葉檀：商業地產能否取代住宅地產？

強有力的打壓使住宅地產的轟鳴引擎逐漸熄火，四面開花的商業地產在很長一段時間內無法取代住宅地產在中國資金鏈條上、地方財政上的地位。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

政策之眼已經瞄上了商業地產。房地產開發商假道商業地產增加融資渠道之路，不可能走遠。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

據《中國證券報》9月13號報導，多家銀行日前收到監管部門關於風險防範的通知，要求對近期炒作升溫的商業房地產保持高度警覺；銀行要密切關注投資投機活躍以及未採取限購等措施的二三線城市房地產市場風險。各銀行尤其是非金融機構不得頭腦發熱，盲目增加信貸投入。通知要求加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高於住房，並加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。此外，銀行要嚴格執行企業「名單制」管理和開發貸款以在建工程抵押兩項基本要求，增加風險排查頻度，加強對抵押物及時估值和持續管理，不准搞貸新還舊和貸款展期。

商業地產已處於惡性競爭狀態，高漲的租金、居高不下的商鋪出售價格反而會拖累當地商業的發展。

9月初，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利在中國購物中心國際論壇第七屆年會中提到，截至2011年年底，全國購物中心數量將達到2542家，比去年增加253家。預計2012-2015年的4年間，全國新增購物中心將超過1300家，到2015年底時將達到3885家。數據顯示，從2001-2015年的15年間，全國購物中心增長率預計達到893%。中購聯研究的104個一二三四線城市中，累計開業購物中心2795家，二線城市獨佔1400家以上。

商業地產被視為住宅地產之後的最後一根救命稻草，購物中心發展過快，導致人才極端匱乏，商業物業人才泡沫化現象嚴重，反過來惡化了商業生態。9月10日，萬達集團商業地產研究部副總經理、萬商俱樂部主任楊澤軒感慨，住宅市場與商業地產目前猶如冰火兩重天，坦言「商業地產圈的人才稀缺到泡沫的地步」、「人才稀缺、佣金節節攀高」。

一些開發商此前沒有商業地產經驗，或者資金實力不強、招商不力、物業管理效率低下，除了恆隆、萬達等開發商之外，一些開發商缺少成熟業態，以出售商鋪為主回籠資金，將購物中心隔成一間間沒有核心商業形態的鴿子籠。媒體披露，杭州一些商業物業9年間商鋪租金漲了6倍，售價漲了5倍，而中西部地區大城市很多核心地區的商業物業已經達到每平方米4萬元以上的高位，真正購房從事商業者很難收回成本。

商業地產泥沙俱下，包括大型商業地產企業在內的企業，以購物中心內配建的住宅地產回籠資金，名為商業地產，實為住宅地產。一些借商業地產概念炒作之機高價銷售，本質上與炒作住宅地產沒有任何區別，這一部分是商業地產這杯啤酒中的泡沫，時間一長就會消失。

商業地產趁住宅地產限購之機洶洶而來，但與住宅地產不同的是，商業地產持有成本高，看商業環境臉色行事，不容易形成泡沫。在商業地產早期炒作過後，如果當地商業環境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下挫。

持有成本高僅舉一例。住宅地產徵收房產稅久議不決，商業性用房早有房產稅，按價或者按租金計徵收，只是在「商改住」、酒店式公寓等項目中地方政府眼開眼閉。今年情況有所改觀。8月，青島市房產交易中心地稅辦理窗口的一則房產稅繳納通知，給青島低迷的樓市投下重磅炸彈。通知要求，自通知下發日起，個人辦理非住宅過戶手續的，應先向稅務部門提供土地稅、房產稅及其他稅收的繳稅憑證；無法提供的，應當補繳應繳納的土地稅、房產稅及其他稅收，然後才能辦理過戶手續。今年5月，北京市下達《關於加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》，嚴禁開發商將商業用地變成住宅用地，禁止開發商將整體辦公區分割成小的區域出售。

我國商業物業在總體房地產投資中僅佔20%不到的比例，已經進入調控的視野，不可能在信貸等領域得到優待。借商業物業炒作土地與住宅地產，受持有成本高、商業環境嚴苛的制約。以商業地產取代住宅地產的地位，不可能。

来源:解放網

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