴豪宅」 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

搜房網和北京市房地產交易管理網的數據顯示，從每平方米均價5萬元漲至10萬元，北京樓市的豪宅用了5年時間；而從10萬元漲至30萬元，只用了不到一年的時間。

記者調查發現，釣魚臺7號院由中赫置地投資控股有限公司開發，從開盤至今已數倍溢價。2009年7月21日開盤時，以7.2萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅記錄。次年第1季度，每平方米銷售均價突破8萬元，第3季度已達到10.35萬元。儘管一路漲，但去年釣魚臺7號院卻沒能保住「最貴豪宅」地位，被位於北京飯店旁的霞公府項目取代，後者單價高達10.791萬元。

據瞭解，私下裡釣魚臺7號院不願承認自己是北京豪宅的老二。霞公府剛問世時，中赫置地的一名客服經理對記者表示，該項目中還佈置了一些別墅，均價約為17萬元／平方米。

然而，最近幾天，釣魚臺7號院挂出的售價令人咋舌。北京市房地產交易管理網顯示，該樓盤3號樓為30萬元／平方米，1號樓和4號樓為20萬元／平方米，2號樓為18萬元／平方米。這不僅是目前北京最高的價格，也是中國內地可公開查詢的單價最高的項目。

從歷次漲價情況看，釣魚臺7號院的價格似乎沒受到過監管。

利潤數倍於成本　是否涉嫌暴利？

「最貴豪宅」的銷售價格是如何確定的？對此，釣魚臺7號院的銷售人員給出的解釋是：地理位置稀缺、不可複製。銷售人員不斷強調，這個項目緊靠釣魚臺國賓館，西通中央政務區，是「天生的豪宅」。

據知情人士透露，在開盤前，中赫置地主要比照當時北京最貴的盤古大觀、崑崙公寓、銀泰中心等樓盤定價。「最初公司決策層想把開盤價定為6.5萬元／平方米。」

由此可見，6.5萬元／平方米的售價已能確保開發商的利潤，那麼這個項目的成本究竟是多少呢？

記者多方查找釣魚臺7號院的土地出讓記錄未果。據相關知情者稱，這一地塊是開發商2006年4月從軍方某下屬單位手中以協議方式取得。當年北京土地市場土地樓面價最高不到1萬元／平方米，而一般協議出讓地價比招拍挂便宜得多。

談到建築成本，釣魚臺7號院的宣傳資料顯示，豪宅採用了諸多「高檔品牌」裝修，如外立面是紅磚、石材、原銅、鈦鋅板，排水、電梯和戶門等都是國外高檔產品。對此，有過高端項目操盤經驗的香港金達利筑地北京公司副總經理陳玉城說，一般高端項目建築成本最多不超過2萬元／平方米。

「高端項目定價策略在於堅持高利潤，開盤價已能夠確保整個項目的利潤，如果沒有採用當今世界最先進的抗震玻璃、防彈設備等，這一項目的總體成本不超過4萬元／平方米。」陳玉城說。以此測算，北京釣魚臺7號院獲利數倍於成本。

有關專家指出，國家在調控中應考慮對房地產開徵暴利稅，對利潤過高的高檔商品房徵收高額稅收，同一個項目房價漲幅越大，稅收越高，以抑制房價暴漲。

逆市大漲衝擊調控　政府該不該監管？

針對「最貴豪宅」引發的爭議，釣魚臺7號院營銷副總王丹認為，30萬元／平方米的價格只是最高限價，這個項目與普通商品房不可比，希望外界能理性看待，「我們的價格不會對市場產生影響。」

對此，北京市住建委有關負責人25日告訴記者，釣魚臺7號院拿到了預售許可，後期售價由開發商自己確定，政府只要求報備，引導但不干預。

但一些專家指出，當前我國房地產調控正進入關鍵期，釣魚臺7號院翻番調高房價的舉動，出現在國家調控政策密集出臺的當下，這是典型的逆市操作行為，容易發出錯誤信號，誤導房價走勢。

北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒說，這個「天價豪宅」看起來離老百姓很遠，但房地產定價有聯動效應，會參照周邊或同類樓盤價格。如同當年釣魚臺7號院的定價會參照盤古大觀一樣，當下一些項目也在參照釣魚臺7號院的價格。而高端樓盤上漲，必然帶動中端市場，最終形成「多米諾骨牌效應」。

有關專家指出，「一房一價」調控政策出臺後，開發商所報「備案價格」出現「注水」，遠超過地方政府2011年的房價調控目標。「一房一價」本是控房價，卻成了拉高房價穩定漲價預期。陳玉城表示：「30萬元／平方米的高價不排除有上述因素，不論是否合理，都將衝擊調控效果。」

来源:家中國

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