易憲容：中國樓市泡沫已真正向全國蔓延

發表：2011-07-19 12:03

新五條的內容與年初出臺的新國八條增加的內容不多，只在新國八條的基礎上，在房價控制目標制、保障性住房建設、住房限購等政策、土地供應政策及住房租賃市場政策有進一步的強調。不過，新五條的出臺也透露出政府房地產政策的新資訊。

首先，從2010年國十條開始，政府出臺了一系列房地產宏觀調控政策，希望通過這些政策遏制房地產投機炒作，擠出房地產泡沫，讓住房的價格回歸理性。可以說，這些房地產政策是起到一定的作用，特別是今年以來住房按揭信貸政策全面收緊，更是對住房投機炒作致命的打擊。但是，由於政府的房地產政策目標與房地產政策意圖存在嚴重的衝突，即政府希望通過政策的調整讓住房市場回歸居住功能，同時住房作為經濟增長的宏觀調控工具不弱化，因此，房地產宏觀調控後的效果與房地產政策目標相差很遠，房地產市場主體(地方政府、房地產企業、住房投機炒作者等)為了保護其既得利益，往往會採取與房地產政策目標南轅北轍的行動。而且一旦經濟形勢有風吹草動，這些房地產利益主體往往就會通過輿論工具要求房地產政策放鬆。比如，在當前經濟形勢存在很多不確定及經濟增長有放緩跡象的情況下，這些房地產主體又開始放言要求房地產政策鬆綁，又要求房地產政策如2003年及2008年那樣的大逆轉。因此，新五條的出臺儘管增加的內容不多，但卻向房地產市場明確表示，2010年以來的內地房地產政策不會放鬆，反之這些政策會進一步落實及細化，調控的方向及決心不會改變。

其次，新五條要求把住房限購政策擴展到最近房價上漲過快的二三線城市。這條政策有人解讀為新五條房地產政策的進一步收緊。但是，我的理解與此不同。因為，還是在年初新國八條出臺時，政府把住房限制政策作為一項重要的房地產政策推行時，我就撰文指出，政府希望用更多的行政干預來遏制住房的不合理需求或住房投機炒作，不僅成本高，而且起到的作用也十分有限。而且，住房限制令也發出了一個明確的信號：購買住房一本萬利，如果投機炒作者能夠突破限購令購買更多的住房，那麼就很容易暴富。試想，一二線的居民能夠通過購買更多的住房一本萬利，那麼對那些還沒有推行限購令的城市，購買住房不是很好的賺錢機會嗎?

其實，今年以來，二三線城市住房價格還在上漲，並非是一線城市的住房投機炒作者把市場轉移到二三線城市，而是二三線城市居民受限購令啟示也開始炒作當地住房了。儘管新五條要求把住房限制政策推廣到二三線城市，對這些城市住房不合理需求有所限制，但是當我們房地產一年的效用期都達不到時，只能說明這些政策是如何短視。同時，也說明瞭中國房地產泡沫已經真正地向全國蔓延了。

第三，當前內地房地產調控為何會如此艱難?最為重要的是，政府的房地產政策工具取向一直沒有改變。可以說，從2010年以來，政府看到房地產泡沫的危害及風險，也認識到房地產投機炒作對房地產市場及中國經濟的危害，但是房地產政策的工具性不變，即從2003年以來，房地產業一直成了政府增長的重要工具，或可說是中國經濟「房地產化」。現時，房地產市場調整不是要擠出房地產泡沫、打擊房地產投機炒作，而是要穩定房價;房地產市場調整不是要讓飆升10年上漲近10倍的房價回歸理性，而是要讓房價增長放緩來保證GDP增長不下降;增加保障性住房的建設不是為了城市弱勢居民解決最為基本的住房問題，即保護他們的基本居住權，而是不少地方政府把保障性住房變為掌權者的福利。由於政府房地產政策的目的性與工具性嚴重，房價要回歸理性，擠出房地產泡沫，當然是不容易的。

第四，由於當前房地產市場調整政策工具性取向沒有改變，從而新的住房政策對不合理的住房投機需求打擊只是限制新進入者，而不對已經進入投機炒作者進行不同的限制與打擊。可以說，對住房投機炒作者的差異化政策，儘管對新進入者的全面信貸限制，在一定程度減弱內地住房投機炒作的需求，但是它並沒有改變房地產市場的賺錢效應及市場預期。如果說房地產市場的賺錢效應不變，人們持有住房就能夠賺錢，那麼住房投機炒作者總是會突破現在各種房地產行政政策限制進入市場的。同時，由於持有住房就能夠賺錢及住房持有成本低，那麼早進入的住房投機炒作者就會千方百計把已持有的住房捂得緊緊的，越來越不進入市場。這樣不僅使得各地住房空置率(不是房地產開發商手上的空置率，而是購買住房者手上的空置率)會越來越高。我最近到了不少二三線城市，住房的空置率高得驚人。有些小區已經入住近六七年了，入住率不及一半。這種情況不僅是社會資源的嚴重浪費，也是住房市場預期難以改變的根本所在。

總之，新五條反映政府不希望內地房地產泡沫導致中國的經濟危機，但是房地產政策的頻繁出臺，卻說明政策的遠見性不夠。如果一項政策連一年內發生的事情都無法預見到並引導，那麼中長期的政策更是會令人質疑。

新五條出臺也說明瞭當前房地產市場問題的嚴峻性，房價不調整，房地產泡沫不擠出，中國的金融體系風險、地方政府融資平臺的風險及通貨膨脹高企的壓力就不可能化解。而就今年以來房地產政策的效果來看，房地產市場的預期並沒有多少改變，而在一個住房投機炒作盛行的市場，如果市場預期不改變，那麼房地產市場要得到真正調整是不可能的。下半年房地產可能仍然會保持今年以來的態勢，要想有重大的改變並非易事。不過，房地產泡沫破滅只是時間問題，拖延的時間越長，整個中國經濟面臨的風險就越大。

来源:價值中國網

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