從銀行看，上海房價至少下降一半的原因

作者：一一發表：2011-10-26 13:25

最近，上海打響了房地產去泡沫的第一槍，很多人大感意外，包括筆者在內的銀行同事，都感到驚訝：驚訝之一，上海房地產市場一直是中國最規範的市場，上海房價一直固若金湯，怎麼會這麼不堪一擊，估計地方政府也有點意外；驚訝之二，房價才開始試著下降，檢驗一下購買的臨界點在哪裡，就有一些人開始打砸行為，這實在是上海國際化大城市的一個恥辱！驚訝之三，更感嘆滬上的某些專家專業人士的言論，簡直有些無知，甚至是邏輯混亂，到現在還在寄希望中央放鬆銀根去推高已經是全世界最高的中國房價了，這跟當年的股評家在6000點的時候，老是幻想下一年能夠到1萬點有什麼兩樣？

筆者作為一個長期從事銀行信貸的人士，不得不對以上現象感到驚訝，尤其是對地方政府逆市而為，倒退到以行政干預暫停開發商降價行為，實在是有違市場經濟的基本原則。反觀上海一些媒體，可能是受到利益所驅動，明顯傾向於政府干預降價，同情打砸暴力分子，誤導企業不降價，誤導老百姓高位接盤，實在是對大上海建立經濟中心的一記響亮的耳光。就憑這些思維邏輯混亂，連房價下跌都無法正確面對的一群烏合之眾，還想去建設國際金融中心的上海？估計香港人士會對上海所表現出來的表象而遺憾，因為上海實在是離開金融中心太遠了，金玉其外，敗絮其中。大家都該醒醒了，該徹底反思一下了。

中國的房價是不是存在泡沫，還有必要爭論嗎？房價已經是全世界最高了，中國人的收入才多少？現在1、2個季度的銀行貸款發放量相當於2001年－2003年的總合計，這麼多貸款放下去，拉動了什麼？在國際經濟不景氣，國內產能過剩，只有去推高房地產價格，而房地產行業能帶動大學生的就業嗎？大學生願意去做建築工人嗎？因此說，房地產拉動經濟，僅僅是GDP的數字遊戲，是嚴重脫離國情民情的一場經濟學的數字遊戲，貽害太多。

房價下跌對經濟有影響嗎？筆者認為非但沒有影響，反而有利於國民經濟的健康發展，有利於降低生產生活成本，提高內需，激發創新能力，進而促進大學生的就業。通過房價的下跌，還可以回收過多的信貸，即使部分人士出現負資產，但是除了那些投機炒房者會棄房而去之外，大多數人只是一種心理上的不舒服而已，就像房價漲了，也是一種心理上的安慰，政府現在要做好房價下跌的各種準備，合理引導房產持有大眾的心理變化。

筆者看到，打砸鬧房的人，也就是這麼數十個人，市場經濟的基本原則之一就是買者自負，買賣自願。上海這麼多有房者，這些人幾乎可以忽略，為什麼地方政府這麼衝動，區區幾十個人，就表現出來一副「全心全意為人民」的樣子？那麼比這些人多上幾十倍的低收入者、動拆遷者，將近10年下來，政府都干了什麼？這些不得不讓每一個有正常思維的人士深思其中深層次的原因了。

房價下跌對銀行有影響嗎？有，但影響有限。劉明康先生已經表示過了，筆者完全贊同。筆者從事信貸多年，現在我們的房地產貸款，總體上抵押物充足，尤其是2009年下半年以來，發放的房地產開發貸款、抵押貸款在信貸總量上的佔比並不高，這兩年也是歸還的多過新增的，其中很多都是有能力承受幾十年還款的家庭，家庭總體負債率並不高，就算房價大幅度下跌，這些人也不會放棄還款。大約有15%左右的貸款，是以「溫州炒房團」為代表的投機者所借，影響就在這部分貸款上。屆時房價大幅度下跌，總量上看，對銀行信貸的影響有限，因為銀行可以通過這些資產變現，回收部分資金，彌補信貸敞口，就算還有一些缺口，也可以用充足的撥備去對沖。因此筆者一直認為上海的銀行不存在房價下跌50％就會爆發系統性風險的危機，反而會降低信貸風險，道理很簡單，如果現在還在不斷發放房地產貸款去維持泡沫，只會積累更多的信貸風險，為投機者買單；反之就是風險釋放、降低。

房價會不會大幅下跌？答案是肯定的。因為在2009年、2010年包括2011年三年天量信貸的投放下（融資非但沒有緊縮，反而是太寬鬆了），房價出現了全面暴漲，泡沫已經形成，阻礙了中國的未來發展，埋下了子孫後代出現動亂的禍根，必須要早點去除，才會讓國家走上正確的軌道。因此目前的限購、限貸政策非但不會取消，在未來5年內反而會加強，只要北京的5年限外購房令不取消，總體上就不會放鬆。因此合理的房價就是2009年以前大家能夠承受的首付能力，加上每月的還款能力，按此計算，就應該在目前的房價基礎上下降40%以上。筆者看到，上海打響了降價的第一槍，就是在40%左右，印證了筆者的預測。在這個位置，可以有效吸引一批購房者積極入市。其實大家都看到了，正確的事情是行政行為阻止不了的，地方政府的限制降價行為實在是有違上海的形象，也是不可能限制住的，等房價降到合理的位置，經濟新增長點初具雛形，所有行政的措施都會取消，取而代之的就是稅收、利率、信貸規模等長效的市場管理手段，以及多層次的房屋保障體系。屆時即使有人想去炒房，也會在高額的炒房成本及較低的收益之下自覺停止。

因此說房價就算跌50%，倒下去的也就是那麼一些過度負債的投機者，對銀行來說，只要放貸手續合規合法，抵押真實，較之10多年前鄉鎮企業、國有企業爆發的債務危機，那真是小得多了，也容易處置得多了。

反觀當前一些專家專業人士，總拿城市化、貨幣貶值說事，城市化是誰決定的？貨幣是誰發行的？中央政府的政策都不去好好解讀，說出來的觀點簡直是邏輯思維混亂！筆者最近一直在想，只有唯一一種解釋，就是這些人真是著急了，可能他們自己或者代表的投機炒房者手裡握有太多房子，而這些房產都是最近1、2年之內過度借債購置的，本想通過財務槓桿大賺一筆，從此過上豐衣足食的生活，但沒想到風雲突變，不得不天天來給老百姓洗腦，以此爭取時間來套現。他們想以時間來換空間，那麼筆者倒要提醒了，不要認為以時間換來的空間總是向上的，很多時候往往是向下的。

来源:看中國來稿

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