任志強：我們沒法說一定要降價

作者：胡芳潔發表：2011-07-10 12:38

任志強：全世界沒有看到任何一個國家，在經濟保持8%以上增長的時候，房地產會出現降價。如果說中央政府一定要降價的話，取消了市場的買賣、關閉了銀行的信貸，就一定會降價。政府用看得見的手去操控市場的時候，什麼可能都會出現，我們沒法說一定要降價，因為我們不知道政府明天要幹什麼。

有可能明年就取消限購，就可能是漲價；也有可能政府說要取消對住房市場的信貸。在市場被操縱的情況下，任何人都不能說市場未來會怎麼樣。為什麼一定要降價？這不是一個符合市場經濟規律的問題。

已經出現的現象是，平均增幅下降，而且下降的城市已經開始增加。多數城市是增幅回落，這個已經非常清楚了。

問：但現在信貸緊縮、限購等政策，最終都指向房價。

任志強：銀行不放貸款，是錯誤的。現在銀行都在提高首套住房的首付比例和按揭貸款利率，這是違反中央精神。如果各個部門都去違背中央精神，私自去做主張、去下文件，就是要取消房地產市場，那政府可以直接下文件取消信貸。取消信貸，自然就會降價，因為它已經沒有市場了。如果連首套住房都提高門檻、提高成本，只能說明在破壞市場。如果為了降價而去破壞中國市場經濟，就更不能降價了，一降價，不就把市場經濟搞壞了嗎？

限購政策，更是違反憲法的。今天我們看到，丹麥重新實行邊境檢查的時候，世界各國包括歐盟，都認為這是破壞自由，是一種倒退。一個國家在邊境上實行檢查，都被其他國家指責，而我們國家居然違反憲法，限制人們的購買權，這是違反市場經濟。

如果這種狀況繼續下去，會導致經濟崩潰。我們已經看到的變化是，住宅的統計供應量在減少，投資在下滑，新開工面積在下滑。如果這幾個下滑繼續的話，明年還有房子賣嗎？後年呢？這會改變市場預期，一段時間以後，供應量一定會減少。如果更多的土地用於保障性住房，而不是商品房，那麼商品房供應會減少。

問：最近銷售量雖然沒有上去，但是房地產市場供應量已經出現了明顯的增長，是否企業放量的需求在明顯增加？

任志強：沒有這些政策，供應會更多。去年開工了16億平方米，歷史上最高，本來這些開工面積，會在今年上半年供應到市場。但因為宏觀政策，在抑制漲幅的情況下，不批銷售證，很多供應沒有及時反映出來。

問：即使面臨信貸政策的緊縮和需求的壓抑，多數企業往往能夠拆東牆補西牆進行資金週轉，而不只是降價損失利潤，資金借貸成本增加導致利潤的削弱再傳導至價格是否有一個量化的轉變過程？

任志強：企業會減少很多投資，來維持現金流。企業可以選擇不新開工那麼多面積，或是開了一半停下來。去年全國賣了10億平方米，而真正的有效竣工也就6億多平方米，銷售是竣工的1.8倍，今年上半年的投資，很多是為了建設去年已經賣掉的部分，所以上半年才維持了一個較高的投資增長，如果下半年的新開工面積減少的話，下半年投資額會大大降低。別忘了相當一部分的投資，是用於保障性住房，雖然現在的投資還維持一個高水平，但是大量用於保障性住房，後期，就沒有那麼多商品房的供應。

最近兩個月，北京的供應量比以前多。當然會多了，本來3月份就應該多，現在是憋不住了。現在申請銷售證的，把建委的門檻都踩破了。

大企業銷售收入是增長。公布的前幾名的大企業，銷售收入增長都很快，沒有問題；小企業歷來都有問題，收緊銀根不僅僅是對於房地產市場，非房地產市場同樣面臨這樣一個問題。

現在還沒有看到房地產市場動用高成本融資。融資成本確實比原來有所提高，銀行貸款利率也是在提高，貸款利率現在也是上浮30%-40%。別的融資成本提高，因為銀行的成本也提高了。但是，並不是那種所謂惡性高成本。

動用高成本融資，以中小企業為主，民間借貸沒有多少流向房地產市場，大部分民間借貸，都是中小企業的幾百萬、幾千萬借款。信託有發幾千萬的嗎，房地產信託一般都是幾個億的。一小部分民間信貸，對整個市場能有多大影響？融資成本增加，可以這麼說，但是增加並沒有到惡性的地步。

問：如果融資成本繼續增加、成交低迷，會導致價格調整嗎？

任志強：貸款成本增加，為什麼就要降價？企業可以減少投資。如果非要到那麼嚴重的話，企業就不借錢、不幹了。

2008年是內外環境都不好，現在呢，和2008年是兩回事。政府的政策即使是背景條件，你也不知道它會變成什麼。如果宏觀經濟掉下去了，今年政策也會變。

如果三季度出來的宏觀經濟數據不好，政策完全有可能變。即使短期內政策不變，開發商也死不了，估計扛一年兩年沒有什麼問題。開發商缺錢，是因為他要發展。一個最大的錯誤，是把發展和維持混為一談。單就發展來說，開發商都缺錢；如果要維持的話，減少投資就行了，並非一定要降價。

問：借高利貸年息超過50%的企業，這時不是降價，而選擇賣掉自己，正是大企業吃掉小魚的機會，賣身的動力會超過降價？

任志強：小企業就少干，企業不行了，為什麼非要幹那麼多，但不干不等於退出，少幹點也行。

房地產企業最大的特點是不會破產。這是因為他持有的是最重要的資源，是土地資源或半成品，所以很容易就進行轉讓。兼併、重組、合併是最普遍的，潘石屹在公開市場拿過幾塊地？但他為什麼活得好好的？被接盤的人，不一定就是不行了或者跨了，可能在轉讓過程中，也賺了大筆的錢。

企業可以選擇進入，也可以不進入，例如中小企業，有三塊地，可以賣兩塊地，還有一塊，就可以活下去了，而且可以活得很好，為什麼要退出？除非只有一個項目，不行了，要退出，只有單一的項目公司，可能面臨退出的問題。更多的是一個戰略調整的過程。這和工業企業或其他企業的退出不同，服裝企業要退出，除了土地，還有大量的廠房、機器，這些要轉讓，可能型號不符合購買者的要求。但房地產企業不同，土地、半成品，都是可以改造的，他可以一點產品都不留地全部轉讓，不存在背一個沈重的廠房、設備的包袱，不能轉讓，沒有這種情況。只有結構調整的問題，房地產業的退出，不是不干就要死掉。

現在的情況，還沒有到大量房地產企業轉讓、重組的時候，遠遠還沒有到。中國就不應該有這種現象，如果中國出現這種情況，政府就太失敗了。至少現在還沒有出現。現在要比2008年的情況好得多，不可同日而語。中國經濟是增長的，2008年當時有那麼多下崗的，現在有嗎？當時出口跌下來了，現在出口跌下來了嗎？沒有啊。

問：保障房的大量供應，是否令蓋中小戶型的企業感受到供應量加大的壓力進而對房價帶來影響？

任志強：保障性住房，和市場根本沒關係，對市場沒有影響。如果和市場有關係，就一定是政府錯了。而且保障性住房任務，一定能完成嗎？

保障性住房今年11月份才開工，什麼時候竣工，有的明年，有的後年，對市場能有什麼影響？到時候，可能政策就變了。

来源:經濟觀察報

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