房價跌多少 調控才會松
40%?
誰說的?銀監會主席。
40%說明什麼?銀行安全墊的厚度。
週三公開的銀監會主席劉明康講話稱,中國商業銀行房地產開發貸款的平均押品比例達到189%,即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%,覆蓋率仍高於國際通行的110%標準。
中金公司本週一發布的研報對銀行安全墊的厚度更為樂觀(可承接約50%的跌幅)。該公司分析師在長沙等三地調研發現,只要不出現房價較銀行評估價(一般較現價折扣10-30%)下跌30%,且項目延期3年的極端情況,項目就能盈利。
例如,某知名開發商在長沙的樓盤預計售價為2.1至2.2萬元,銀行貸款的評估價按照1.6萬元測算,只要最終售價不低於1.1萬元,銀行面臨的風險就不大。
此外,劉明康指出目前約98%的個人按揭貸款「貸款房價比(LTV)」低於80%。而中金公司的調研結果同樣更為樂觀。中金發現,其調研項目的LTV一般控制在60%以內。這意味著當這些房地產項目出售到50-60%時,銀行的貸款就已經基本可以還清了。
無論是劉明康為銀行健康狀況的辯護詞,還是中金公司的最新調研結果,都說明從金融系統安全的角度看,房價可調整的空間還很大,房地產調控的可操作餘地也還很充足。
接著看看,週二統計局的數據。1-9月份,住宅投資同比增約35%,1-9月份房地產銷售面積同比增長12.9%。但這些宏觀數據掩蓋一些有趣的事實,例如:房地產界人士普遍認為,剔除保障房投資,住宅投資同比為零甚至為負;全國銷售面積同比增約13%,而一線城市北京上海同比已降13%。
值得注意的是,房地產開發企業本年資金來源中,銀行貸款約9.75萬億元,同比僅增3.7%,增速幾近觸底;更引人注目的是,個人按揭貸款截至9月末終於出現負增長(同比降3.2%)。
按揭貸款坐「滑梯」的狀況,在局部城市表現很突出。上海市前三季度個人住房貸款僅增近200億元,不足去年一半,其中8月僅25億元,9月份更是跌至4.1億元。
什麼因素導致按揭貸款急劇下降?是的,購房需求下降很快,但銀行按揭貸款供應下降得更快,有限的貸款額度,還提高上調了基準利率。(參見《首套房貸款利率上調是一個信號》)銀行系統對房地產行業的支持力度,正隨按揭貸款的「滑落」急速下降。沒有大張旗鼓,房地產調控在悄悄加碼。
週三在北京金融街威斯汀酒店舉行一個房地產私募基金論壇上,三類動物忙碌著:祈禱中的GP、旁顧四周的LP和覓食的禿鷲。
GP:我們只能祈禱兩年後的銷售去化率不出問題;
LP:這個月起,房地產要停下來,高新科技、文化產業……
禿鷲:看好接下來房地產行業的併購,不單是小的,包括一些大的可能要出問題;不像2008年,這次不倒一批房企,政府不會放鬆。
来源:財新網
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