深圳警報:08式倒掛再現
一手新房售價低於周邊二手樓價近萬元,2008年全國範圍內出現的一、二手房價倒掛現象再次降臨深圳。
6月18日,位於深圳市南山區的招商雍景灣開盤,這是深圳限價令出臺後入市新盤中價格調整幅度最大的一個,當天,該項目以3.5萬元/平方米的均價開盤,低於該片區同等二手豪宅近萬元。
今年5月之後,雍景灣式房價倒掛並非孤例,萊蒙國際開發的水榭春天三期以2.1萬元/平方米價格入市,目前該盤二期部分二手放盤價已達到2.5萬元/平方米。
此前,「限價令」已經讓包括中海康城國際、海納時光、招商觀園等多個樓盤以低於市場預期的價格入市,並大幅低於周邊二手房價。
這種情況只在2008年大規模出現過。起初,萬科、佳兆業等少數幾家開發商降價促銷,出現千人冒雨排隊購房。隨後,在南山、寶安等區域開始出現「新房不如舊房」的房價倒掛樓盤。隨後,全市房價大幅下挫,年度跌幅超過30%。
長期關注房價的深圳都會城市研究院院長高海燕表示,隨著限價房的大量推出以及部分開發商資金鏈的繼續惡化,深圳一、二手房價倒掛有繼續擴大的趨勢,至於是否會出現2008年式的房價大幅度下降,還要看政策能否繼續執行。
限價大賣
6月18日,在經歷了數次等待後,招商雍景灣正式開盤,此次推售600多套房源,150套130平方米以上的大戶型,均價4萬元/平方米,其餘的為50—88平方米的小戶型,售價在3.2萬—3.7萬元/平方米。
開盤前,雍景灣的銷售人員對外介紹稱,登記客戶已接近萬組,一期房源只有609套,相當於17個人搶一套房,開盤當天推出的六棟房屋已經銷售超過八成,在眾多房客的強烈要求下,雍景灣最後加推兩棟,也幾乎售罄。
雍景灣大賣的重要原因是價格較同片區樓盤低。該項目3.5萬元/平方米的均價,低於該片區相同品質豪宅售價近1萬元。
一位從廣西趕回深圳的買家告訴記者,他買了一套82平方米的兩房,均價3.2萬元/平方米,之所以連夜坐飛機回深圳買房,是因為雍景灣的售價確實很低,周邊同品質的二手樓盤價格高的已經到了5萬元/平方米,是個不錯的機會。
事實上,雍景灣式的大賣已經是深圳樓市進入6月以來第三次出現了。端午節期間,位於觀瀾的招商觀園以1.2萬元/平方米均價入市,非合拼戶型當日幾乎售罄,6月11日萊蒙水榭春天超過1000套房源以2.1萬元/平方米均價入市也在當日基本售罄,一日坐收20億元。
據不完全統計,包括雍景灣在內,還有錦繡御園、桃源居首府等超過5個樓盤在深圳樓市限價令下入市,其中部分降價幅度超過20%。
08式倒掛
在高海燕看來,限價房大賣折射出深圳強大的剛需,也折射出深圳高房價造成許多民眾心態波動。「房價越調越高,大部分人對房價下降不抱希望,因此只要稍微有所下調他們便搶著入市,生怕錯過機會」。這種心態在出臺限價措施後的深圳尤為明顯。
深圳的第一限價盤是中海地產旗下的中海康城。
4月下旬,中海地產宣布將以9000—11000元/平方米的價格推出康城國際和塞納時光兩樓盤的1000套房源,團購價最低為9000元/平方米,相當於此前售價的8折。4月24日,在中海康城銷售現場,本報記者看到,看樓的人幾乎擠爆了數百平方米的營銷中心,許多人為了能上樓看一眼樣板房,寧願排隊等上半個小時的電梯。同時期開盤的萬科清林徑也出現了類似情況。
到了6月4日,招商觀園開盤,均價1.2萬元/平方米,遠低於市場預期,不少市民為買到房子,通宵排隊,90平方米的戶型開盤當日售罄。
導致這些現象出現的核心因素仍是價格。招商觀園是招商地產在深圳觀瀾片區開發的第二個住宅項目,此前開發的招商瀾園售價約1.4萬元/平方米,新盤招商觀園入市均價為1.2萬元/平方米。
在深圳龍華,水榭春天三期以2.1萬元/平方米價格入市,目前該盤二期部分二手放盤價已達到2.5萬元/平方米,部分業主買入價即超過2.4萬元/平方米,價格倒掛現象明顯。「水榭春天三期限價開盤,我買的二期虧了40萬」。在水榭春天業主網上論壇上,這個帖子被置頂,並引來大量跟帖。「水榭春天新房推出來後,二手房根本就賣不動了。新房才2.1萬元/平方米,買家為什麼要掏2.5萬元/平方米的價格去買二手房呢?」水榭春天附近一位中介業務員說。
降價前兆?
近一個月以來,深圳新房均價一直低於2萬元/平方米,但二手房價卻仍然在高位徘徊。
世聯地產提供的數據顯示,上週(6月13-19日)深圳一手房市場共成交809套,成交均價為17342元/平方米,環比上升0.4%;二手房市場共成交2079套,成交套數環比上升43.6%,成交均價19677元/平方米,二手房比一手新房每平方米平均高出2000元。
高海燕表示,一、二手房差價在10%—20%會比較合理,現在二手放盤價高過一手的狀況顯然是不合理的,這種狀況不會長久,並且必須要做調整。
世聯地產高級研究員王軍鵬對外表示:一、二手房價格倒掛,往往是市場整體轉向的前兆。2008年深圳樓市回落,就是從個別片區一、二手房價格倒掛開始的。「2008年3月以後新開的樓盤,絕大多數比前期樓盤定價要低出10%,有的甚至低40%。」高海燕說。
事實上,這種情況在2008年時普遍存在於全國範圍內,那一年,在全國範圍內出現了房價的第一次真正意義上的調整。
来源:經濟觀察報
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